Die Antwort hängt von der persönlichen Situation ab, aber wer die Mechanismen beider Strukturen nicht kennt, trifft diese Entscheidung blind. Ich möchte deshalb beide Seiten ehrlich aufzeigen, die Vorteile, die Nachteile und am Ende erklären, warum die meisten erfahrenen Investoren keine Entweder-oder-Entscheidung treffen.
Vier Vorteile des Privatvermögens
Der erste und oft unterschätzte Vorteil ist die Einfachheit. Wer eine Immobilie im Privatvermögen hält, braucht keine Buchhaltung und keinen Jahresabschluss. Die Mieteinnahmen und Werbungskosten werden auf der Anlage V in der Steuererklärung angegeben. Das war es. Kein Steuerberater für die GmbH-Buchhaltung, keine laufenden Strukturkosten.
Der zweite Vorteil ist die Verlustverrechnung. Wenn Zinsen, Sanierungskosten und Abschreibung zusammen höher sind als die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust. Diesen Verlust kann man im Privatvermögen mit anderen Einkünften verrechnen, zum Beispiel mit dem Gehalt aus einem Angestelltenverhältnis. Und das nicht erst mit der nächsten Steuererklärung, sondern bereits im laufenden Jahr über einen Lohnsteuerermäßigungsantrag. Wer diesen Hebel kennt, zahlt monatlich weniger Lohnsteuer, auch wenn die Steuererklärung noch gar nicht abgegeben ist.
Der dritte Vorteil ist der steuerfreie Verkauf nach zehn Jahren. Wer eine Immobilie länger als zehn Jahre hält, kann den Veräußerungsgewinn vollständig einkommensteuerfrei vereinnahmen. In Regionen mit stabiler oder steigender Wertentwicklung ist das ein erheblicher Vorteil, der beim Kauf bereits einkalkuliert werden kann.
Der vierte Vorteil ist weniger bekannt, aber praktisch bedeutsam: Wer eine Immobilie zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken nutzt, kann sie unabhängig von jeder Haltedauer steuerfrei verkaufen. Es muss nicht der Hauptwohnsitz sein und keine Meldepflicht besteht. Auch eine kleinere Zweitwohnung, die ausschließlich selbst genutzt wird, erfüllt diese Voraussetzung. Die Zwei-Silvester-Regel gilt nur für vorher vermietete Objekte. Wer von Anfang an selbst einzieht, hat keine Wartefrist.
Zwei Nachteile des Privatvermögens
Der erste Nachteil trifft Investoren, deren Immobilien Gewinne erzielen. Sobald die Mieteinnahmen die Abzugsposten übersteigen, wird dieser Überschuss mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, der je nach Gesamteinkommen bis zu 42 oder sogar 45 Prozent beträgt. Das gilt unabhängig davon, wie lange die Immobilie gehalten wird. Die Zehnjahresfrist befreit nur den Veräußerungsgewinn, nicht die laufenden Mietüberschüsse.
Der zweite Nachteil betrifft die Kapitalbindung durch die Zehn-Jahres-Frist. In Regionen, in denen Wertsteigerungen nicht linear über Jahrzehnte entstehen, sondern in den ersten zwei bis drei Jahren durch Sanierung und Mietanpassung erzeugt werden, entsteht ein Dilemma. Die Immobilie hat ihren großen Wertzuwachs bereits hinter sich, aber der Investor muss noch sieben oder acht Jahre warten, um steuerfrei zu verkaufen. Wer in dieser Zeit die Liquidität sinnvoll reinvestieren möchte, steht vor der Wahl: Geduld oder 42 Prozent Steuer.
Fünf Vorteile der vermögensverwaltenden GmbH
Der bekannteste Vorteil der VV GmbH ist der Steuersatz. Gewinne aus Vermietung werden mit 15 Prozent Körperschaftsteuer belegt, unabhängig von ihrer Höhe. Das gilt sowohl für Mietüberschüsse als auch für Verkaufsgewinne. Wer im Privatvermögen 42 Prozent zahlen würde, zahlt in der GmbH 15 Prozent. Der Unterschied von 27 Prozentpunkten skaliert sich mit jedem Objekt und jedem Verkauf.
