Die meisten Vermieter machen dabei denselben Fehler, und das kostet sie nicht nur ein paar Euro, sondern kann über mehrere Jahre schnell in die Tausende gehen. Besonders tückisch: Der Fehler ist auf den ersten Blick kaum erkennbar, weil die Logik hinter der Berechnung an einer entscheidenden Stelle von der gängigen Annahme abweicht.
Dieser Beitrag erklärt, was die 67-Prozent-Grenze bedeutet, wen sie betrifft, welche Rechtsfolgen bei Unterschreitung drohen und wie die korrekte Berechnung gemäß der aktuellen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs aussieht.
Was ist die 67-Prozent-Regel und wen betrifft sie?
Viele Vermieter gehen davon aus, dass die 67-Prozent-Grenze ausschließlich für die Vermietung an Familienangehörige gilt. Das ist ein Irrtum. Der Erlass der Finanzverwaltung zur Einkünfteerzielungsabsicht aus dem Jahr 2004 stellt klar: Die Regelung gilt für die Vermietung an jedermann, also auch an fremde Dritte.
Die gesetzliche Grundlage lautet: Vermietet jemand zu mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, muss das Finanzamt von einer vollentgeltlichen Vermietung ausgehen. In der Praxis wird häufig von der „67-Prozent-Grenze“ gesprochen, da man damit auf der sicheren Seite ist. Liegt die vereinbarte Miete bei 67 % oder mehr der ortsüblichen Vergleichsmiete, können sämtliche Werbungskosten in voller Höhe abgesetzt werden, ohne dass das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht in Frage stellt.
Unterhalb dieser Grenze gelten je nach Höhe der vereinbarten Miete unterschiedliche Rechtsfolgen. Bei einer Miete zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Miete besteht die Möglichkeit, eine Totalüberschussprognose zu erstellen und damit die Einkünfteerzielungsabsicht nachzuweisen. Liegt die Miete unter 50 % der ortsüblichen Miete, sind die Kosten von vornherein nur anteilig abzugsfähig.
Welche Rechtsfolgen drohen bei Unterschreitung?
Ein konkretes Beispiel verdeutlicht die Tragweite: Ein Vermieter hat jährliche Kosten für sein Vermietungsobjekt von 10.000 Euro, bestehend aus Zinsen, Sanierungsaufwendungen, Abschreibung und allgemeinen Unterhaltungskosten. Die ortsübliche Jahreskaltmiete beträgt ebenfalls 10.000 Euro. Er vermietet jedoch nur zu 50 % der ortsüblichen Miete, also für 5.000 Euro im Jahr.
Der Vermieter geht davon aus, einen steuerlichen Verlust von 5.000 Euro ausweisen und mit anderen Einkünften verrechnen zu können. Das Finanzamt sieht das anders: Da die Miete unter 50 % der ortsüblichen Miete liegt, erkennt es hinter der Vermietung eine private Neigung und nicht die Absicht, Einkünfte zu erzielen. Die Folge: Nur 50 % der Kosten, also 5.000 Euro, dürfen abgezogen werden. Dem Mietertrag von 5.000 Euro stehen nun abzugsfähige Kosten von ebenfalls 5.000 Euro gegenüber. Der steuerliche Verlust von 5.000 Euro verwandelt sich in eine schwarze Null, der erhoffte Steuervorteil entfällt vollständig.
Die Totalüberschussprognose im Bereich zwischen 50 und 66 Prozent
Im Bereich zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Miete gibt die Finanzverwaltung Vermietern die Möglichkeit, ihre Einkünfteerzielungsabsicht über eine sogenannte Totalüberschussprognose nachzuweisen. Diese Prognose wird typischerweise über einen Zeitraum von 30 Jahren erstellt und muss zeigen, dass am Ende aller Jahre in der Summe mindestens ein Euro Überschuss verbleibt. Das bedeutet: Sämtliche Verluste der frühen Jahre müssen durch spätere Gewinne mindestens ausgeglichen werden.
Als Argumente für eine positive Prognose kommen verschiedene Faktoren in Betracht: der sinkende Zinsanteil in der Annuität über die Jahre, eine geplante Umschuldung auf ein Bankdarlehen mit niedrigerem Zinssatz oder regelmäßige Mietanpassungen im Rahmen des gesetzlich Möglichen. Wer diese Prognose schlüssig darlegen kann, darf auch unterhalb der 67-Prozent-Grenze die vollen Werbungskosten geltend machen.
Liegt die Miete dagegen bei 67 % oder mehr der ortsüblichen Bruttomiete, ist die Totalüberschussprognose nicht erforderlich. Das Finanzamt muss die Einkünfteerzielungsabsicht in diesem Fall zwingend anerkennen, ohne weitere Prüfung.
