Die folgenden fünf Methoden gehören zu den wirkungsvollsten und gleichzeitig am häufigsten übersehenen Möglichkeiten im deutschen Immobiliensteuerrecht.
Platz 5: Kaufpreisaufteilung von Grund und Boden und Gebäude
Beim Kauf einer Immobilie wird stets beides erworben: das Gebäude und der dazugehörige Grund und Boden. Steuerlich ist die Unterscheidung entscheidend, denn nur der Gebäudeanteil darf abgeschrieben werden. Grund und Boden unterliegt keiner Abschreibung. Je höher der Gebäudeanteil am Kaufpreis, desto größer die jährliche Abschreibung und desto niedriger die Steuerlast.
Das Finanzamt stellt eine eigene Berechnungstabelle zur Aufteilung bereit, die über eine einfache Google-Suche nach „Aufteilung Grund und Boden und Gebäude“ zugänglich ist. Was viele nicht wissen: Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass eine Abweichung von bis zu 20 Prozent vom Ergebnis dieser Tabelle steuerlich anerkannt wird, sofern sie im Kaufvertrag entsprechend festgehalten ist. Das Finanzamt ist an diese vertraglich vereinbarte Aufteilung gebunden.
Ein konkretes Beispiel: Bei einer Wohnung im Wert von 120.000 Euro würde das Finanzamt 95.000 Euro dem Gebäude und 25.000 Euro dem Grund und Boden zurechnen. Durch eine zulässige Abweichung von 20 Prozent lässt sich der Grundanteil auf 20.000 Euro reduzieren und der Gebäudeanteil auf 100.000 Euro erhöhen. Die jährliche Abschreibungsbasis steigt damit um 5.000 Euro. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent ergibt das eine zusätzliche Steuerersparnis von 42 Euro pro Jahr. Bei einer Immobilie im Wert von 1,2 Millionen Euro sind es entsprechend 420 Euro jährlich, allein durch eine einmalige Formulierung im Kaufvertrag.
Platz 4: Das Restnutzungsdauer-Gutachten
Wer den Gebäudeanteil bereits optimiert hat, kann zusätzlich an der Abschreibungsdauer drehen. Im Standardfall schreibt das Finanzamt ein Gebäude über 50 Jahre ab. Bei älteren Gebäuden sind es 40 Jahre, bei neueren 33 Jahre. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten eines Sachverständigen kann jedoch nachweisen, dass das Gebäude tatsächlich nur noch 15 oder 20 Jahre nutzbar ist. In diesem Fall ist die kürzere Abschreibungsdauer steuerlich anzuerkennen.
Das bedeutet: Die bereits durch die Kaufpreisaufteilung erhöhte Bemessungsgrundlage wird nun auf einen kürzeren Zeitraum verteilt, was die jährliche Abschreibung noch einmal deutlich steigert. Ein solches Gutachten kostet in der Regel zwischen 3.000 und 4.000 Euro. Wer durch das Gutachten jährlich über 4.000 Euro Steuern spart, hat die Kosten bereits im ersten Jahr vollständig kompensiert. Besonders empfehlenswert ist das Instrument bei Gebäuden, die vor 1980 errichtet wurden.
Platz 3: Die Ehegattenschaukel
Viele Immobilieninvestoren halten ihre Objekte über Jahrzehnte hinweg ohne strukturelle Veränderung. Dabei bietet der Verkauf einer Immobilie innerhalb der Ehe erhebliche steuerliche Vorteile. Derartige Übertragungen zwischen Ehegatten sind grundsätzlich grunderwerbsteuerfrei. Noch wichtiger: Der kaufende Ehegatte nimmt ein neues Bankdarlehen auf und löst damit den verkaufenden Ehegatten aus. Das freisetzt Liquidität in der Familie, ohne Erbschaft- oder Schenkungsteuer auszulösen.
Die steuerlichen Vorteile sind vielschichtig. Der kaufende Ehegatte schreibt die Immobilie zum neuen, höheren Kaufpreis ab. Die frischen Schulden bei der Bank erzeugen neue Zinsaufwendungen, die als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden können. Zusätzlich besteht die Möglichkeit eines Ehegattendarlehens: Der kaufende Ehegatte zahlt dem verkaufenden Ehegatten Zinsen. Der Vermieter spart auf diese Zinsen 42 Prozent Steuern, während der Zinsempfänger darauf nur 25 Prozent Kapitalertragsteuer zahlt. Das Steuersatzgefälle zwischen beiden Ehegatten erzeugt einen dauerhaften Steuervorteil.
