Manchmal ist genau das die schlechteste Wahl. Hohe Sanierungskosten können das zu versteuernde Einkommen soweit nach unten drücken, dass ein Teil der Abzüge in einem Steuerbereich landet, in dem ohnehin kaum Steuern anfallen. Die Steuerersparnis wird damit kleiner als sie sein könnte, faktisch wird Geld verbrannt.
§ 82b EStDV: die Sonderregel, die nicht im EStG steht
Die rechtliche Grundlage für eine strategische Verteilung findet sich nicht im Einkommensteuergesetz, sondern in § 82b der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung. Dort ist geregelt, dass größere Erhaltungsaufwendungen an vermieteten Wohnimmobilien sowie an Immobilien, die überwiegend zu Wohnzwecken vermietet werden, auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig gestreckt werden können. Gewerbeimmobilien sind von dieser Regelung ausgeschlossen.
Wer also beispielsweise 120.000 Euro saniert, kann diese Kosten entweder vollständig im Jahr der Entstehung abziehen oder auf zwei Jahre mit je 60.000 Euro, auf drei Jahre mit je 40.000 Euro, auf vier Jahre mit je 30.000 Euro oder auf fünf Jahre mit je 24.000 Euro verteilen. Welche Variante die richtige ist, hängt vom eigenen Einkommen in den kommenden Jahren ab.
Für wen eine Verteilung überhaupt Sinn ergibt
Ab einem zu versteuernden Einkommen von 69.879 Euro greift der Spitzensteuersatz von 42 Prozent. Das bedeutet: Jeder Euro Sanierungskosten, der oberhalb dieser Grenze gegen das Einkommen gerechnet wird, spart 42 Cent Steuern. Jeder Euro, der das Einkommen unter diese Grenze drückt, spart entsprechend weniger.
Für Vermieter, die einen Großteil ihres Einkommens, etwa 100.000, 200.000 oder 300.000 Euro, dauerhaft im Spitzensteuersatz versteuern, ergibt eine Verteilung häufig wenig Sinn. Ihr Einkommen bleibt auch nach Abzug großer Sanierungskosten im Spitzensteuersatz, sodass der sofortige Abzug die Erstattung einfach früher bringt, ohne steuerliche Nachteile. Anders sieht es aus für Vermieter, die knapp über dem Spitzensteuersatz liegen, oder für solche, die in einem Jahr ausnahmsweise sechsstellige Sanierungskosten ansetzen können und dadurch deutlich unter die 70.000-Euro-Grenze fallen würden.
Das Rechenbeispiel aus der Beratungspraxis
Ein Mandant hatte ein zu versteuerndes Einkommen von 92.000 Euro und Sanierungskosten von 65.000 Euro, die er steuerlich geltend machen wollte. Ohne Sanierungskosten zahlte er auf sein Einkommen von 92.000 Euro Steuern in Höhe von 27.504 Euro.
Variante A ist der Sofortabzug im Jahr der Entstehung. Die 65.000 Euro werden vollständig im ersten Jahr abgezogen. Das zu versteuernde Einkommen sinkt auf 27.000 Euro. Wer 27.000 Euro zu versteuern hat, zahlt noch 3.387 Euro Steuern. Die Ersparnis beträgt 24.117 Euro. Das klingt gut. Es geht aber besser.
Warum drei Jahre die optimale Lösung sind
Verteilt man die 65.000 Euro auf fünf Jahre, zieht man jedes Jahr 13.000 Euro ab. Das zu versteuernde Einkommen sinkt jedes Jahr auf 79.000 Euro. Diese 13.000 Euro landen vollständig im Spitzensteuersatz, weil 79.000 Euro noch oberhalb der 69.879-Euro-Grenze liegt. Steuerlich ist das ideal, aber man wartet fünf Jahre auf die vollständige Erstattung.
Die optimale Lösung liegt bei drei Jahren. 65.000 Euro durch drei ergibt 21.666 Euro je Jahr. Zieht man diesen Betrag von 92.000 Euro ab, verbleiben 70.333 Euro. Damit liegt das zu versteuernde Einkommen jedes Jahr immer noch oberhalb der 70.000-Euro-Grenze. Alle Sanierungskosten werden also vollständig im Spitzensteuersatz abgezogen, ohne dass man unnötig lange auf die Erstattung warten muss.
42 Prozent auf 65.000 Euro ergibt eine Steuerersparnis von 27.300 Euro. Beim sofortigen Abzug waren es 24.117 Euro. Der Steuervorteil durch die Verteilung auf drei Jahre beträgt 3.183 Euro.
Die Abwägung: mehr Ersparnis oder mehr Liquidität?
Ob die 3.183 Euro zusätzliche Ersparnis es wert sind, die Steuererstattung in drei Tranchen zu erhalten statt sofort, ist letztlich eine individuelle Entscheidung. Wer die Liquidität aus der sofortigen Erstattung braucht, etwa weil sich gerade ein weiteres Investitionsobjekt bietet, nimmt vielleicht eine etwas niedrigere Gesamtersparnis in Kauf. Wer darauf nicht angewiesen ist, fährt mit der Dreijahreslösung steuerlich besser.
Im ungünstigsten Fall, wenn Sanierungskosten nicht als sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen anerkannt werden, sondern aktiviert und abgeschrieben werden müssen, verteilen sie sich auf 50 Jahre. Die jährliche Steuerersparnis ist dann minimal. Das macht die bewusste Planung vor dem Beginn einer Sanierungsmaßnahme umso wichtiger.
Fazit: Die Verteilung entscheidet über die Höhe der Ersparnis
§ 82b EStDV ist eine Sonderregel, die wenig bekannt ist und häufig ungenutzt bleibt. Wer knapp oberhalb des Spitzensteuersatzes liegt und größere Erhaltungsaufwendungen geltend machen will, sollte vor dem Abzug durchrechnen, ob eine Verteilung auf zwei bis fünf Jahre die Steuerersparnis maximiert. Im Beispiel aus der Beratungspraxis waren das 3.183 Euro zusätzliche Ersparnis durch die schlichte Wahl des richtigen Verteilungszeitraums. Sprechen Sie uns an, bevor die Sanierung beginnt.