Keine Fehler, die Arbeitnehmer machen, sondern Fehler von Immobilieninvestoren und Unternehmern, also von Menschen, die eigentlich wissen müssten, was sie tun. Als ich noch im Finanzamt saß, habe ich solche Fehler häufig zugunsten der Steuerpflichtigen korrigiert. Das ist tatsächlich in Paragraph 199 der Abgabenordnung so vorgesehen. Wenn der Finanzbeamte den Fehler aber nicht sieht, kann er ihn nicht korrigieren. Und dann zahlt man mehr Steuern, als man müsste. Ich zeige Ihnen heute die vier Fehler, die mir am häufigsten begegnen.
Fehler 1: Zu geringe Abschreibung auf die falsche Bemessungsgrundlage
Der häufigste Fehler bei Vermietungseinkünften ist eine zu niedrig angesetzte Abschreibungsbemessungsgrundlage. Viele Vermieter schreiben ausschließlich den Gebäudeanteil laut Kaufvertrag ab und vergessen, dass auch sämtliche Nebenkosten des Kaufs anteilig in die Abschreibung einfließen. Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Maklercourtage und Grundbucheintragungskosten werden im Verhältnis von Gebäude zu Grund und Boden aufgeteilt. Der Teil, der auf das Gebäude entfällt, erhöht die Abschreibungsbemessungsgrundlage und wird über die Nutzungsdauer ebenfalls abgeschrieben.
Wer das Verhältnis von Gebäude zu Grund und Boden bereits im notariellen Kaufvertrag festhält, hat einen weiteren Vorteil: Diese Aufteilung ist nach aktueller Rechtslage für das Finanzamt weitgehend verbindlich und lässt sich entsprechend optimieren. Auch Fahrtkosten zu Besichtigungen vor dem Kauf zählen zu den Anschaffungsnebenkosten und dürfen in die Bemessungsgrundlage einfließen.
Der eigentliche Hebel liegt jedoch beim Abschreibungssatz selbst. Wer ein Gebäude besitzt, das vor 1925 errichtet wurde, darf 2,5 Prozent statt der üblichen 2 Prozent abschreiben. Noch wirkungsvoller ist ein Restnutzungsdauergutachten: Statt der standardmäßig vom Finanzamt angesetzten Abschreibungsdauer von 50 Jahren lässt sich über ein Sachverständigengutachten eine kürzere Restnutzungsdauer von zum Beispiel 40, 30 oder 25 Jahren belegen. Bei 25 Jahren Restnutzungsdauer verdoppelt sich die jährliche Abschreibung auf 4 Prozent. Das ist einer der größten legalen Stellhebel in der Anlage V.
Fehler 2: Die 15-Prozent-Grenze falsch verstehen und unnötig überschreiten
Wer eine Immobilie kauft und in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb mehr als 15 Prozent des Nettokaufpreises in Sanierung, Modernisierung oder Renovierung investiert, stößt auf eine steuerliche Schranke: die sogenannte Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten. Wer diese Grenze überschreitet, kann die Sanierungskosten nicht mehr sofort als Werbungskosten abziehen, sondern muss sie zusammen mit dem Gebäudewert über die gesamte Abschreibungsdauer von in der Regel 50 Jahren verteilen.
Der Unterschied ist erheblich. Wer 50.000 Euro in eine Immobilie investiert und sich diese Kosten im Jahr der Investition sofort erstatten lassen kann, bekommt bei einem Steuersatz von 42 Prozent 21.000 Euro vom Finanzamt zurück. Muss er die 50.000 Euro hingegen auf 50 Jahre verteilen, sind es nur 1.000 Euro Abschreibung pro Jahr und lediglich 420 Euro jährliche Steuererstattung. Die Entscheidung zwischen 21.000 Euro sofort und 420 Euro über 50 Jahre ist keine schwierige.
Es gibt einen eleganten Weg, die 15-Prozent-Grenze zu umgehen. Laut Gesetz beginnt die Dreijahresfrist erst mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Wer also bereits vor diesem Stichtag Zugang zur Immobilie hat und dort Sanierungsmaßnahmen durchführen lässt, kann diese Kosten außerhalb der 15-Prozent-Grenze platzieren. Maßgeblich ist dabei der Leistungszeitraum, der auf der Handwerkerrechnung ausgewiesen ist. Wer sicherstellt, dass Rechnungen mit einem Leistungsdatum vor dem wirtschaftlichen Übergang ausgestellt werden, zieht diese Kosten rechtssicher vor die Grenze.
