Ich habe Steuererklärungen geprüft, Betriebsprüfungen gemacht und war direkt in Unternehmen vor Ort, um deren Unterlagen durchzuschauen. Ich weiß, wie die Finanzverwaltung von innen funktioniert. Und ich weiß auch, was in der Finanzverwaltung nicht funktioniert.
Seitdem ich die Seite gewechselt habe und Steuerberaterin geworden bin, erlebe ich täglich, dass Menschen aus Angst oder Unwissen erheblich zu viele Steuern zahlen. Angst vor Rückfragen des Finanzamts, Angst davor, auf irgendeiner Abschussliste zu stehen, Angst davor, zu viel Erstattung zu beantragen. Ich möchte mit diesen Vorurteilen aufräumen und Ihnen drei Dinge mitgeben, die mir 7 Jahre im Finanzamt beigebracht haben.
1. Eine Rückfrage ist kein Verhör
Viele Menschen erschrecken, wenn ein Brief vom Finanzamt im Briefkasten liegt und nach weiteren Unterlagen oder Belegen gefragt wird. Die erste Reaktion ist häufig Panik: Hat man etwas falsch gemacht? Steht man bereits auf dem Kicker? Wird hier ein Gestaltungsmissbrauch unterstellt? In der großen Mehrzahl der Fälle ist die Antwort: nein.
Finanzbeamte müssen Rückfragen stellen, weil das Steuerrecht komplex ist, weil Informationen fehlen oder weil ein Sachverhalt im Bescheid noch nicht vollständig dokumentiert ist. Das ist keine Besonderheit Ihres Falls, das ist Routine. Hinzu kommt, dass Finanzbeamte zwar eine solide Ausbildung haben, diese aber in vielen Fällen schon Jahre zurückliegt. Das deutsche Steuerrecht ist das komplexeste der Welt: 75 Prozent der gesamten europäischen Steuerliteratur beschäftigen sich ausschließlich damit. Finanzbeamte sind auch nur Menschen, und auch bei ihnen bleibt nicht jede Gesetzesänderung oder jedes neue BMF-Schreiben sofort präsent.
Ein konkretes Beispiel: Im Juni 2022 änderte ein BMF-Schreiben die Anforderungen beim Investitionsabzugsbetrag. Wer danach einen IAB beantragte, musste keine konkrete Bezeichnung der geplanten Investition mehr einreichen. Trotzdem hat mancher Finanzbeamte danach noch die alten Unterlagen angefordert, weil das neue Schreiben noch nicht vollständig ankam. Das führte zu Konflikten zwischen Mandanten und Steuerberater, obwohl der Fehler allein beim Finanzamt lag. Rückfragen bedeuten nicht, dass etwas falsch war. Sie bedeuten meistens, dass noch etwas fehlt.
2. Vorauseilender Gehorsam kostet Sie Geld
Das zweite Problem, das ich regelmäßig beobachte, ist vorauseilender Gehorsam. Mandanten verzichten auf steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten, nur um es sich mit dem Finanzamt nicht zu verderben. Eine häufige Frage lautet: Was sagt mein Finanzbeamter, wenn ich jetzt für jede einzelne meiner Immobilien ein Restnutzungsdauergutachten einreiche? Übertreibe ich dann? Macht er damit ein Problem? Will ich zu viel?
Meine klare Antwort: Nein. Das Gesetz in Paragraph 7 Absatz 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz sagt, Sie dürfen eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer geltend machen. Dort steht keine Beschränkung, die das auf drei Immobilien begrenzt oder auf einen bestimmten Prozentsatz Ihres Portfolios. Was das Gesetz nicht begrenzt, kann auch der Finanzbeamte nicht begrenzen. Er ist wie alle anderen an Recht und Gesetz gebunden.
Und ich kann Ihnen aus eigener Erfahrung sagen: Als Finanzbeamtin war mir vollkommen gleichgültig, wie viel Steuern jemand zahlt. Ich wollte nur, dass die richtigen Steuern gezahlt werden. Wenn das Gesetz bestimmte Freibeträge oder Gestaltungsmöglichkeiten bietet, haben Steuerpflichtige das Recht, diese vollständig zu nutzen. Ein Finanzbeamter wird keinen Steuerpflichtigen dafür bestrafen, dass er alle legalen Optionen ausschöpft. Das wäre schlicht rechtswidrig. Nutzen Sie also steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten vollständig aus, soweit das Gesetz es zulässt. Alles andere kostet Sie Geld.
3. Das Finanzamt sieht nur das steuerliche Ergebnis, nicht Ihren Cashflow
Der dritte Punkt ist der, der mich selbst überrascht hat, als ich vom Finanzamt in die Steuerberatung gewechselt bin. Als Finanzbeamtin habe ich ausschließlich in steuerlichem Einkommen gedacht. Das ist die Zahl im Steuerbescheid, auf die Steuern erhoben werden. Im Immobilienbereich bedeutet das: Mieteinnahmen abzüglich Zinsen und Abschreibung. Damit war für mich der Fall erledigt.
Was ich damals nicht auf dem Schirm hatte: Im echten Leben gibt es die Tilgung. Und die Tilgung geht zwar aus dem Konto des Investors heraus, aber sie wird steuerlich nicht berücksichtigt. Das führt dazu, dass Cashflow und steuerliches Ergebnis erheblich voneinander abweichen können. Als Finanzbeamtin hatte ich das Gefühl, Immobilieninvestoren verdienen ständig schlecht, weil sie auf dem Papier immer Verluste auswiesen. Erst als ich die Seite wechselte, verstand ich: Diese Verluste sind rein steuerlich. Den Investoren geht es oft sehr gut.
Ein einfaches Beispiel verdeutlicht das. Jemand saniert eine Immobilie für 100.000 Euro, finanziert über ein Bankdarlehen. Das Finanzamt sieht die Sanierungskosten als abziehbaren Aufwand und stellt sie nicht in Frage. Gleichzeitig liegt das Geld noch auf dem Privatkonto, weil die Bank die Sanierung finanziert hat. Der Cashflow ist unverändert, das steuerliche Ergebnis sinkt um 100.000 Euro. Das führt zu einer erheblichen Steuererstattung, ohne dass auch nur ein Euro des eigenen Vermögens geflossen ist.
Das Finanzamt will das steuerliche Ergebnis möglichst hochhalten. Als Investor wollen Sie den Cashflow möglichst hochhalten und das steuerliche Ergebnis mit allen legalen Mitteln drücken. Das sind zwei unterschiedliche Ziele, die sich nicht widersprechen müssen. Wenn Sie das steuerliche Ergebnis mit legalen Mitteln auf null oder negativ bringen, haben Sie weder rechtlich noch steuerrechtlich etwas falsch gemacht. Sie haben einfach verstanden, wie das System funktioniert.
Fazit: Weniger Angst, mehr Steuerstrategie
Rückfragen sind kein Verhör, vorauseilender Gehorsam kostet bares Geld, und der Unterschied zwischen Cashflow und steuerlichem Ergebnis ist das Fundament jeder guten Immobiliensteuerstrategie. Diese drei Erkenntnisse haben mich 7 Jahre beim Finanzamt gelehrt, und sie verändern die Art, wie ich heute Mandanten berate.
Wenn Sie wissen möchten, welche steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten für Ihre persönliche Situation zulässig sind und wie Sie das Finanzamt gezielt und rechtssicher für sich arbeiten lassen, sprechen Sie uns gern an.