Der entscheidende Rechenfehler: Bruttomiete statt Kaltmiete
Hier liegt der Fehler, den die meisten Vermieter machen. Nehmen wir ein typisches Beispiel: Die ortsübliche Kaltmiete beträgt 1.000 Euro im Monat, die Betriebskosten liegen bei 400 Euro, die ortsübliche Bruttomiete also bei 1.400 Euro. Viele Vermieter denken nun: 67 % von 1.000 Euro Kaltmiete sind 670 Euro, zuzüglich der 400 Euro Betriebskosten, also insgesamt 1.070 Euro. Dieser Betrag gelte als 67 % der ortsüblichen Miete. Das ist falsch.
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 10. Mai 2016 (Az. IX R 44/15) entschieden, dass als ortsübliche Miete die ortsübliche Bruttomiete anzusetzen ist, also die Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten. Die 67-Prozent-Grenze bezieht sich damit auf den Gesamtbetrag aus Kalt- und Nebenkosten.
Für das Beispiel bedeutet das: 67 % von 1.400 Euro Bruttomiete ergeben 938 Euro. Das ist der Mindestbetrag, den der Mieter insgesamt zahlen muss. Zieht man von den 938 Euro die Betriebskosten von 400 Euro ab, die der Mieter ohnehin trägt, ergibt sich eine Kaltmiete von nur 538 Euro. Der Unterschied zur intuitiven Berechnung ist erheblich: Statt einer Kaltmiete von 670 Euro genügen bereits 538 Euro, um die 67-Prozent-Grenze einzuhalten und den vollen Kostenabzug zu sichern. Diese Differenz bedeutet, dass Vermieter, die den falschen Ansatz verwenden, ihre Mieter höher belasten als steuerlich notwendig. Wer die korrekte Berechnungsmethode kennt, kann günstiger vermieten und gleichzeitig alle steuerlichen Vorteile vollständig ausschöpfen.
Praxishinweis: Entgeltliche Wohnrechte und Indexierung
Ein besonders häufiger Anwendungsfall betrifft die Situation, in der Eltern eine Immobilie auf Kinder übertragen und im Gegenzug ein entgeltliches Wohnrecht erhalten. Das Entgelt für das Wohnrecht wird steuerlich, wie eine Miete behandelt. Auch hier gilt die 67-Prozent-Grenze ohne Einschränkung.
Da die Mietspiegel in den meisten Städten jährlich oder regelmäßig angepasst werden, kann eine einmal festgesetzte Vergütung für ein Wohnrecht nach einigen Jahren unter die 67-Prozent-Grenze fallen, wenn sie nicht automatisch angepasst wird. Die Empfehlung lautet daher, das Entgelt für das Wohnrecht von vornherein an den Mietspiegel zu koppeln, also eine Indexierungsklausel zu vereinbaren. Damit ist sichergestellt, dass die steuerliche Grenze auch langfristig eingehalten wird und der volle Abzug von Abschreibung, Zinsen und Erhaltungsaufwendungen erhalten bleibt.
Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete steht in fast allen deutschen Städten ein öffentlich einsehbarer Mietspiegel zur Verfügung. Angesichts der steuerlichen Tragweite empfiehlt sich in jedem Fall eine Abstimmung mit einem Steuerberater, der die konkrete Berechnung überprüft und eine rechtssichere Gestaltung sicherstellt.
Fazit: Wer richtig rechnet, vermietet günstiger und spart mehr Steuern
Die 67-Prozent-Regel ist kein bürokratisches Detail, sondern eine steuerlich bedeutsame Grenze, die über den vollen oder nur anteiligen Abzug aller Vermietungskosten entscheidet. Der verbreitete Irrtum, die Grenze auf die Kaltmiete zu beziehen statt auf die Bruttomiete, führt systematisch zu einer falschen, häufig zu hoher Mietforderung und verzichtet damit auf mögliche steuerliche Spielräume.
Wer die korrekte Berechnungsmethode gemäß dem BFH-Urteil vom 10. Mai 2016 anwendet, kann die vereinbarte Miete niedriger ansetzen, die Grenze dennoch einhalten und den vollständigen Werbungskostenabzug beanspruchen. Das gilt für Vermietungen an Angehörige ebenso wie für Vermietungen an fremde Dritte oder Inhaber eines Wohnrechts.
Die MR.STEUER AG unterstützt Eigentümer dabei, diese Spielräume rechtssicher zu nutzen, die Berechnungen korrekt vorzunehmen und die steuerliche Gestaltung langfristig stabil zu halten.