Über einen entscheidenden Punkt machen sich dabei die wenigsten Gedanken: die Steuer. Genau aus diesem Grund verlieren viele Investoren Geld, obwohl der Deal auf den ersten Blick gut aussieht. Wer die drei nachfolgenden steuerlichen Weichenstellungen vor dem Kauf nicht kennt und umsetzt, verschenkt bares Geld und das jedes Jahr aufs Neue.
Der Immobilienmarkt ist schwieriger geworden: steigende Bauzinsen, eine zurückhaltende Bankenlandschaft, eine weitreichende Mietrechtsreform und immer mehr Rechte für Säumige Mieter. All das lässt sich kaum beeinflussen. Die eigene Steuerbelastung hingegen schon und dort sollte jeder Investor alle Register ziehen.
Fehler 1: Die Kaufpreisaufteilung wird dem Finanzamt überlassen
Jede Immobilie besteht steuerlich aus zwei Bausteinen: dem Grund und Boden sowie dem Gebäudeteil. Nur der Gebäudeteil kann steuerlich abgeschrieben werden der Grund und Boden ist steuerlich irrelevant. Wer den Kaufpreis nicht bewusst auf diese beiden Positionen aufteilt, überlässt dem Finanzamt das letzte Wort und das fällt erfahrungsgemäß zulasten des Investors aus.
Der Bundesfinanzhof hat in seinem Urteil vom 16. September 2015 klargestellt: Wird im Kaufvertrag eine Aufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude vorgenommen, die von den realistischen Wertverhältnissen nicht wesentlich abweicht, ist das Finanzamt daran gebunden. Diese Regelung kostet nichts und bringt langfristig erhebliche Steuerersparnisse.
Das empfohlene Vorgehen in der Praxis: Zunächst das kostenlose Excel-Tool der Finanzverwaltung nutzen, um die Aufteilung nach Maßstab des Finanzamts zu ermitteln. Dann den Grundbodenanteil um ein Fünftel kürzen und diesen Betrag dem Gebäudeteil zuschlägt. Aus einer Aufteilung von 25% Grund und Boden und 75% Gebäude wird damit 20% zu 80%.
Kostet die Immobilie beispielsweise eine Million Euro, stehen im Kaufvertrag 200.000 Euro für den Grund und Boden und 800.000 Euro für das Gebäude statt 250.000 Euro zu 750.000 Euro. Diese 50.000 Euro zusätzliche Abschreibungsbemessungsgrundlage erzeugen bei 2% Abschreibung jährlich 1.000 Euro mehr Abschreibung und bei einem Steuersatz von 42% eine jährliche Steuerersparnis von 420 Euro. Über zehn Immobilien und mehrere Jahre summiert sich das schnell auf einen vierstelligen Betrag pro Jahr allein durch einen Satz im Notarvertrag.
Wichtig: Die Kaufpreisaufteilung muss vor dem Notartermin feststehen und im Kaufvertrag verankert sein. Danach ist eine nachträgliche Anpassung nicht mehr möglich.
Fehler 2: Die 15-Prozent-Grenze bei Sanierungskosten wird unterschätzt
Eine Immobilie mit Sanierungsbedarf bietet aus steuerlicher Sicht eine außergewöhnliche Chance aber auch eine ebenso gefährliche Falle. Das Steuerrecht erlaubt es, Renovierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf sofort als Werbungskosten abzuziehen allerdings nur bis zur sogenannten Anschaffungsnahen-Herstellungskosten-Grenze von 15% der Gebäudeanschaffungskosten netto (entspricht rund 17,85% brutto).
Mit dem optimierten Gebäudeanteil von 800.000 Euro aus dem ersten Tipp beträgt diese Grenze 120.000 Euro netto. Werden innerhalb der ersten drei Jahre Handwerkerleistungen bis zu diesem Betrag erbracht und bezahlt, ist eine sofortige Steuererstattung von rund 50.400 Euro (bei 42% Steuersatz) möglich.
Werden die 120.000 Euro jedoch überschritten sagen wir auf 140.000 Euro, ändert sich alles: Der gesamte Sanierungsbetrag muss dann auf 50 Jahre verteilt und abgeschrieben werden. Das ergibt jährlich nur rund 1.200 Euro Steuererstattung statt einmalig 50.400 Euro. Ein massiver Unterschied, der sich durch fehlende Planung ergibt.