Fehler 3: Den Investitionsabzugsbetrag nicht nutzen
Wer einen Großteil seines Einkommens mit dem Spitzensteuersatz von 42 Prozent versteuert, hat einen steuerlichen Hebel in der Hand, den die meisten nicht einsetzen: den Investitionsabzugsbetrag. Der Spitzensteuersatz beginnt bei Singles ab einem zu versteuernden Einkommen von rund 70.000 Euro, bei Ehegatten ab rund 140.000 Euro. Alles, was oberhalb dieser Grenze versteuert wird, kostet 42 Cent pro Euro.
Der Investitionsabzugsbetrag erlaubt es, die Hälfte der geplanten Anschaffungskosten eines zukünftigen betrieblichen Wirtschaftsguts bereits heute als Betriebsausgabe geltend zu machen. Für die Inanspruchnahme braucht es kein konkretes Kaufangebot und keine bindende Bestellung. Es genügt die nachvollziehbare Absicht, innerhalb der nächsten drei Jahre zu investieren.
Ein konkretes Beispiel: Wer plant, in drei Jahren eine Freiflächenphotovoltaikanlage für 200.000 Euro zu kaufen, darf bereits in den drei Jahren davor jeweils bis zu 60.000 Euro als Investitionsabzugsbetrag geltend machen. Über drei Jahre summiert sich das auf 180.000 Euro an gewerblichen Minusbeträgen, die das zu versteuernde Einkommen erheblich senken. Kein einziger Euro Spitzensteuersatz in diesen drei Jahren. Im Jahr der tatsächlichen Investition wird der Betrag aufgelöst und erhöht dann entsprechend die Abschreibungsbemessungsgrundlage. Typische Investitionsobjekte sind Photovoltaikanlagen, Batteriespeicher oder Tiny Houses.
Fehler 4: Fahrtkosten zur Immobilie nur mit 0,30 Euro pro Kilometer ansetzen
Fahrten zu Mietobjekten werden in der Steuererklärung häufig mit der allgemeinen Entfernungspauschale von 0,30 Euro pro Kilometer angesetzt. Das ist zu wenig. Wer die Fahrten zu seinen Immobilien unternimmt, darf alternativ die tatsächlichen Fahrtkosten geltend machen, und diese liegen bei einem durchschnittlichen Fahrzeug erheblich höher.
Die Berechnung der tatsächlichen Kosten funktioniert so: Man addiert alle Kosten des Fahrzeugs über ein Jahr, also Kraftstoff, Versicherung, Kfz-Steuer, Werkstattkosten und eine kalkulatorische Abschreibung auf den Fahrzeugwert, verteilt über rund sechs Jahre. Diesen Gesamtbetrag teilt man durch die im Jahr gefahrenen Kilometer, die sich aus dem Kilometerstandsunterschied zwischen dem 1. Januar und dem 31. Dezember ergibt. Bei einem Mittelklassefahrzeug kommt man so schnell auf tatsächliche Kosten von 1,00 bis 1,20 Euro pro Kilometer.
Dieser Nachweis berechtigt dazu, alle Fahrten zu den eigenen Immobilien mit dem tatsächlichen Satz anzusetzen. Dazu gehören nicht nur Fahrten zu gekauften Objekten, sondern auch Fahrten zu Besichtigungen von Immobilien, die man am Ende nicht gekauft hat. Diese sogenannten vergeblichen Werbungskosten sind steuerlich absetzbar, werden aber in der Praxis fast nie angegeben. Wer dazu noch mehr als acht Stunden von seinem Wohnort entfernt ist, kann zusätzlich Verpflegungsmehraufwendungen von 14 Euro pro Tag geltend machen.
Fazit: Das Gesetz erlaubt mehr, als die meisten nutzen
Keiner der vier Fehler erfordert kreative Buchführung oder zweifelhafte Gestaltungen. Alle vier Korrekturen basieren auf geltendem Recht und sind von Finanzämtern anerkannt. Wer seine Abschreibungsbasis vollständig ausschöpft, die 15-Prozent-Grenze durch vorausschauende Planung umgeht, den Investitionsabzugsbetrag nutzt und seine tatsächlichen Fahrtkosten ansetzt, kann regelmäßig mehrere tausend Euro mehr an Steuererstattung erzielen als mit einer oberflächlich ausgefüllten Steuererklärung.
Das Finanzamt korrigiert Fehler zugunsten des Steuerpflichtigen nur dann, wenn es sie sieht. Wer auf der sicheren Seite sein will, lässt seine Steuererklärung von jemandem prüfen, der beide Seiten kennt. Sprechen Sie uns an.