Wer die richtigen Stellschrauben kennt, verbessert seinen Cashflow unmittelbar, gewinnt Liquidität zurück und kann schneller in neue Objekte investieren. Die folgenden fünf Tipps sind für das Steuerjahr 2026 besonders relevant und werden trotzdem von den meisten Investoren nicht ausgeschöpft.
Tipp 1: Steuerlich korrekt sanieren
Bei Sanierungsmaßnahmen gibt es drei steuerliche Fallstricke, die dazu führen können, dass Kosten nicht sofort abgesetzt werden dürfen, sondern über Jahrzehnte verteilt werden müssen. Alle drei haben dieselbe Rechtsfolge: Die Kosten werden auf 50 Jahre abgeschrieben statt sofort wirksam.
Der erste Fallstrick sind Anschaffungskosten. Wer eine leerstehende Immobilie kauft und vor der erstmaligen Vermietung größere Bauarbeiten durchführt, riskiert, dass diese Kosten als Anschaffungskosten eingestuft werden. Um das zu vermeiden, empfiehlt es sich, die Immobilie vor einer größeren Baumaßnahme zumindest kurz zu vermieten oder anderweitig zu nutzen.
Der zweite Fallstrick sind Herstellungskosten. Sie entstehen, wenn die Nutzfläche vergrößert oder der Zustand der Immobilie wesentlich verbessert wird. Die sogenannte Drei-Gewerke-Grenze ist dabei entscheidend. Als Merkhilfe dient das Akronym FESH: Fenster, Elektro, Sanitär und Heizung. Von diesen vier Gewerken dürfen innerhalb von fünf Jahren maximal zwei in ihrem Standard angehoben werden. Wer beispielsweise Fenster und Elektrik erneuert, sollte im selben Zeitraum keine Sanitäranlagen mehr modernisieren.
Der dritte Fallstrick ist die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten. Ab dem Übergang von Nutzen und Lasten stehen dem Investor 15 Prozent des Gebäudewerts netto als Spielraum für Handwerkerrechnungen zur Verfügung. Wer diese Grenze überschreitet, muss auch diese Kosten über den langen Abschreibungszeitraum verteilen. Alle drei Risiken müssen gleichzeitig vermieden werden, da jedes einzeln dieselbe nachteilige Rechtsfolge auslöst.
Tipp 2: Die 15-Prozent-Grenze durch vorgezogene Sanierung umgehen
Laut Bundesfinanzhof beginnt die 15-Prozent-Grenze erst mit dem Übergang von Nutzen und Lasten, also in der Regel mit der Kaufpreiszahlung. Sanierungskosten, die vor diesem Zeitpunkt anfallen, zählen nicht in diese Grenze hinein und können direkt im Jahr der Entstehung steuerlich geltend gemacht werden.
Wer ein gutes Verhältnis zum Verkäufer aufgebaut hat, kann bereits vor dem formalen Übergang mit Sanierungsarbeiten beginnen. Voraussetzung ist die entsprechende Zustimmung des Verkäufers. Gelingt das, lassen sich Teile der Sanierungskosten vor die Grenze ziehen und unmittelbar absetzen. Anschließend steht der volle 15-Prozent-Spielraum ab Übergang Nutzen und Lasten zusätzlich zur Verfügung. Der Effekt: deutlich mehr sofort abzugsfähige Sanierungskosten im Kaufjahr.
Tipp 3: Tatsächliche Fahrtkosten statt der 30-Cent-Pauschale
Wer als Vermieter regelmäßig zu seinen Objekten fährt, ob für Sanierungsbegleitung, Mietergespräche oder Objektbesichtigungen, hat Anspruch auf den Abzug der tatsächlichen Fahrtkosten. Die gesetzliche Möglichkeit dazu besteht, wird aber von den meisten Vermietern nicht genutzt.
Die tatsächlichen Kosten pro Kilometer ergeben sich aus der Summe von Kraftfahrzeugsteuer, Versicherung, Benzin, Werkstattkosten und der jährlichen Abschreibung des Fahrzeugs, geteilt durch die insgesamt gefahrenen Kilometer. Bei einem normalen Mittelklassewagen ergibt sich häufig ein Wert von über einem Euro pro Kilometer. Das ist ein erheblicher Unterschied zur pauschalen Kilometerentschädigung, die deutlich darunter liegt.
Wer als Vermieter mehrmals jährlich sein Portfolio abfährt, erzeugt durch die tatsächlichen Kosten sprunghaft höhere Werbungskosten. Die Vermietungseinkünfte sinken entsprechend, der steuerliche Verlust steigt und die Steuererstattung fällt höher aus. Die einzige Voraussetzung ist die korrekte Berechnung des persönlichen Kostensatzes. Das ist etwas Aufwand, der sich bei einem größeren Portfolio aber sehr schnell rechnet.
