Dann kommt die Steuererklärung. Der Steuerberater erklärt Ihnen, dass Sie auf diese 100.000 Euro keine sofortige Steuererstattung erwarten können. Die Kosten müssen auf 50 Jahre verteilt werden. Die jährliche Minderung Ihrer Vermietungseinkünfte beträgt damit nur 2.000 Euro, die Steuererstattung im Spitzensteuersatz lächerliche 840 Euro.
Der Grund: Die Sanierung fand im zweiten Jahr nach dem Kauf statt. Damit war sie noch vollständig in der Dreijahresfrist der 15-Prozent-Grenze. Mit dem richtigen Timing hätten Sie die 100.000 Euro sofort abziehen können. Das wären 42.000 Euro Steuererstattung gewesen. Dieser eine Fehler kostet Sie über Jahrzehnte bares Geld. Es ist der erste von drei Stolpersteinen bei der steuerlichen Behandlung von Sanierungskosten.
Stolperstein 1: Die 15-Prozent-Grenze
Die 15-Prozent-Grenze, im Steuerrecht als anschaffungsnahe Herstellungskosten bezeichnet, ist in Paragraph 6 Absatz 1 Nummer 1a Einkommensteuergesetz geregelt. Sie besagt: Wer in den ersten drei Jahren nach Anschaffung einer Immobilie mehr als 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten, also des Kaufpreises zuzüglich Nebenkosten ohne Grund- und Bodenanteil, in Sanierung, Renovierung oder Modernisierung investiert, darf diese Kosten nicht sofort abziehen. Sie müssen stattdessen, wie Anschaffungskosten über die gesamte Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
Die Dreijahresfrist beginnt mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Das eröffnet zwei klare Wege, der Grenze zu entkommen. Der erste: Die Sanierungsmaßnahme wird vor dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten abgeschlossen. Entscheidend ist dabei der Leistungszeitraum in der Handwerkerrechnung, nicht das Datum der Rechnungsstellung oder der Zahlung. Der zweite Weg: Einfach abwarten. Wer mit der Sanierung drei Jahre nach dem formellen Besitzübergang beginnt, ist außerhalb der Frist und kann die Kosten sofort steuerlich geltend machen.
Stolperstein 2: Sanierung vor erstmaliger Nutzung
Der zweite Stolperstein ist weniger bekannt, aber genauso teuer. Er betrifft Immobilien, die nach dem Kauf leerstehend und sofort saniert werden, bevor die erste Vermietung stattgefunden hat. Das Finanzamt unterscheidet dabei zwischen einer objektiven und einer subjektiven Zweckbestimmung der Immobilie.
Ein konkretes Beispiel macht das deutlich. Sie kaufen ein Zweifamilienhaus. In beiden Wohnungen ist jeweils ein Bad für 40.000 Euro zu sanieren. Die eine Wohnung ist vermietet, die andere leer steht. In der vermieteten Einheit können Sie die 40.000 Euro sofort abziehen. In der leerstehenden Einheit ist das Problem, dass Sie Kosten vor einer erstmaligen Nutzung produzieren. Das Finanzamt argumentiert: Objektiv hätten Sie die Wohnung vermieten können. Aber subjektiv wollten Sie sie erst verändern, bevor Sie jemanden einziehen lassen. Sie haben die rosa Fliesen entfernt und grüne angebracht, weil die Wohnung für Sie subjektiv vorher nicht vermietbar war. Damit stuft das Finanzamt die Sanierungskosten als Anschaffungskosten ein, die auf die gesamte Nutzungsdauer zu verteilen sind.
Die Lösung ist pragmatisch: Vermieten Sie die leerstehende Einheit zunächst, auch nur für wenige Wochen oder Monate, bevor Sie mit der Sanierung beginnen. Damit haben Sie die Immobilie bereits genutzt und die Sanierung fällt nicht mehr unter den Begriff der erstmaligen Herrichtung. Sie können die Kosten anschließend sofort abziehen.
