Nach elf Jahren als Steuerberater und acht Jahren als aktiver Immobilieninvestor mit rund 200 Einheiten gehört dieses Thema zu denjenigen, mit denen ich mich am intensivsten beschäftigt habe. Dieser Beitrag stellt beide Strukturen systematisch gegenüber: Vorteile und Nachteile des Privatvermögens, Vorteile und Nachteile der vermögensverwaltenden GmbH sowie eine Einschätzung, welche Struktur in welcher Situation sinnvoller ist.
Privatvermögen: Die vier Vorteile im Überblick
Der erste Vorteil des Privatvermögens liegt in der einfachen steuerlichen Handhabung. Es ist keine Buchhaltung erforderlich. Die Mieteinnahmen und Werbungskosten werden in der Anlage V der Einkommensteuererklärung angegeben, und die Gewinnermittlung ist damit abgeschlossen. Das spart Kosten und Verwaltungsaufwand.
Der zweite Vorteil betrifft die Möglichkeit der Verlustverrechnung. Erzielt eine Immobilie im Privatvermögen einen steuerlichen Verlust, weil Zinsen, Abschreibung und Sanierungskosten die Mieteinnahmen übersteigen, kann dieser Verlust mit anderen Einkünften, etwa dem Arbeitslohn, verrechnet werden. Besonders vorteilhaft ist dabei, dass dies nicht erst mit der jährlichen Steuererklärung geschieht, sondern bereits im laufenden Jahr über einen Lohnsteuermäßigungsantrag. Das Ergebnis ist eine monatlich niedrigere Lohnsteuerbelastung.
Der dritte Vorteil ist der steuerfreie Verkauf nach Ablauf der Zehn Jahresfrist. Wer eine Immobilie mindestens zehn Jahre hält, kann den erzielten Verkaufsgewinn vollständig steuerfrei vereinnahmen. In Lagen mit kontinuierlicher Wertentwicklung, wie in großen Städten, ist dieses Modell besonders attraktiv.
Der vierte Vorteil ist weniger bekannt: Wer eine Immobilie zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat, kann sie bereits nach wenigen Wochen steuerfrei veräußern, ohne die Zehn Jahresfrist einhalten zu müssen. Es muss sich dabei nicht um den gemeldeten Hauptwohnsitz handeln. Die sogenannte Zwei-Silvester-Regelung gilt nur dann, wenn die Immobilie zuvor vermietet war.
Privatvermögen: Die zwei entscheidenden Nachteile
Erzielt die Immobilie steuerliche Gewinne, weil die Mieteinnahmen über den Abzugsposten liegen, müssen diese Gewinne mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden. Bei Spitzenverdienern sind das bis zu 42 oder sogar 45 Prozent. Dieser Nachteil besteht unabhängig davon, wie lange die Immobilie gehalten wird, denn die Zehn Jahresfrist befreit nur den Verkaufsgewinn, nicht aber die laufenden Mieteinnahmen.
Der zweite Nachteil betrifft genau diese Zehn Jahresfrist, die zunächst wie ein Vorteil wirkt, in bestimmten Situationen aber zur Bremse wird. Wer in einer Region investiert, in der Wertsteigerungen nicht durch bloßes Warten entstehen, sondern durch aktive Maßnahmen wie Sanierung, Neuvermietung und Modernisierung, erzielt häufig den größten Wertzuwachs bereits in den ersten zwei bis drei Jahren. Die Immobilie hat danach möglicherweise ihren Maximalwert erreicht, kann aber erst nach weiteren sieben Jahren steuerfrei verkauft werden. Wer vorher verkauft, zahlt bis zu 42 oder 45 Prozent auf den gesamten Gewinn. Das bindet Liquidität, die für neue Investitionen fehlt.
Vermögensverwaltende GmbH: Die fünf größten Vorteile
Der erste und offensichtlichste Vorteil der vermögensverwaltenden GmbH ist der pauschale Körperschaftsteuersatz von 15 Prozent auf alle Gewinne. Unabhängig davon, wie hoch die Gewinne aus der Vermietung ausfallen, werden sie innerhalb der GmbH immer mit diesem einheitlichen Satz besteuert, statt mit dem individuellen Einkommensteuersatz von bis zu 45 Prozent.
Der zweite Vorteil betrifft die Verkaufsflexibilität. Immobilien in der VV-GmbH können jederzeit veräußert werden, der Verkaufsgewinn unterliegt ebenfalls nur dem Körperschaftsteuersatz von 15 Prozent. Die Zehn Jahresfrist des Privatvermögens gibt es hier nicht. Zu beachten ist lediglich die Drei-Objekte-Grenze, ab der ein gewerblicher Grundstückhandel entstehen könnte. Da jede GmbH über eine eigene Grenze verfügt, lässt sich dies durch die Gründung weiterer Gesellschaften lösen.
