Während meiner Zeit im Finanzamt habe ich solche Fehler häufig zugunsten der Steuerpflichtigen korrigiert – das schreibt Paragraph 199 der Abgabenordnung sogar vor. Nur: Sieht ein Finanzbeamter den Fehler nicht, wird er auch nicht korrigiert. Dann zahlen Sie mehr Steuern, als Sie eigentlich müssten.
Allein auf der Anlage Vermietung und Verpachtung lässt sich die Steuerlast erheblich gestalten. Im Folgenden die vier Fehler, die mir in der Beratungspraxis am häufigsten begegnen. Schon die Korrektur eines einzigen dieser Fehler spart regelmäßig mehrere Tausend Euro – ganz ohne Trickserei, einfach weil das Gesetz es so vorsieht.
Fehler 1: Die Abschreibung wird zu niedrig angesetzt
Viele Vermieter setzen für ihre Abschreibungsbemessungsgrundlage einen viel zu geringen Betrag an und schreiben dadurch zu wenig ab. Der Grund: Abgeschrieben wird nicht nur der Gebäudeanteil laut Kaufvertrag. Auch die Nebenkosten, also Grunderwerbsteuer, Notar, Maklergebühr und Grundbucheintragung, werden im Verhältnis von Gebäude- und Grundstücksanteil aufgeteilt. Der auf das Gebäude entfallende Anteil dieser Nebenkosten wird ebenfalls abgeschrieben – wird das vergessen, bleibt Abschreibungspotenzial ungenutzt.
Optimieren lässt sich das bereits im Notarvertrag: Wird die Aufteilung von Grund und Boden sowie Gebäude dort festgehalten, ist diese Quote nach aktueller Rechtslage weitgehend festgeschrieben. Beziehen Sie außerdem alle Kosten ein, die mit dem Erwerb zusammenhängen – etwa Fahrtkosten zu Besichtigungsterminen, die ebenfalls in die Anschaffungskosten einfließen und damit mitabgeschrieben werden können.
Der eigentliche Hebel liegt aber nicht in der Bemessungsgrundlage, sondern im Abschreibungssatz selbst. Immobilien, die vor 1925 errichtet wurden, dürfen mit 2,5 Prozent statt mit 2 Prozent abgeschrieben werden. Und über ein Restnutzungsdauergutachten lässt sich die Abschreibung häufig nicht auf die vom Finanzamt vorgegebenen 50 Jahre, sondern auf 40, 30 oder sogar 25 Jahre verkürzen – in der Praxis verdoppelt das mitunter die jährliche Abschreibung.
Fehler 2: Die 15-Prozent-Grenze wird vorschnell überschritten
Viele glauben, dass jede Sanierung, Modernisierung oder Renovierung in den ersten Immobilienjahren automatisch in die 15-Prozent-Grenze einfließt, und überschreiten sie dadurch in vorauseilendem Gehorsam. Das Überschreiten dieser Grenze bedeutet, dass die Kosten nicht sofort steuerlich geltend gemacht werden können, sondern über die Abschreibungsdauer, meist 50 Jahre, verteilt werden müssen.
Ein Rechenbeispiel zeigt die Tragweite: Wer 50.000 Euro in die Immobilie investiert und im Spitzensteuersatz von 42 Prozent liegt, könnte bei sofortigem Abzug 21.000 Euro Steuererstattung im Jahr der Investition erhalten. Müssen die 50.000 Euro dagegen über 50 Jahre verteilt werden, ergibt das nur 1.000 Euro Abschreibung pro Jahr – bei 42 Prozent Steuersatz also gerade einmal 420 Euro Erstattung, und das über die kommenden fünf Jahrzehnte.
Die 15-Prozent-Grenze beginnt laut Gesetz erst mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Wer bereits vor diesem Zeitpunkt Zugang zur Immobilie hat und dort Sanierungsmaßnahmen vornehmen darf, kann einen Teil der Kosten vor diesen Stichtag ziehen. Maßgeblich dafür ist gegenüber dem Finanzamt der Leistungszeitraum in der Handwerkerrechnung. So lassen sich die restlichen Sanierungskosten unter Umständen innerhalb der 15-Prozent-Grenze ab dem Übergang von Nutzen und Lasten halten.
Hebel 2: Frühzeitiger Verkauf mit Verkäuferdarlehen
Der zweite Hebel ist etwas raffinierter und besonders für Immobilienvermögen geeignet. Statt zu warten, bis Immobilien vererbt werden, verkaufen Sie diese bereits zu Lebzeiten an Ihre Kinder. Das muss dabei nicht bedeuten, dass sofort Geld fließt. Sie können den Kaufpreis stundet und den Kindern ein sogenanntes Verkäuferdarlehen gewähren. Die Kinder schulden Ihnen damit eine erhebliche Geldsumme für die übertragenen Immobilien.
