Wer seine Immobilie am falschen Platz hält, zahlt Gewerbesteuer auf Mieterträge, die er mit der richtigen Struktur vollständig vermeiden könnte. Der Bundesfinanzhof hat diesen Spielraum zuletzt noch einmal eingeengt.
Was die erweiterte Gewerbesteuerkürzung wert ist
Die erweiterte Kürzung nach § 9 Nummer 1 Satz 2 Gewerbesteuergesetz ist einer der wirksamsten Hebel im deutschen Immobiliensteuerrecht. Wer eine Gesellschaft betreibt, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet, kann den gesamten daraus erzielten Gewerbeertrag kürzen. Im Ergebnis fällt auf Mieterträge keine Gewerbesteuer an. Bei einer GmbH bleibt es bei rund 15 Prozent Körperschaftsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlags.
Fällt die erweiterte Kürzung weg, greift nur noch die einfache Kürzung nach § 9 Nummer 1 Satz 1 Gewerbesteuergesetz, nämlich 1,2 Prozent des Einheitswerts. Das ist in der Praxis ein Trostpflaster. Die Mehrbelastung entspricht dann der vollen Gewerbesteuer. Bei einem Hebesatz von 450 Prozent, wie ihn etwa Dresden erhebt, sind das 15,75 Prozent des Mietüberschusses, Jahr für Jahr. Bei einem Objekt mit 200.000 Euro jährlichem Überschuss verschwinden so gut 31.000 Euro pro Jahr.
Wie die Betriebsaufspaltung die Kürzung zerstört
Eine Betriebsaufspaltung liegt vor, wenn zwei Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind. Die erste ist die sachliche Verflechtung: Das überlassene Grundstück muss für den Mieter eine wesentliche Betriebsgrundlage sein. Bei Produktionshallen, Werkstätten, Autohäusern oder auch nur einem zugeschnittenen Verwaltungsgebäude ist das nahezu immer der Fall. Die zweite Voraussetzung ist die personelle Verflechtung: Dieselbe Person oder Personengruppe muss sowohl die vermietende Besitzgesellschaft als auch die mietende Betriebsgesellschaft beherrschen und in beiden ihren geschäftlichen Willen durchsetzen können.
Sind beide Merkmale erfüllt, wird aus der Vermietung eine gewerbliche Tätigkeit. Das Besitzunternehmen verwaltet dann nicht mehr nur Vermögen, und genau das ist die Voraussetzung der erweiterten Kürzung. Die Begünstigung entfällt vollständig, nicht anteilig.
Was der BFH mit Beschluss vom 25. Februar 2026 entschieden hat
In der Beratungspraxis wurde zuletzt häufiger ein Argument vorgetragen, das der Bundesfinanzhof nun verworfen hat. Die Argumentation lautete: Die Betriebsgesellschaft nutze die angemietete Immobilie ganz überwiegend, um Leistungen an die Besitzgesellschaft zurückzubringen. Die wirtschaftliche Richtung sei also umgekehrt, eine echte Betriebsaufspaltung liege deshalb nicht vor.
Der Bundesfinanzhof lässt das im Beschluss vom 25. Februar 2026, Aktenzeichen IV B 31/25, nicht gelten. Solange die Betriebsgesellschaft daneben in nennenswertem Umfang am Markt tätig ist, bleibt es bei der Betriebsaufspaltung und damit beim Wegfall der erweiterten Kürzung. Die Richtung des Leistungsflusses ist kein Abgrenzungskriterium, wenn die wirtschaftliche Verflechtung im Übrigen besteht. Das letzte Schlupfloch ist damit geschlossen.
Die Ausnahme: die Besitz-Kapitalgesellschaft
Anders liegt der Fall bei der sogenannten umgekehrten Betriebsaufspaltung, bei der eine Kapitalgesellschaft den Grundbesitz an eine Schwestergesellschaft überlässt. Hier gilt das Durchgriffsverbot: Für die Frage der Beherrschung darf nicht durch die Kapitalgesellschaft hindurch auf deren Gesellschafter geschaut werden. Der Bundesfinanzhof hat das mit Urteil vom 22. Februar 2024, Aktenzeichen III R 13/23, ausdrücklich bestätigt.
