Die Antwort hängt nicht von der Anzahl der Objekte ab, nicht von der Höhe der Mieteinnahmen und auch nicht davon, ob man gerade kauft oder hält. Sie hängt von einer einzigen Zahl ab.
Warum die VV-GmbH überhaupt interessant ist
Eine vermögensverwaltende GmbH erzielt Immobilienüberschüsse mit einem Körperschaftsteuersatz von 15 Prozent. Im Privatvermögen werden dieselben Überschüsse im Spitzensteuersatz mit 42 oder bis zu 45 Prozent besteuert. Der Unterschied ist erheblich. In der Hand eines Immobilieninvestors, der Eigenkapital mit Fremdkapital hebeln kann, ist ein gesparter Euro Steuern nicht nur einen Euro wert. 10.000 Euro gesparte Steuern ermöglichen den Erwerb einer weiteren Wohnung im Wert von 100.000 Euro. Wer Steuern spart, baut Vermögen schneller auf.
Die eine Zahl: 20.000 Euro steuerlicher Überschuss
Die Grenze, ab der sich eine vermögensverwaltende GmbH rechnet, liegt bei 20.000 Euro steuerlichem Überschuss aus Vermietung und Verpachtung. Warum genau diese Zahl? Weil auf 20.000 Euro Überschuss im Spitzensteuersatz von 42 Prozent eine Steuer von 8.400 Euro anfällt. In der vermögensverwaltenden GmbH mit 15 Prozent Körperschaftsteuer sind es auf dieselben 20.000 Euro nur 3.000 Euro. Die Ersparnis beträgt 5.400 Euro.
Diese 5.400 Euro reichen, um die laufenden Buchhaltungs- und Jahresabschlusskosten einer GmbH vollständig zu tragen und darüber hinaus noch Geld zur Reinvestition übrig zu haben. Unterhalb dieser Schwelle ist die Struktur mit ihrem laufenden Aufwand schlicht nicht wirtschaftlich. Dabei ist es völlig unerheblich, wie viele Objekte jemand hält und wie hoch die Mieteinnahmen insgesamt sind. Es geht ausschließlich um den steuerlichen Überschuss. Selbst wer 100 Objekte hält, braucht keine VV-GmbH, wenn er über Restnutzungsdauergutachten und hohe Zinsen steuerliche Verluste fährt. Selbst wer eine Million Euro Mieteinnahmen erzielt, braucht keine GmbH, wenn 1,1 Millionen Euro an Zinsen, Abschreibungen und steuerlich abziehbaren Sanierungskosten dagegenstehen.
Steuerlicher Überschuss ist nicht gleich Cashflow
Der wichtigste und am häufigsten falsch verstandene Punkt: Der steuerliche Überschuss hat nichts mit dem Cashflow zu tun. Der Cashflow errechnet sich aus Mieteinnahmen minus Tilgung und gegebenenfalls aus eigener Tasche bezahlten Sanierungskosten. Er muss immer positiv sein. Werden Sanierungskosten finanziert, spielen sie im Cashflow zunächst keine Rolle.
Steuerlich wird anders gerechnet: Mieteinnahmen minus Abschreibung minus Zinsen minus steuerlich ansetzbare Sanierungskosten. Nur wenn das Ergebnis dieser Formel 20.000 Euro beträgt oder übersteigt, lohnt sich die VV-GmbH. Sanierungskosten, die die 15-Prozent-Grenze überschreiten und deshalb nicht sofort steuerlich abgezogen werden können, spielen in dieser Rechnung keine Rolle, weil sie zu keiner Steuerreduktion führen.
Wann die VV-GmbH keinen Sinn ergibt
Die VV-GmbH lohnt sich nur, wenn der persönliche Steuersatz des Gesellschafters über 15 Prozent liegt. Wer kein eigenes Einkommen hat, braucht keine GmbH. In diesem Fall ist die Immobilie im Privatvermögen besser aufgehoben. Erst wenn der persönliche Steuersatz deutlich über 15 Prozent liegt und gleichzeitig der steuerliche Mietüberschuss die 20.000-Euro-Schwelle überschreitet, ist die Struktur sinnvoll.
Ein zweiter Vorteil: Verkäufe innerhalb der Zehnjahresfrist
Die 20.000-Euro-Schwelle gilt nicht nur für laufende Vermietungseinkünfte. Sie gilt genauso für Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien. Im Privatvermögen ist ein Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist mit dem persönlichen Steuersatz von bis zu 42 Prozent steuerpflichtig. In der VV-GmbH beträgt die Steuer auf den Veräußerungsgewinn ebenfalls nur 15 Prozent.
Das macht eine andere Investitionsdynamik möglich. Wer zwei Wohnungen in einer VV-GmbH kauft, sie innerhalb weniger Monate mit je 20.000 Euro Gewinn verkauft und den Gewinn reinvestiert, zahlt auf diese Gewinne 15 statt 42 Prozent Steuern. Das verbleibende Kapital reicht für ein weiteres Objekt, das im Privatvermögen unter Umständen noch viele Jahre hätte gehalten werden müssen, nur um die Steuerfreiheit nach zehn Jahren zu erreichen.
Die Drei-Objekte-Grenze und der gewerbliche Grundstückshandel
Bei allem Optimierungspotenzial gibt es eine Grenze, die nicht überschritten werden darf: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte aus der GmbH veräußert, überschreitet die sogenannte Drei-Objekte-Grenze und fällt in den gewerblichen Grundstückshandel. Die Folge ist einschneidend: Die GmbH wird gewerbesteuerpflichtig, was zu einer zusätzlichen Steuerlast von rund 15 Prozent führt. Damit verdoppelt sich der effektive Steuersatz der Gesellschaft, und die VV-GmbH verliert ihren entscheidenden Vorteil.
Maximal drei Verkäufe in fünf Jahren sind die Grenze. Wer diese Regel einhält, kann die steuerlichen Vorteile der VV-GmbH bei der Immobilienentwicklung vollständig nutzen.
Fazit: Eine Zahl, eine Entscheidung
Die Entscheidung für oder gegen eine vermögensverwaltende GmbH hängt an einer Zahl: 20.000 Euro steuerlicher Überschuss aus Vermietung und Verpachtung. Nicht der Mietumsatz, nicht die Anzahl der Objekte, nicht der Kaufpreis. Wer diese Schwelle überschreitet und gleichzeitig einen persönlichen Steuersatz über 15 Prozent hat, sollte die Struktur prüfen. Wer darunter bleibt, hält Immobilien im Zweifelsfall besser im Privatvermögen. Sprechen Sie uns an, bevor die Struktur steht.