Damit ergibt sich eine Abschreibungsbemessungsgrundlage von 750.000 Euro, bei 2 Prozent jährlicher Abschreibung also 15.000 Euro pro Jahr, über die kommenden 50 Jahre.
Legen Sie im Kaufvertrag stattdessen ein Verhältnis von 80 zu 20 Prozent zugunsten des Gebäudes fest, steigt Ihre Abschreibungsbemessungsgrundlage auf 800.000 Euro. Aus 15.000 Euro werden 16.000 Euro Abschreibung im Jahr, im Spitzensteuersatz von 42 Prozent macht das 420 Euro mehr Steuerersparnis, jedes Jahr, über die gesamte Nutzungsdauer. Verändert hat sich dafür nur eine einzige Zahl im Kaufvertrag. Wie weit sich diese Zahl verschieben lässt und was ein neuer Paragraph im Einkommensteuergesetz künftig daran ändert, zeigt sich bei genauerem Hinsehen.
Warum die Kaufpreisaufteilung über 50 Jahre entscheidet
Die Aufteilung von Grund und Boden und Gebäude ist deshalb so bedeutsam, weil sie eine Stellschraube ist, die für die gesamte Haltedauer der Immobilie wirkt. Ist die Aufteilung einmal im Kaufvertrag oder in der ersten Steuererklärung festgelegt, hat der zuständige Finanzbeamte wenig Anlass, in den Folgejahren erneut daran zu rütteln – geprüft wird ein solcher Sachverhalt in aller Regel nur im ersten Jahr. Mit dem Kauf der Immobilie stellen Sie also bereits die Weichen für Ihre Steuerersparnis der nächsten 50 Jahre.
Seit einem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 16. September 2015 gilt: Weicht die im Kaufvertrag festgelegte Aufteilung nicht deutlich von den tatsächlichen Wertverhältnissen ab, ist das Finanzamt daran gebunden. Eine Verschiebung von 75/25 auf 80/20 zugunsten des Gebäudes gilt dabei nach wie vor als realistisch und wird von der Rechtsprechung mitgetragen. Je größer das Immobilienportfolio, desto stärker wirkt sich diese kleine Anpassung insgesamt aus.
Der neue Paragraph 6f: Was sich wirklich ändert
Weil es in der Praxis immer wieder Streit über die richtige Aufteilung gab, sieht der aktuelle Referentenentwurf zum neuen Einkommensteuergesetz einen Paragraph 6f vor, der das Verfahren erstmals gesetzlich regeln soll. Geplant sind drei Absätze. Absatz 1 bestätigt im Kern die bisherige Rechtsprechung: Weicht die vertragliche Aufteilung nicht wesentlich von den realen Wertverhältnissen ab, bleibt das Finanzamt daran gebunden. Für die Praxis ändert sich damit zunächst wenig – die bisherige Gestaltung mit einer moderaten Abweichung von etwa fünf Prozentpunkten zugunsten des Gebäudes bleibt weiterhin zulässig.
Erst wenn das Finanzamt die vertragliche Aufteilung als zu weit von der Realität entfernt einstuft, greift Absatz 2: Dann ist die Aufteilung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung vorzunehmen. Diese schreibt vor, dass Gebäude- und Bodenwert getrennt und nach einem der drei Wertermittlungsverfahren – Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren – ermittelt werden. Weder der Gebäude- noch der Bodenwert darf dabei auf null sinken.
Absatz 3 regelt den Streitfall: Ist man mit dem Ergebnis nicht einverstanden, ist ein Gutachten eines nach ISO 17024 zertifizierten Gutachters erforderlich, dem zwingend eine Vorbesichtigung der Immobilie vorausgehen muss. Ob diese auch digital stattfinden darf, lässt der Entwurf offen; einiges spricht dafür, dass eine physische Besichtigung gemeint ist. Damit wird erstmals gesetzlich festgeschrieben, welche Qualifikation ein Gutachter und die begutachtende Stelle mitbringen müssen.
Was das für Sie als Käufer bedeutet
Auch wenn der neue Paragraph formal strenger wirkt, bestätigt er im Kern die bisherige Praxis und schafft dafür einen klaren gesetzlichen Rahmen. Genau diese Klarheit lässt sich weiterhin gestalten: Eine Abweichung von etwa fünf Prozentpunkten zugunsten des Gebäudes, wie im Beispiel von 75/25 auf 80/20, bleibt aus heutiger Sicht plausibel und rechtlich vertretbar.
Für die Praxis wird es dadurch umso wichtiger, die Kaufpreisaufteilung von Anfang an im Kaufvertrag festzuhalten, statt sie später der Einschätzung des Finanzamts zu überlassen. Kommt es dennoch zum Streit, entscheidet die Wahl des richtigen, formal korrekt qualifizierten Gutachters mit Vorbesichtigung über den Ausgang. Und unabhängig vom weiteren Schicksal des Gesetzentwurfs bleibt es sinnvoll, Immobilien so zu strukturieren, dass sich steuerlich nutzbare Verluste ergeben, die das übrige Einkommen nachhaltig mindern.
Fazit: Klarheit statt Dramatik
Ob der neue Paragraph 6f tatsächlich in dieser Form kommt, ist noch offen. Dramatischer, als er in manchen Kanälen dargestellt wird, ist er aus heutiger Sicht aber nicht: Der Gestaltungsspielraum bei der Kaufpreisaufteilung bleibt im Kern erhalten, er wird lediglich in einen klareren gesetzlichen Rahmen gegossen.
Wer eine Immobilie kauft, sollte die Aufteilung von Grund und Boden und Gebäude von Anfang an bewusst und dokumentiert vornehmen, denn diese Entscheidung wirkt über die gesamte Nutzungsdauer. Sprechen Sie uns an, bevor Sie den nächsten Kaufvertrag unterschreiben.