Tipp 4: Die VV-GmbH für aktive Verkäufe nutzen
Eine vermögensverwaltende GmbH lohnt sich nicht in jedem Fall. Wer Immobilien langfristig hält und steuerliche Verluste aus Abschreibung und Zinsen gegen sein Arbeitnehmereinkommen rechnen möchte, ist im Privatvermögen oft besser aufgestellt. Sobald aber steuerliche Gewinne aus einer Immobilie 20.000 Euro jährlich übersteigen, verändert sich die Rechnung.
Besonders relevant ist die VV-GmbH für Investoren, die Immobilien aktiv entwickeln und nach kurzer Zeit wieder verkaufen. Wer eine Immobilie 40 Prozent unter Marktwert erwirbt, sie saniert und die Mieten anhebt, kann schon nach zwei bis drei Jahren eine erhebliche Wertsteigerung realisiert haben. Im Privatvermögen müsste er dann entweder zehn Jahre warten oder einen hohen persönlichen Steuersatz auf den Veräußerungsgewinn zahlen. In der VV-GmbH hingegen unterliegt der Gewinn aus dem Immobilienverkauf nur dem Körperschaftsteuersatz von 15 Prozent, jederzeit und ohne Haltefrist.
Wer sein Portfolio strategisch plant, sollte deshalb nicht pauschal auf die 10-Jahresstrategie im Privatvermögen setzen, sondern je nach Objekt und Entwicklungspotenzial prüfen, ob ein Kauf in die VV-GmbH die steuerlich günstigere Option ist.
Tipp 5: Die Erwachsenenadoption als Erbschaftsteuer-Instrument
Dieser Tipp klingt auf den ersten Blick überraschend, kann aber in der Praxis mindestens einen sechsstelligen Steuerbetrag sparen. Wer von einer Person erbt oder eine Immobilie übertragen bekommt, die nicht zur engen Familie gehört, zum Beispiel von einem Onkel, einer Tante oder einer anderen entfernten Verwandten, hat steuerlich einen sehr geringen Freibetrag von nur 20.000 Euro. Die erbschaft- und schenkungsteuerliche Progression liegt dabei bei 30 bis 50 Prozent je nach Höhe des Übertragungsbetrags. Zusätzlich fällt beim Immobilienerwerb Grunderwerbsteuer an.
Durch eine Erwachsenenadoption ändert sich die rechtliche Stellung grundlegend. Die adoptierende Person tritt als zusätzliches Elternteil hinzu, ohne das bisherige Elternteil zu ersetzen. Das Adoptivkind erhält damit einen erbschaft- und schenkungsteuerlichen Freibetrag von 400.000 Euro. Die Steuerprogression beginnt bei 7 Prozent und steigt stufenweise auf 11, 15, 19 und 23 Prozent. Immobilienübertragungen innerhalb des nun bestehenden Eltern-Kind-Verhältnisses sind zudem grundsätzlich grunderwerbsteuerfrei.
Voraussetzungen für eine Erwachsenenadoption sind die bestätigte gesundheitliche Eignung beider Parteien sowie eine Altersdifferenz, die einem natürlichen Eltern-Kind-Verhältnis entspricht. Der Antrag wird beim Familiengericht gestellt. Wer weiß, dass er künftig Vermögen von einer entfernteren Verwandten oder einem Bekannten erben soll, sollte diesen Schritt frühzeitig und proaktiv in Betracht ziehen.
Fazit: Steueroptimierung beginnt vor dem ersten Spatenstich
Die fünf beschriebenen Tipps zeigen, dass steuerliche Gestaltung im Immobilienbereich an vielen verschiedenen Stellen ansetzt: bei der Sanierung, beim Kaufzeitpunkt, bei der Fahrtkosten-Abrechnung, bei der Wahl der Rechtsstruktur und bei der langfristigen Nachlassplanung. Wer diese Möglichkeiten konsequent nutzt, verbessert seinen Cashflow, gewinnt Liquidität zurück und baut sein Portfolio schneller auf.
Entscheidend ist, dass die meisten dieser Gestaltungsmöglichkeiten frühzeitig erkannt und umgesetzt werden müssen. Eine Rückwirkung ist in der Regel nicht möglich. Wer erst nach dem Notar-Termin über die Kaufpreisaufteilung nachdenkt oder erst nach Abschluss der Sanierung über die 15-Prozent-Grenze informiert wird, hat die Gestaltungsmöglichkeit bereits verpasst.
Die MR.STEUER AG begleitet Immobilieninvestoren von der ersten Kaufentscheidung bis zur langfristigen Portfoliostrategie und stellt sicher, dass steuerliche Chancen frühzeitig erkannt und rechtssicher genutzt werden. Vereinbaren Sie gerne einen persönlichen Beratungstermin unter: https://mr-steuer.de/termin/