Stolperstein 3: Wesentliche Verbesserung durch die FECH-Regelung
Der dritte Stolperstein kann jederzeit eintreten, unabhängig davon, wie lange Sie die Immobilie bereits halten. Er entsteht durch eine sogenannte wesentliche Verbesserung, die zu nachträglichen Herstellungskosten führt. Diese müssen ebenfalls auf die gesamte Nutzungsdauer verteilt werden.
Als Merkhilfe gilt die FECH-Regelung: Fenster, Elektro, Sanitär und Heizung. Wenn Sie drei dieser vier zentralen Ausstattungsmerkmale gleichzeitig in ihrem Standard anheben, zum Beispiel von einem sehr einfachen in den mittleren Standard oder vom mittleren in den Luxusstandard, hat das Finanzamt eine wesentliche Verbesserung festgestellt. Es beobachtet dabei einen Zeitraum von fünf Jahren. Wer in diesem Fenster alle vier Gewerke saniert und dabei alle vier im Standard anhebt, hat Herstellungskosten erzeugt.
Der erste Weg, diese Falle zu umgehen, ist ein zeitliches Staffeln: Maximal zwei Gewerke sanieren, dann fünf Jahre warten, anschließend die nächsten zwei Gewerke sanieren. Das ist nicht immer praktikabel, aber steuerlich sauber. Der zweite, häufig unterschätzte Weg ist die Dokumentation des Ausgangszustands. Eine wesentliche Verbesserung liegt nur vor, wenn der Standard tatsächlich eine Kategorie wechselt, also von sehr einfach zu mittel oder von mittel zu Luxus. Wer nachweist, dass er vor der Sanierung bereits im mittleren Standard war und nach der Sanierung ebenfalls im mittleren Standard bleibt, auch wenn es der obere mittlere ist, hat keine Standardhebung vollzogen. In diesem Fall kann er alle vier Gewerke sanieren und alle Kosten sofort abziehen. Entscheidend ist die Dokumentation des Zustands vor der Sanierung: Fotos, Beschreibungen, Handwerkerberichte, die den Ausgangszustand belegen.
Zwei Bonus-Tipps für größere Sanierungsvorhaben
Wer ein Restnutzungsdauergutachten hat, profitiert auch bei nachträglichen Herstellungskosten. Die Einkommensteuerrichtlinien, konkret Richtlinie 7.4 Absatz 9 Satz 2, bestätigen: Die verkürzten Abschreibungsprozentsätze aus dem Gutachten gelten auch für Herstellungskosten, die nach dem Gutachten entstehen. Wer also einen Anbau plant oder die Nutzfläche erweitert, sollte das Nutzungsdauergutachten unbedingt vorher anfertigen lassen, damit der höhere Abschreibungsprozentsatz auch auf die neuen Herstellungskosten angewendet werden kann.
Für besonders umfangreiche Sanierungskosten bietet das Finanzamt außerdem eine freiwillige Verteilungsmöglichkeit: Wer möchte, kann sofort abziehbare Sanierungskosten gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Das macht Sinn, wenn die Kosten in einem einzigen Jahr die eigene Progressionskurve verlassen würden und damit teilweise steuerlich ins Leere laufen. Durch die Verteilung über mehrere Jahre lässt sich die maximale Steuerprogression in jedem Veranlagungsjahr vollständig ausschöpfen.
Fazit: Timing und Dokumentation entscheiden
Alle drei Stolpersteine haben eines gemeinsam: Sie sind vermeidbar, wenn man sie kennt. Die 15-Prozent-Grenze lässt sich durch richtiges Timing umgehen. Sanierungen vor erstmaliger Nutzung lassen sich durch eine kurze Vorvermietung aus dem Anschaffungskostenbegriff herauslösen. Die FECH-Regelung lässt sich durch Zeitplanung oder durch sorgfältige Dokumentation des Ausgangszustands entkräften.
Wer vor einer Sanierung einmal kurz prüft, in welcher Konstellation er sich befindet, schützt sich vor Fehlern, die über Jahrzehnte wirken. Sprechen Sie uns an, bevor Sie mit der Sanierung beginnen.