Diese Darlehensforderung, die Sie nun gegen Ihre Kinder halten, lässt sich auf vielfältige Weise einsetzen. Sie können sie beispielsweise teilweise an Ihre Enkelkinder verschenken. Damit nutzen Sie gleichzeitig die Schenkungsfreibeträge der nächsten Generation und skalieren die Gesamtzahl der nutzbaren Freibeträge erheblich. Ein Immobilienvermögen, das durch direktes Vererben die Freibeträge sprengen würde, kann so über mehrere Generationen und mehrere Zehnjahreszeiträume strukturiert weitergegeben werden. Vermögen mit warmen Händen geben ist steuerlich fast immer besser als es dem Erbfall zu überlassen.
Fehler 3: Der Investitionsabzugsbetrag bleibt ungenutzt
Wer einen erheblichen Teil seines Einkommens im Spitzensteuersatz versteuert, verschenkt hier häufig bares Geld. Der Spitzensteuersatz greift bei Singles ab rund 70.000 Euro Einkommen, bei Ehegatten ab rund 140.000 Euro. Ein Blick in den eigenen Steuerbescheid zeigt schnell, welcher Anteil des Einkommens oberhalb dieser Grenzen mit 42 Prozent besteuert wird.
Ein wirksames Instrument dagegen ist der Investitionsabzugsbetrag. Dafür ist zunächst nichts weiter nötig als die konkrete Absicht, in absehbarer Zeit ein betriebliches Wirtschaftsgut anzuschaffen – etwa eine Photovoltaikanlage, einen Batteriespeicher oder ein Tiny House. Plant jemand beispielsweise, in drei Jahren eine Freiflächen-Photovoltaikanlage für 200.000 Euro zu erwerben, kann bereits in den drei Jahren davor die Hälfte dieser künftigen Anschaffungskosten als Investitionsabzugsbetrag steuermindernd geltend gemacht werden.
Wird der Betrag über drei Veranlagungsjahre verteilt gebildet, lässt sich auf diese Weise regelmäßig ein sechsstelliger Betrag aus dem Spitzensteuersatz herausziehen, bevor die Investition überhaupt getätigt wurde. Wichtig ist dabei die Frist: Ab Bildung des Investitionsabzugsbetrags bleiben rund drei Jahre Zeit, um die entsprechende Investition tatsächlich durchzuführen – wird sie versäumt, muss der Abzugsbetrag rückwirkend korrigiert werden.
Fehler 4: Fahrtkosten werden pauschal statt tatsächlich angesetzt
Die meisten Steuerpflichtigen tragen für Fahrten zur Immobilie lediglich die Kilometerpauschale von 30 Cent pro gefahrenem Kilometer ein. Dabei lassen sich für Fahrten zu vermieteten Immobilien auch die tatsächlichen Fahrtkosten ansetzen, und die liegen bei den meisten Fahrzeugen deutlich höher. Ermitteln lässt sich der Wert über die Differenz des Kilometerstands zu Jahresbeginn und Jahresende, ins Verhältnis gesetzt zu allen Fahrzeugkosten: Steuern, Versicherung, Kraftstoff, Werkstatt sowie eine kalkulatorische Abschreibung des Fahrzeugs, üblicherweise über sechs Jahre verteilt.
Bei einem Mittelklassewagen kommen dabei häufig 1 bis 1,20 Euro pro Kilometer zusammen – für Hin- und Rückfahrt. Wer dadurch insgesamt mehr als acht Stunden von seinem Wohnort entfernt ist, kann zusätzlich Verpflegungsmehraufwendungen von 14 Euro pro Tag geltend machen. Ein oft übersehener Bonus: Auch Fahrten zu Immobilien, die letztlich nicht gekauft wurden, zählen als sogenannte vergebliche Werbungskosten und können ebenfalls angesetzt werden.
Bei jährlich drei- bis viertausend Kilometern für Besichtigungen kommen so schnell weitere 4.000 bis 5.000 Euro an Werbungskosten zusammen – im Spitzensteuersatz eine Steuerersparnis von rund 2.000 Euro. Die Ermittlung dieser individuellen Kilometerpauschale bedeutet zu Beginn etwas Aufwand, macht sich aber über die Jahre deutlich bezahlt.
Fazit: Kleine Korrekturen, große Wirkung
Alle vier Fehler haben eines gemeinsam: Sie beruhen nicht auf komplizierten Steuertricks, sondern darauf, bestehende gesetzliche Spielräume nicht zu nutzen. Eine korrekt ermittelte Abschreibungsgrundlage, das richtige Timing rund um die 15-Prozent-Grenze, ein rechtzeitig gebildeter Investitionsabzugsbetrag und tatsächliche statt pauschaler Fahrtkosten machen in Summe häufig den Unterschied zwischen ein paar Hundert und mehreren Tausend Euro Steuererstattung.