Die freigesetzte Liquidität kann unmittelbar reinvestiert werden, etwa als Eigenkapital für weitere Immobilienkäufe. Die Immobilie bleibt in der Familie, aber der steuerliche Effekt entspricht dem eines echten Verkäuferprozesses.
Platz 2: Immobilien jederzeit steuerfrei verkaufen
Die 10-Jahresfrist für den steuerfreien Privatverkauf kennen die meisten. Was deutlich weniger bekannt ist: Es gibt eine Gestaltungsmöglichkeit, die diese Frist vollständig umgeht. Wer eine leerstehende Wohnung kauft und dort selbst einzieht, kann sie steuerfrei verkaufen, sobald er wieder auszieht. Eine Mindesthaltefrist gibt es nicht. Eine polizeiliche Anmeldung ist nicht zwingend erforderlich. Der Bundesfinanzhof hat diese Steuerfreiheit sogar auf weit entfernte Zweitwohnungen ausgeweitet.
Voraussetzung ist, dass die Wohnung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Wer die Wohnung vorher vermietet hatte, muss über zwei Silvester selbst darin gelebt haben. Eine Wohnung, die von Anfang an leer stand und vom Käufer selbst bezogen wurde, unterliegt dieser Frist nicht. Je kürzer der Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf, desto wichtiger ist es, die tatsächliche Eigennutzung durch Indizien zu belegen: Ummeldung, Postnachsendeauftrag, Strom- und Wasserverbrauch, Paketzustellungen an die Adresse.
Zu beachten ist die Drei-Objekte-Grenze: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte auf diese Weise veräußert, läuft Gefahr, als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft zu werden. Innerhalb dieses Rahmens ist die Gestaltung jedoch steuerlich anerkannt und für einzelne Fix-and-Flip-Vorhaben besonders attraktiv.
Platz 1: Die 300-Einheitengrenze in der Erbschaftsteuer
Betriebsvermögen ist grundsätzlich erbschaftsteuerbegünstigt und kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei übertragen werden. Immobilien, die im Betriebsvermögen gehalten werden und an fremde Dritte vermietet werden, gelten jedoch als sogenanntes schädliches Vermögen und unterliegen der Erbschaftsteuer. Es sei denn, das Betriebsvermögen umfasst mindestens 300 Wohneinheiten.
Diese Regelung steht nicht im Gesetz, sondern in Richtlinie 13b.17 Absatz 3 der Erbschaftsteuer-Richtlinien der Finanzverwaltung. Der gesetzliche Hintergrund ist unklar, die Selbstbindung der Verwaltung ist jedoch eindeutig: Wer sich auf eine Verwaltungsrichtlinie berufen kann, hat Anspruch auf die darin vorgesehene Begünstigung. Wer also 300 Wohneinheiten in einer GmbH oder GmbH und Co. KG bündelt, kann diesen Immobilienbestand heute noch erbschaftsteuerfrei auf seine Nachkommen übertragen.
Was zählt als Wohneinheit? Nicht notwendigerweise ein eigenes Grundbuch. Entscheidend ist, dass die Einheit den steuerlichen Wohnungsbegriff erfüllt: mindestens 18 Quadratmeter Wohnfläche, eine Anschlussmöglichkeit für einen Herd sowie ein Wasseranschluss. Ein Mehrfamilienhaus mit 18 Wohnungen stellt damit 18 Wohneinheiten im Sinne dieser Regelung dar. Da diese Günstlings-Regelung nicht gesetzlich verankert ist, kann sie jederzeit geändert werden. Wer sie nutzen möchte, sollte nicht warten.
Fazit: Fünf Stellschrauben, die zusammen sehr viel bewegen
Die fünf beschriebenen Methoden haben gemeinsam, dass sie vollständig legal sind, im deutschen Steuerrecht ausdrücklich vorgesehen oder anerkannt werden und in vielen Fällen mit überschaubarem Aufwand umgesetzt werden können. Gleichzeitig werden sie von der Mehrheit der Immobilieninvestoren entweder nicht gekannt oder nicht konsequent genutzt.
Wer alle fünf Instrumente gezielt einsetzt, optimiert nicht nur einzelne Transaktionen, sondern verändert die steuerliche Grundstruktur seines gesamten Immobilienportfolios dauerhaft. Das Potenzial summiert sich über die Jahre zu erheblichen Beträgen.
Die MR.STEUER AG unterstützt Immobilieninvestoren dabei, diese Gestaltungsmöglichkeiten individuell zu prüfen, rechtssicher umzusetzen und in eine langfristige Steuerstrategie einzubetten. Vereinbaren Sie gerne einen persönlichen Beratungstermin unter: https://mr-steuer.de/termin/