Genau das ist hier passiert. Wer vermietete Immobilien hält, sollte zwei Entwicklungen kennen, die sich beide auf dieselbe Zahl auswirken: die jährliche Abschreibung.
Was sich bereits geändert hat
Ein Schreiben des Bundesfinanzministeriums aus dem Jahr 2023 hatte den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer bei Immobilien deutlich eingeschränkt. Es wurden strengere Anforderungen an die Methode gestellt, was dem Finanzamt mehr Angriffsfläche gab, entsprechende Nachweise zurückzuweisen. Dieses Schreiben wurde zum 1. Dezember 2025 ersatzlos aufgehoben.
Damit kehrt die Rechtslage zu dem zurück, was der Bundesfinanzhof ohnehin bereits mehrfach bestätigt hatte. Zuletzt hat er das mit Urteil vom 23. Januar 2024 im Verfahren IX R 14/23 bekräftigt: Für den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer ist jede geeignete sachverständige Methode zulässig. Es braucht kein aufwendiges Bausubstanzgutachten. Wer eine kürzere Restnutzungsdauer sachverständig belegen kann, hat damit eine anerkannte steuerliche Grundlage.
Was das für die Abschreibung bedeutet
Der gesetzliche Regelfall bei vermieteten Immobilien ist 2 Prozent Abschreibung über 50 Jahre, unabhängig vom tatsächlichen Zustand des Gebäudes. § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG erlaubt ausdrücklich, davon abzuweichen, wenn eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachgewiesen wird. Der AfA-Satz ergibt sich dann schlicht als Kehrwert: Eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren bedeutet 4 Prozent statt 2 Prozent. Eine Restnutzungsdauer von 20 Jahren bedeutet 5 Prozent.
Was das in der Praxis ausmacht, lässt sich am Zahlenbeispiel ablesen. Bei einem Gebäudewert von 750.000 Euro ergibt der Regelfall von 2 Prozent eine jährliche Abschreibung von 15.000 Euro. Wer eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren nachweist und damit auf 4 Prozent kommt, schreibt jährlich 30.000 Euro ab. Das ist doppelt so viel, über viele Jahre hinweg eine erhebliche Verschiebung der eigenen Steuerlast.
Die zweite Stellschraube: die Bemessungsgrundlage
Damit eine erhöhte Abschreibung ihre volle Wirkung entfalten kann, muss auch die Bemessungsgrundlage stimmen. Das ist der Anteil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt. Nur dieser Gebäudeanteil ist abschreibbar. Der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben. Je höher der Gebäudeanteil am Gesamtkaufpreis, desto größer die Basis, auf die der AfA-Satz angewendet wird.
Genau diese Kaufpreisaufteilung soll der neue § 6f EStG-E künftig gesetzlich regeln. Das Bundesfinanzministerium hat diesen Paragraphen im Referentenentwurf zum Jahressteuergesetz 2026 vorgelegt. Er ist noch nicht beschlossen. Aber der Entwurf zeigt die Richtung: Die Aufteilung des Kaufpreises in Gebäude- und Grundstücksanteil wird zunehmend genauer geprüft werden.
Das ist ein guter Grund, diese Aufteilung beim nächsten Immobilienkauf von Anfang an sauber zu dokumentieren. Wer im Notarvertrag eine nachvollziehbare und gut belegte Kaufpreisaufteilung festhält, schafft sich eine stabile Grundlage für die Abschreibung und reduziert das Risiko späterer Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt.
Fazit: Zwei Stellschrauben, die zusammengehören
Die Aufhebung des BMF-Schreibens zum 1. Dezember 2025 macht es wieder einfacher, eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen und damit den AfA-Satz von 2 auf 4 oder 5 Prozent anzuheben. Das BFH-Urteil vom 23. Januar 2024 bestätigt, dass dafür jede geeignete sachverständige Methode ausreicht. Und der Referentenentwurf zum § 6f EStG zeigt, dass die Kaufpreisaufteilung künftig stärker unter die Lupe genommen wird.
Wer eine Immobilie kauft oder bereits hält, sollte beide Stellschrauben kennen: die Restnutzungsdauer für den AfA-Satz und die Kaufpreisaufteilung für die Bemessungsgrundlage. Beide zusammen entscheiden darüber, wie viel Abschreibung tatsächlich geltend gemacht werden kann. Sprechen Sie uns an, bevor der Kaufvertrag unterschrieben ist.