Wer in den ersten drei Jahren nach Anschaffung mehr als 15 Prozent der Gebäudekosten in Sanierung, Renovierung oder Modernisierung investiert, darf diese Kosten nicht sofort steuerlich absetzen. Stattdessen müssen sie über die gesamte Abschreibungsdauer der Immobilie verteilt werden, über 50 Jahre. Was eigentlich eine sofortige Steuererstattung hätte sein können, verteilt sich auf Jahrzehnte und verliert damit fast seinen gesamten Wert.
Aber es gibt einen Moment im Immobilienkaufprozess, in dem diese Regel noch nicht gilt. Einen einzigen Moment, in dem Sie fast unbegrenzt in die Immobilie investieren, das komplette Bad ausreißen, Fenster austauschen, die gesamte Elektrik erneuern können, und sämtliche Kosten sofort steuerlich geltend machen. Das Finanzamt muss dann jeden Euro als Werbungskosten anerkennen.
Was die 15-Prozent-Grenze wirklich bedeutet
Die Grenze ist genau genommen keine 15-Prozent-Grenze. Da Handwerker ihre Rechnungen mit 19 Prozent Umsatzsteuer ausweisen und Privatpersonen diese nicht erstattet bekommen, rechnet man effektiv mit 17,85 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten. Wer eine Immobilie mit 300.000 Euro Gebäudewert kauft und in den ersten drei Jahren mehr als 53.550 Euro für Sanierungsmaßnahmen ausgibt, überschreitet die Grenze. Alle Kosten darüber hinaus müssen über die Restnutzungsdauer abgeschrieben werden.
In die Grenze fallen grundsätzlich alle baulichen Maßnahmen: Fenster, Türen, Bad, Heizung, Elektrik, Bodenbelag. Nicht hineinzählen lediglich Kosten zur Erweiterung der nutzbaren Fläche sowie Schäden, die mutwillig durch den ausziehenden Mieter verursacht wurden. Alles andere summiert sich schnell, besonders wer günstige Objekte mit Modernisierungsbedarf kauft, trifft die Grenze häufig bereits nach dem ersten Großprojekt.
Der entscheidende Moment: Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten
Das Gesetz sagt, die 15-Prozent-Grenze gilt ab Anschaffung der Immobilie. Was Anschaffung bedeutet, ist dabei nicht trivial. Es könnte der Tag der notariellen Beurkundung sein, der Tag der Eintragung ins Grundbuch oder ein anderer Zeitpunkt. Der Bundesfinanzhof hat diese Frage eindeutig beantwortet: Anschaffung im steuerlichen Sinne beginnt mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten.
Das bedeutet im Umkehrschluss: Alle Sanierungsmaßnahmen, die vor diesem Übergang abgeschlossen sind, fallen nicht in die 15-Prozent-Grenze. Sie entstanden vor der steuerlichen Anschaffung und sind deshalb als sofort abziehbare Werbungskosten zu behandeln, unabhängig von ihrer Höhe. Wer das weiß und nutzt, kann im richtigen Zeitfenster erhebliche Sanierungskosten aus der Grenze heraushalten.
Wie man die Lücke in der Praxis nutzt
Der praktische Hebel liegt in der Kommunikation mit dem Verkäufer. Fragen Sie, ob Sie bereits vor der Kaufpreiszahlung und vor dem formellen Besitzübergang Zugang zur Immobilie erhalten, um Sanierungsarbeiten zu beginnen. In vielen Fällen ist das möglich, besonders wenn der Verkäufer ohnehin noch nicht ausgezogen ist oder die Übergabe ohnehin etwas später geplant ist.
Wichtig dabei ist ein Detail, das in der Praxis häufig übersehen wird: Es kommt nicht darauf an, wann die Handwerker beginnen oder wann Sie deren Rechnung erhalten und bezahlen. Entscheidend ist ausschließlich der Leistungszeitraum in der Handwerkerrechnung, also wann die Leistung tatsächlich erbracht wurde. Achten Sie bei jeder Rechnung für Maßnahmen vor dem Besitzübergang darauf, dass der ausgewiesene Leistungszeitraum vor dem Übergangsdatum endet. Dieser Eintrag entscheidet darüber, ob das Finanzamt die Kosten, als sofort abziehbar oder als Teil der 15-Prozent-Grenze behandelt.
Den Übergangszeitpunkt vom Kaufpreis entkoppeln
Ein weiterer Spielraum, der vielen Käufern nicht bekannt ist: Der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten muss im Notarvertrag nicht zwingend mit der Kaufpreiszahlung zusammenfallen. In den meisten Standardverträgen ist das zwar so geregelt, aber es handelt sich um eine verhandelbare Klausel. Sie können im Vertrag festlegen, dass der Besitzübergang erst einige Wochen nach der Kaufpreiszahlung stattfindet. Damit verlängern Sie das Zeitfenster, in dem die 15-Prozent-Grenze noch nicht gilt, und schaffen mehr Zeit für umfangreichere Vorab-Sanierungen.
Besonders wirkungsvoll wird dieser Ansatz, wenn die Sanierungskosten durch ein Bankdarlehen finanziert werden. Das Darlehen deckt die Handwerkerkosten, das eigene Konto bleibt unberührt. Steuerlich hingegen drückt die vollständig sofort abziehbare Sanierung das steuerliche Ergebnis erheblich nach unten, während der Cashflow durch das Darlehen weitgehend neutral bleibt. Die Steuererstattung fließt, ohne dass im gleichen Zuge Liquidität abgeflossen ist.
Fazit: Timing ist alles
Die 15-Prozent-Grenze ist ein echtes Hindernis für Immobilieninvestoren mit Sanierungsbedarf. Wer sie kennt und weiß, dass sie erst ab dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten gilt, kann gezielt handeln: Zugang zur Immobilie vor dem formellen Besitzübergang vereinbaren, Sanierungsarbeiten abschließen lassen, Leistungszeitraum korrekt auf der Rechnung ausweisen und im Notarvertrag prüfen, ob der Übergangszeitpunkt flexibel gestaltet werden kann.
Alles, was vor dem Besitzübergang fertig ist, ist sofort abziehbar. Und alles, was danach kommt, läuft wieder im Rahmen der Grenze. Wer dieses Timing gezielt einsetzt und gleichzeitig auf Fremdfinanzierung setzt, holt aus jeder Sanierung das Maximum an Steuerersparnis heraus. Sprechen Sie uns an, bevor Sie den Notartermin vereinbaren.