Praktisch bedeutet das: Eine Konzernstruktur, bei der eine eigenständige Objektgesellschaft in der Rechtsform der GmbH den Grundbesitz hält und an die operative Schwester vermietet, behält die erweiterte Kürzung. Dieselbe Immobilie, gehalten von den Gesellschaftern persönlich oder in einer Besitz-GbR, verliert sie.
Vier Wege aus der Falle
Der erste Weg ist die Durchbrechung der personellen Verflechtung. Beherrschungsidentität lässt sich über Beteiligungsquoten, Stimmrechtsgestaltungen oder eine Einstimmigkeitsabrede in der Besitzgesellschaft vermeiden. Wichtig dabei: Die Gestaltung muss tatsächlich gelebt werden und darf nicht nur auf dem Papier stehen.
Der zweite und bei Neustrukturierungen sauberste Weg ist der Wechsel in die Besitz-Kapitalgesellschaft. Der Grundbesitz wandert in eine eigenständige Objekt-GmbH, die nichts anderes tut als vermieten. Das Durchgriffsverbot schützt die erweiterte Kürzung.
Drittens gibt es das sogenannte Wiesbadener Modell. Das Grundstück liegt bei einem Ehegatten, die Anteile an der Betriebsgesellschaft beim anderen. Ehegatten werden nicht automatisch als Personengruppe mit einheitlichem Willen behandelt, was die personelle Verflechtung unterbrechen kann.
Vierter Weg ist die Entschärfung der sachlichen Verflechtung. Wenn das Objekt für den Mieter tatsächlich austauschbar ist, fehlt es an der wesentlichen Betriebsgrundlage. Das ist in der Praxis der schwierigste Weg: Büro-, Lager- und Produktionsflächen erfüllen das Merkmal der Wesentlichkeit nahezu immer.
Vorsicht bei der Reparatur
Die Beendigung einer bestehenden Betriebsaufspaltung ist eine Betriebsaufgabe. Alle stillen Reserven im Grundstück und in den Anteilen an der Betriebsgesellschaft werden aufgedeckt und versteuert. Bei einem 1978 erworbenen Grundstück kann das die gesamte Steuerersparnis mehrerer Jahrzehnte auf einen Schlag auffressen. Eine Entflechtung gehört deshalb durchgerechnet, bevor sie beschlossen wird.
Außerdem löst jede Umstrukturierung, bei der Grundbesitz die Gesellschaft wechselt, grundsätzlich Grunderwerbsteuer aus. Die Konzernklausel des § 6a Grunderwerbsteuergesetz kann helfen, setzt aber die Einhaltung von Vor- und Nachbehaltensfristen von fünf Jahren voraus.
Ein häufiger Fehler in der Praxis: Beim Aufbau einer Holdingstruktur wird das Betriebsgrundstück aus Ordnungsgründen mit in die Holding eingebracht. Damit ist die kapitalistische Betriebsaufspaltung begründet und die erweiterte Kürzung dauerhaft verloren. Der Grundbesitz gehört in eine separate Objektgesellschaft, nicht in die Holding. Schließlich wird in der Praxis häufig § 9 Nummer 1 Satz 5 Nummer 1 Gewerbesteuergesetz übersehen. Danach ist die erweiterte Kürzung ausgeschlossen, soweit der Grundbesitz einem Gesellschafter dient, der selbst der Gewerbesteuer unterliegt.
Fazit: Der Grundbesitz gehört in die richtige Gesellschaft
Die Linie des Bundesfinanzhofs ist eindeutig und wird sich absehbar nicht ändern: Betriebsaufspaltung und erweiterte Kürzung schließen sich aus. Bei Neustrukturierungen ist die Antwort häufig klar: Der Grundbesitz gehört in eine eigenständige Objektgesellschaft in der Rechtsform der Kapitalgesellschaft. Der laufende Aufwand für eine zusätzliche Gesellschaft liegt im niedrigen vierstelligen Bereich pro Jahr. Die erweiterte Kürzung ist bei einem mittleren Objekt schnell ein Vielfaches davon wert. Sprechen Sie uns an, bevor die Struktur steht.