Der entscheidende Trick für Immobilien, bei denen die 15-Prozent-Grenze voraussichtlich nicht eingehalten werden kann: Die Grenze beginnt laut Gesetz erst ab dem Zeitpunkt der Anschaffung also dem Übergang von Besitz, Nutzung und Lasten. Sanierungsarbeiten, die vor diesem Stichtag ausgeführt werden, fallen nicht in die Berechnung. Maßgeblich ist dabei nicht das Rechnungsdatum oder der Zahlungszeitpunkt, sondern der Leistungszeitraum auf der Rechnung.
Wer also absieht, dass er die Grenze nicht halten kann, sollte frühzeitig das Gespräch mit dem Verkäufer suchen und vereinbaren, Teile der Sanierung bereits vor dem Übergang von Nutzen und Lasten ausführen zu dürfen. Diese Option ist zwar mit Abstimmungsaufwand verbunden, aber steuerlich erheblich.
Fehler 3: Die Frage „Wohin kaufe ich?“ bleibt unbeantwortet
Die dritte und vielleicht folgenreichste Frage vor dem Kauf lautet: In welche Struktur soll die Immobilie gekauft werden? Privatvermögen oder Vermögensverwaltende GmbH (VV-GmbH)? Diese Entscheidung hat langjährige steuerliche Konsequenzen und ist nach dem Kauf kaum noch rückgängig zu machen.
Im Privatvermögen unterliegt ein steuerlicher Überschuss aus der Vermietung dem persönlichen Einkommensteuersatz bei Spitzenverdienern bis zu 42%. Auf einen Jahresüberschuss von 20.000 Euro bedeutet das eine Steuerbelastung von 8.400 Euro. In einer VV-GmbH hingegen beträgt der Körperschaftsteuersatz nur 15% auf denselben Gewinn fallen lediglich 3.000 Euro Steuer an. Das sind jährlich über 5.000 Euro mehr Kapital, das für neue Investitionen zur Verfügung steht.
Ein weiterer entscheidender Vorteil der VV-GmbH: Immobilien im Privatvermögen können erst nach zehn Jahren steuerfrei veräußert werden. Die VV-GmbH kennt diese Zehn-Jahres-Bindung nicht sie kann Immobilien jederzeit verkaufen und zahlt dabei ebenfalls nur 15% Steuer auf den Veräußerungsgewinn.
Das ist besonders relevant, wenn durch eine frühzeitige Kernsanierung eine hohe Wertsteigerung erzielt werden soll und ein zeitnaher Verkauf geplant ist. Wer in diesem Fall im Privatvermögen kauft, ist zehn Jahre an die Immobilie gebunden oder muss erhebliche Steuern auf den Gewinn zahlen. Die VV-GmbH bietet hier die nötige Flexibilität.
Umgekehrt gilt: Entstehen durch die optimierte Kaufpreisaufteilung und die sofort abzugsfähigen Sanierungskosten steuerliche Verluste, gehören diese ins Privatvermögen. Dort können sie mit anderen Einkünften etwa dem Arbeitnehmerlohn verrechnet werden und führen so zu einer direkten Steuererstattung.
Fazit: Steuerstrategie beginnt vor dem Notartermin
Die drei häufigsten steuerlichen Fehler beim Immobilienkauf lassen sich auf einen gemeinsamen Nenner bringen: fehlende Vorbereitung. Wer die Kaufpreisaufteilung dem Finanzamt überlässt, die 15-Prozent-Grenze bei der Sanierung ignoriert und die Frage nach der richtigen Käuferstruktur auf die lange Bank schiebt, bezahlt dafür jedes Jahr und auf lange Sicht.
Das Gute: Alle drei Maßnahmen sind legal, ohne zusätzliche Kosten umsetzbar und entfalten ihre Wirkung bereits ab dem Moment der Unterzeichnung des Kaufvertrags. Sie sind keine exklusiven Tricks für Großinvestoren, sondern steuerliches Handwerkszeug für jeden, der Immobilien strategisch kaufen will.
Die MR.STEUER AG unterstützt Investoren dabei, genau diese Weichenstellungen vor dem Kauf zu treffen auf einer soliden steuerlichen und finanziellen Basis. Denn nachhaltiger Vermögensaufbau und steuerliche Optimierung schließen sich nicht aus, sie ergänzen sich.