Die Botschaft klingt verlockend. Wer dann aber genauer in die Zahlen geht, stellt häufig fest, dass das Gegenteil der Fall ist. Die beworbenen Immobilien rechnen sich nicht oder nur gerade so, weil man damit Steuern spart. Nicht jede Steuersparimmobilie ist für jeden Käufer schlecht. Aber die meisten sind es leider.
Warum wir so leicht auf das Versprechen hereinfallen
Die Deutschen gelten zu Recht als Steuerspar-Nation. Albert Einstein soll gesagt haben, die Steuererklärung habe mehr Menschen zu Lügnern gemacht als der Teufel. Das mag überspitzt sein, trifft aber einen wahren Kern. Die Freude am Steuernsparen, das präzise Erfassen jeder Fahrt zur Arbeit, das Sammeln aller Belege für die Steuererklärung: Das ist Teil unserer Mentalität. Wenn dieses Thema aber einen so hohen Stellenwert bekommt, dass man dafür bereit ist, Vermögen zu vernichten, dann läuft etwas schief.
Genau das nutzen die Anbieter von Steuersparimmobilien aus. Sie müssen den Käufer nicht vom Investment überzeugen, solange der Steuervorteil groß genug ist. Die Werbung rechnet vor, wie viel Steuer man monatlich spart, und lässt die eigentlich entscheidende Frage unter den Tisch fallen: Bleibt am Ende überhaupt Geld übrig, oder muss man die gesamte Steuererstattung Jahr für Jahr in das Objekt stecken, nur damit es sich irgendwie trägt?
Wie das Modell funktioniert: Hohe Abschreibung, negativer Cashflow
Die typischen Steuersparmodelle basieren auf einer sehr hohen Abschreibung. Das sind Neubauimmobilien mit QNG-Zertifizierung, bei denen im ersten Jahr bis zu 10 Prozent Sonderabschreibung möglich sind. Das sind Objekte unter Denkmalschutz mit erhöhten Sanierungskosten, die über viele Jahre steuerlich abgeschrieben werden können. Und das sind Immobilien, für die ein Restnutzungsdauergutachten erstellt wurde, das eine verkürzte Abschreibungsbasis rechtfertigt. In allen Fällen übersteigt die steuerliche Abschreibung häufig die Mieteinnahmen. Rein rechnerisch entsteht ein steuerlicher Verlust, der das zu versteuernde Einkommen drückt und die Steuererstattung erzeugt.
Der entscheidende Denkfehler liegt darin, steuerlichen Verlust und Cashflow zu verwechseln. Beides sind völlig verschiedene Berechnungen. Der steuerliche Verlust sagt nichts darüber aus, ob tatsächlich Geld übrigbleibt. Und der Cashflow muss immer zuerst stimmen, bevor Steuervorteile überhaupt eine Rolle spielen dürfen.
Der versteckte Mechanismus: Der Steuervorteil steckt schon im Kaufpreis
Wer auf einen Steuervorteil angewiesen ist, um sich eine Immobilie leisten zu können, hat ein grundsätzliches Problem. Der Verkäufer eines solchen Objekts weiß genau, welchen Steuervorteil sein Angebot erzeugt. Und er hat diesen Vorteil bereits in den Kaufpreis eingepreist. Der Käufer bekommt keine Immobilie zum normalen Marktwert plus Steuerersparnis als Bonus obendrauf. Er kauft eine Immobilie, die deutlich über dem Marktwert liegt, genauso teuer, dass sie sich gerade noch trägt, wenn man die Steuererstattung mit einrechnet.
Im Ergebnis kauft man also den eigenen Steuervorteil vom Verkäufer zurück. Man zahlt einen überhöhten Kaufpreis, erhält dafür eine Steuerersparnis, und am Ende ist man in der gleichen Position wie jemand, der eine normale Immobilie zum Marktwert gekauft hätte, nur mit deutlich mehr Schulden und einem Objekt, das bei näherer Betrachtung zu teuer eingekauft wurde.
Was passiert, wenn der Steuervorteil wegfällt?
Eine Immobilie, die sich nur dank Steuererstattung trägt, hat ein strukturelles Risiko, das viele Käufer erst dann erkennen, wenn es zu spät ist. Denn der Steuervorteil ist nicht garantiert. Er hängt daran, dass der Käufer weiterhin ein steuerpflichtiges Einkommen in entsprechender Höhe hat. Was passiert bei Jobverlust, bei längerer Krankheit, bei Elternzeit, beim Übergang in die Rente oder bei einer Verschiebung des Einkommens in eine niedrigere Steuerprogressionsstufe?
Plötzlich gibt es keine Steuererstattung mehr, keine Lohnsteuerermäßigung, keinen Ausgleich durch das Finanzamt. Die Immobilie muss aus eigener Kraft getragen werden. Üblicherweise erwartet man von einer Mietwohnung, dass die Mieteinnahmen zumindest die Bankrate aus Zins und Tilgung abdecken und idealerweise noch Hausgeld und Rücklagen für Sanierungskosten. Wenn die Miete dazu nicht ausreicht und man stattdessen 300, 500 oder 1.000 Euro monatlich aus eigenem Einkommen zuschießen muss, ohne dass noch Steuern gespart werden, hat man ein teures Problem.
Die richtige Kalkulation: Cashflow vor Steuervorteil
Als Steuerberater und Investor mit über 200 Einheiten gilt für mich eine Regel, von der ich nie abgewichen bin: Jede Immobilie muss sich auch ohne Steuervorteil rechnen. Der Steuervorteil darf das Sahnehäubchen auf einem guten Investment sein, niemals aber der Grund dafür.
Die Kaufentscheidung trifft man immer auf Basis des Cashflows: Mieteinnahmen minus Zinsen, Tilgung, Hausgeld und eine realistische Rücklage für Sanierungsmaßnahmen. Man kann den steuerlichen Effekt in der Cashflow-Berechnung mitberücksichtigen, aber er sollte nie ausschlaggebend sein. Wenn die Immobilie ohne Steuervorteil im Minus liegt, ist das ein Zeichen dafür, dass der Kaufpreis zu hoch ist und der Verkäufer den Vorteil bereits eingepreist hat. Wenn sie auch ohne Steuervorteil im Plus liegt oder zumindest ausgeglichen ist, ist der Steuervorteil ein echter Bonus.
Fazit: Steuern sparen ja, aber nicht um jeden Preis
Steuern intelligent zu sparen ist sinnvoll. Eine Immobilie mit guter Abschreibungsmöglichkeit, die sich gleichzeitig aus eigener Kraft trägt, ist ein exzellentes Investment. Das Problem sind nicht Steuervorteile an sich, sondern der Mechanismus, mit dem sie vermarktet werden: als Rechtfertigung für einen überhöhten Kaufpreis und als Ersatz für eine fehlende Rendite.
Wer eine Immobilie kauft, sollte die Steuervorteile vollständig aus der Kalkulation streichen und prüfen, ob das Objekt trotzdem noch eine attraktive Investition ist. Wenn ja, können die Steuervorteile den Ertrag noch einmal verbessern. Wenn nein, ist der vermeintliche Steuerspareffekt in Wirklichkeit ein versteckter Aufpreis, den man am Ende selbst bezahlt. Sprechen Sie uns an, bevor Sie kaufen.