Der zweite Vorteil ergibt sich daraus unmittelbar: Immobilien können in der VV GmbH jederzeit verkauft werden, ohne eine Haltefrist abwarten zu müssen. Die Zehn-Jahres-Frist des Privatvermögens gilt hier nicht. Die Drei-Objekte-Grenze für gewerblichen Grundstückshandel existiert zwar auch in der GmbH, aber sie gilt je Gesellschaft separat. Wer mehrere Objekte schnell umschichten möchte, gründet einfach eine weitere VV GmbH.
Der dritte Vorteil ist die sogenannte Sechs-Brücken-Rücklage, also die steuerliche Rücklage nach Paragraph 6b Einkommensteuergesetz. Nach sechs Jahren Haltedauer kann die VV GmbH eine Immobilie vollständig steuerfrei verkaufen, wenn der Gewinn reinvestiert wird. Der Veräußerungsgewinn wird dabei auf die Restnutzungsdauer des neuen Objekts verteilt, was die Steuerlast über viele Jahrzehnte streckt und faktisch nahezu eliminiert.
Der vierte Vorteil ist der schnellere Vermögensaufbau. Wer bei jedem Verkauf nur 15 Prozent Steuer zahlt statt 42, behält mehr Liquidität im System. Diese Liquidität kann sofort in das nächste Objekt reinvestiert werden. Portfolios wachsen nicht dadurch, dass man Immobilien behält, sondern dadurch, dass man verkauft, Gewinne realisiert und reinvestiert. Die GmbH ermöglicht genau das, ohne den Investor mit Steuerlasten zu bremsen. Der fünfte Vorteil ist den wenigsten Investoren bekannt und betrifft die Holding-Struktur. Wer nicht die Immobilien direkt, sondern die VV GmbH als Gesellschaft über eine Holding GmbH hält, kann die komplette VV GmbH mit dem gesamten Immobilienportfolio darin im Rahmen eines Share Deals steuerfrei verkaufen. Die Haltedauer der einzelnen Immobilien spielt dabei keine Rolle. Das Gesetz befreit den Gewinn aus dem Verkauf von GmbH-Anteilen an der Holding grundsätzlich von der Körperschaftsteuer. Was zu schön klingt, um wahr zu sein, ist tatsächlich geltendes Recht.
Zwei Nachteile der vermögensverwaltenden GmbH
Der erste Nachteil sind die Strukturkosten. Eine GmbH braucht eine laufende Buchhaltung und einen Jahresabschluss. In der Regel ist dafür ein Steuerberater erforderlich. Diese Kosten übersteigen das, was eine Immobilie im Privatvermögen verursacht, deutlich. Wer nur eine oder zwei Immobilien hält, muss prüfen, ob die steuerlichen Vorteile die Mehrkosten bereits rechtfertigen.
Der zweite Nachteil ist die eingeschränkte Entnahmefreiheit. Gewinne in der GmbH sind steuerlich günstig, aber nicht frei verfügbar. Wer Geld aus der VV GmbH entnehmen möchte, zahlt 25 Prozent Kapitalertragsteuer auf Ausschüttungen. Das Geld ist also zunächst in der Gesellschaft gebunden. Es gibt allerdings legale Gestaltungsmöglichkeiten, Gelder ohne Kapitalertragsteuer aus der GmbH zu entnehmen. Das setzt jedoch eine vorausschauende Strukturierung voraus.
Fazit: Kein klarer Gewinner, aber eine klare Logik
Wer heute kauft, investiert in einem Marktumfeld mit hohen Zinsen. Hohe Zinsen bedeuten hohe Zinsaufwendungen, die das steuerliche Ergebnis drücken. In dieser Konstellation entstehen im Privatvermögen Verluste, die mit dem Arbeitseinkommen verrechnet werden können. Das spricht kurzfristig für das Privatvermögen. Wer längerfristig plant und erwartet, dass seine Immobilien Gewinne erzielen werden, kommt an der VV GmbH kaum vorbei.
Die meisten erfahrenen Investoren treffen deshalb keine Entweder-oder-Entscheidung. Sie nutzen das Privatvermögen für Objekte, die steuerliche Verluste produzieren und nach zehn Jahren steuerfrei verkauft werden sollen. Und sie nutzen die VV GmbH für Objekte, die schnell aufgewertet werden, häufig verkauft werden sollen oder bei denen die laufenden Gewinne niedrig besteuert werden sollen. Sprechen Sie uns an, bevor Sie die nächste Kaufentscheidung treffen.