Der dritte Vorteil ist die sogenannte 6b-Rücklage. Nach einer Haltedauer von sechs Jahren kann eine Immobilie in der VV-GmbH vollständig steuerfrei verkauft werden, sofern der Gewinn reinvestiert wird. Der Verkaufsgewinn wird dabei auf bis zu 50 Jahre verteilt und schrittweis versteuert. Damit verteilt sich auch die Steuerlast erheblich, was den wirtschaftlichen Effekt des steuerfreien Verkaufs annähernd.
Der vierte Vorteil liegt im schnelleren Vermögensaufbau. Wer Immobilien im richtigen Moment veräußern kann, nämlich dann, wenn der größte Wertzuwachs durch Sanierung und Neuvermietung bereits erreicht ist, statt auf den Ablauf einer Zehn Jahresfrist zu warten, behält deutlich mehr Liquidität für Folgeinvestitionen. Statt bis zu 42 Prozent Steuer auf den Gewinn fallen nur 15 Prozent an. Der verbleibende Betrag kann sofort reinvestiert werden. Dieser Zinseszinseffekt auf Nettobasis ist einer der entscheidenden Beschleuniger beim Aufbau eines Immobilienportfolios.
Der fünfte Vorteil ist der am wenigsten bekannte und zugleich der wirkungsvollste: Wer eine VV-GmbH nicht direkt hält, sondern über eine Holding-GmbH, kann die gesamte VV-GmbH inklusive aller darin befindlichen Immobilien im Rahmen eines sogenannten Share-Deals vollständig steuerfrei veräußern. Dabei ist irrelevant, wie lange die einzelnen Immobilien gehalten wurden. Der Verkaufsgegenstand ist in diesem Fall nicht die Immobilie, sondern die Gesellschaft selbst, und dieser Vorgang ist nach geltendem Recht steuerfrei.
Vermögensverwaltende GmbH: Die zwei wesentlichen Nachteile
Der erste Nachteil der VV-GmbH ist die Pflicht zur Buchhaltung und zur Erstellung eines jährlichen Jahresabschlusses. In der Regel ist dafür ein Steuerberater erforderlich. Die damit verbundenen laufenden Strukturkosten liegen deutlich über dem, was eine Immobilie im Privatvermögen erfordert. Wer nur eine oder zwei Immobilien hält, muss abwägen, ob der steuerliche Vorteil die zusätzlichen Kosten überwiegt.
Der zweite Nachteil betrifft die Entnahme von Gewinnen aus der GmbH. Innerhalb der Gesellschaft werden Gewinne zwar steuergünstig thesauriert, doch wer Geld entnehmen möchte, zahlt auf Ausschüttungen 25 Prozent Kapitalertragsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlags. Es gibt allerdings gestalterische Möglichkeiten, Mittel aus einer GmbH-Struktur steueroptimiert zu entnehmen, ohne die volle Kapitalertragsteuer zu zahlen.
Was ist in der Praxis die richtige Wahl?
Eine pauschale Antwort gibt es nicht, da die optimale Struktur von der individuellen Situation abhängt. In der aktuellen Marktphase mit vergleichsweise hohen Bauzinsen erzielen viele Immobilien tendenziell steuerliche Verluste. In dieser Konstellation ist das Privatvermögen häufig vorteilhafter, weil die Verluste unmittelbar mit anderen Einkünften verrechnet werden können und zu einer direkten Steuererstattung führen.
Wer hingegen Immobilien aktiv aufwertet, schnell saniert und zeitnah verkaufen möchte, profitiert von der Flexibilität und dem günstigen Steuersatz der VV-GmbH. In der Praxis kombinieren die meisten erfahrenen Investoren beide Strukturen: Das Privatvermögen dient zur Verlustverrechnung in der Ansparphase, die VV-GmbH für gewinnbringende Verkaufsstrategien und den langfristigen Vermögensaufbau.
Fazit: Struktur entscheidet über Rendite
Die Wahl zwischen Privatvermögen und vermögensverwaltender GmbH ist keine Frage des persönlichen Geschmacks, sondern eine steuerliche Grundsatzentscheidung mit weitreichenden Folgen. Wer sie einmal getroffen hat, ist daran langfristig gebunden. Eine nachträgliche Übertragung einer Immobilie aus dem Privatvermögen in eine GmbH ist zwar möglich, aber in der Regel mit erheblichem Aufwand und Kosten verbunden.
Die entscheidenden Fragen vor dem Kauf lauten: Wird die Immobilie voraussichtlich steuerliche Verluste oder Gewinne erzielen? Ist ein zeitnaher Verkauf geplant oder eine langfristige Haltestrategie? Gibt es bereits eine Holding-Struktur oder soll eine aufgebaut werden? Je nach Antwort ergibt sich die optimale Struktur.
Die MR.STEUER AG unterstützt Investoren dabei, diese Weichenstellung vor dem Kauf sorgfältig zu analysieren und die steuerlich optimale Entscheidung zu treffen, auf einer soliden rechtlichen und wirtschaftlichen Grundlage.