Das ist falsch. Das Finanzamt entscheidet nicht nach dem Rechnungsbetrag, sondern danach, was gemacht wird. Wer die falsche Kombination von Gewerken beauftragt, muss selbst eine günstige Renovierung auf 50 Jahre verteilen. Wer die Regel kennt, kann dagegen auch eine sehr teure Sanierung vollständig im Jahr der Entstehung absetzen.
FESH: die vier zentralen Ausstattungsmerkmale
Das Steuerrecht knüpft bei der Frage nach sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwendungen oder aktivierungspflichtigen Herstellungskosten an vier zentrale Ausstattungsmerkmale an, die den Wert einer Immobilie wesentlich bestimmen. Diese vier Bereiche sind Fenster, Elektro, Sanitär und Heizung. Das Kürzel FESH hilft, sie zu merken. Das Finanzamt hat in einem BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 klargestellt, dass bereits die Sanierung von drei der vier FESH-Gewerke dazu führen kann, in die Regelung zur wesentlichen Verbesserung zu geraten. Wer also Fenster, Sanitär und Heizung erneuert, riskiert unabhängig vom Betrag, dass die Kosten als Herstellungskosten behandelt werden, die nicht sofort, sondern über 50 Jahre abgeschrieben werden müssen.
Die drei Standards und was eine Standardhebung auslöst
Ob eine Sanierung tatsächlich zur wesentlichen Verbesserung und damit zu Herstellungskosten führt, hängt vom Standard vor und nach der Maßnahme ab. Das Finanzamt unterscheidet drei Standards: den sehr einfachen Standard, den mittleren Standard und den Luxusstandard.
Innerhalb des mittleren Standards lässt sich sanieren, ohne eine Standardhebung auszulösen, und zwar sogar dann, wenn alle vier FESH-Gewerke angefasst werden. Solange die Immobilie vor und nach der Sanierung im mittleren Standard bleibt, sind die Kosten sofort absetzbar. Eine Standardhebung entsteht nur in zwei Situationen: wenn eine Immobilie aus dem sehr einfachen Standard in den mittleren Standard gehoben wird, oder wenn ein Gewerk in den Luxusstandard gehoben wird. Letzteres ist bei vermieteten Wohnimmobilien in der Praxis selten, weil es am Mietmarkt für Wohnungen auf Luxusniveau kaum Abnehmer gibt.
Das entscheidende Risiko liegt also bei Immobilien, die vor der Sanierung noch im sehr einfachen Standard sind. Wer dort drei oder mehr FESH-Gewerke saniert, erzeugt eine Standardhebung und verliert den sofortigen Steuerabzug.
Woran erkennt man den sehr einfachen Standard?
Der sehr einfache Standard ist für jedes der vier FESH-Gewerke konkret definiert. Bei der Heizung gilt laut BMF-Schreiben eine technisch überholte Anlage als sehr einfach, zum Beispiel eine Öl- oder Gasheizung mit Konstanttemperaturkessel. Wer eine modernere Anlage hat, ist bei der Heizung bereits nicht mehr im einfachen Standard. Ein Austausch gegen eine zeitgemäße Heizung führt dann zu keiner Standardhebung.
Bei der Sanitärinstallation liegt sehr einfacher Standard vor, wenn das Bad kein Handwaschbecken hat, nicht beheizbar ist, keine Entlüftung oder kein Fenster vorhanden ist, die Wände im Spritzwasserbereich von Waschbecken, Badewanne oder Dusche weder gefliest noch anderweitig wasserbeständig sind, keine Duschmöglichkeit vorhanden ist und die Be- und Entwässerungsinstallation überwiegend auf Putz liegt. In 99 Prozent aller modernen Mietwohnungen ist dieser Stand längst überwunden.
Bei der Elektroinstallation gilt sehr einfacher Standard, wenn ausschließlich ein- bis zweiphasige Leitungen mit einer geringen Anzahl an Steckdosen oder Anschlüssen vorhanden sind. Bei den Fenstern schließlich gilt Einfachverglasung als sehr einfacher Standard. Wer bereits Zweifach- oder Mehrfachverglasung hat, ist bei den Fenstern nicht mehr im einfachen Standard.
Das Rechenbeispiel: 153.000 Euro Unterschied
Was diese Regel in der Praxis bedeutet, lässt sich mit einem einfachen Beispiel zeigen. Ein Vermieter investiert 50.000 Euro in eine Sanierung und betrifft dabei ungewollt drei FESH-Gewerke bei einer Immobilie, die noch im sehr einfachen Standard war. Die 50.000 Euro können nicht sofort abgezogen werden, sondern müssen als nachträgliche Herstellungskosten auf 50 Jahre verteilt werden. Das ergibt jährlich 1.000 Euro höhere Abschreibung. Bei 42 Prozent Spitzensteuersatz spart man jedes Jahr 420 Euro Steuer, über 50 Jahre zusammen 21.000 Euro.
Wer die Regel dagegen kennt und die Maßnahmen so plant oder dokumentiert, dass keine Standardhebung ausgelöst wird, kann die 50.000 Euro sofort abziehen. Die Steuerersparnis von 21.000 Euro fließt sofort zurück. Legt man diese 21.000 Euro für 50 Jahre mit 5 Prozent jährlich an, ergeben sich nach dem Zins- und Zinseszinseffekt 241.000 Euro. Legt man stattdessen jedes Jahr nur die ersparten 420 Euro an, kommt man nach 50 Jahren auf 88.000 Euro. Der Unterschied beträgt 153.000 Euro, die im Alter zur Verfügung stehen.
Was man tun kann, um die Standardhebung zu vermeiden
Wer weiß, wie die Regel funktioniert, hat zwei wirksame Möglichkeiten. Erstens lassen sich Sanierungsmaßnahmen so aufteilen, dass in einem Schritt nicht drei FESH-Gewerke zusammen saniert werden. Zweitens kann und sollte vor Beginn einer Sanierung sorgfältig dokumentiert werden, dass die Immobilie bereits im mittleren Standard war. Wenn diese Dokumentation lückenlos vorliegt, gibt es keinen Anknüpfungspunkt für eine Standardhebung, auch wenn mehrere Gewerke gleichzeitig angefasst werden.
Fazit: Die Entscheidung fällt vor der Sanierung
Die FESH-Regel ist einer der häufigsten und teuersten Denkfehler bei der steuerlichen Planung von Sanierungsmaßnahmen. Es geht nicht um den Betrag, sondern darum, welche Gewerke kombiniert werden und in welchem Standard die Immobilie vorher war. Wer das vor Beginn der Maßnahme prüft und dokumentiert, kann die Steuerersparnis sofort realisieren, statt sie auf 50 Jahre zu verteilen. Sprechen Sie uns an, bevor die erste Rechnung gestellt wird.