. Die Denkmalabschreibung ist ausgelaufen, die Miete wurde regelmäßig angepasst, und die Zinsen innerhalb der Annuität sind durch die fortschreitende Tilgung deutlich gesunken. Die Immobilie produziert nun steuerliche Überschüsse, die mit Ihrem persönlichen Spitzensteuersatz von bis zu 42 Prozent besteuert werden. Das ist die sogenannte Zinsfalle. Und es gibt einen sauberen, legalen und steuerlich effizienten Weg heraus: die steuerneutrale Übertragung der Immobilie in eine vermögensverwaltende GmbH. Wer diesen Weg kennt und richtig anwendet, spart zehntausende Euro Grunderwerbsteuer und kann den vollen Immobilienwert steuerfrei aus der GmbH zurückbekommen.
Warum die Zinsfalle entsteht
Bei jeder Immobilienfinanzierung mit Annuität bleibt die monatliche Bankrate konstant, während sich das Verhältnis von Zinsen und Tilgung mit der Zeit verschiebt. Zu Beginn besteht ein großer Teil der Rate aus Zinsen, die steuerlich abgezogen werden können. Mit jeder Tilgungsrate sinkt der ausstehende Kreditbetrag, womit auch der Zinsanteil schrumpft. Gleichzeitig steigen die Mieteinnahmen durch regelmäßige Anpassungen.
Das Ergebnis: Während die Einnahmeseite wächst, schrumpft die Ausgabenseite durch sinkende Zinsen und auslaufende Abschreibungen. Irgendwann kippt das steuerliche Ergebnis vom Verlust in den Gewinn. Wer jetzt noch im Spitzensteuersatz ist, zahlt auf jeden Euro Mietüberschuss 42 Prozent Einkommensteuer. Die richtige Antwort darauf ist die vermögensverwaltende GmbH, die auf Mietüberschüsse lediglich 15 Prozent Körperschaftsteuer zahlt und von der Gewerbesteuer befreit ist.
Voraussetzung: Die 10-Jahres-Frist
Damit die Übertragung steuerlich funktioniert, muss die Immobilie mindestens zehn Jahre im Privatvermögen gehalten worden sein. Erst nach Ablauf dieser Frist ist ein Verkauf im Privatvermögen einkommensteuerfrei. Wer die Immobilie schon nach acht Jahren zu einem niedrigen Preis an die eigene GmbH verkauft, ändert daran nichts: Das Finanzamt setzt für die Einkommensteuer stets den tatsächlichen Verkehrswert an, unabhängig vom vertraglich vereinbarten Kaufpreis. Die Zehnjahresfrist ist deshalb unbedingt einzuhalten.
Der 7-Prozent-Trick: Grunderwerbsteuer massiv reduzieren
Wer eine Immobilie in eine GmbH überträgt, löst in der Regel Grunderwerbsteuer aus. Je nach Bundesland liegt diese zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen. Bei einer Immobilie mit einem Verkehrswert von einer Million Euro wären das bis zu 65.000 Euro Grunderwerbsteuer, nur dafür, das Objekt innerhalb der eigenen Struktur umzuschichten.
Der Bundesfinanzhof hat jedoch entschieden: Wenn die Immobilie zu einem sehr günstigen, aber nicht lediglich symbolischen Preis an die GmbH verkauft wird, gilt dieser Kaufpreis als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Mit einem kleinen Puffer von rund 7 Prozent des Verkehrswertes ist diese Grenze sicher eingehalten. Bei einer Million Euro Verkehrswert ergibt das einen Kaufpreis von 70.000 Euro und eine Grunderwerbsteuer von nur 4.550 Euro statt 65.000 Euro. Die Ersparnis beträgt über 60.000 Euro.
Die verdeckte Einlage: Voller Wert in der GmbH
Nun entsteht scheinbar ein Widerspruch: Die GmbH zahlt nur 70.000 Euro für eine Immobilie, die eine Million wert ist. Was geschieht mit der Differenz? Hier greift das steuerliche Konzept der verdeckten Einlage. Gemäß Richtlinie R 8.9 Absatz 4 der Körperschaftsteuerrichtlinien wird die Immobilie in der GmbH so behandelt, als sei sie zum tatsächlichen Verkehrswert von einer Million Euro eingebracht worden.
In der Bilanz der GmbH steht auf der Aktivseite eine Million Euro Immobilienvermögen, auf der Passivseite nur 70.000 Euro Verbindlichkeit aus dem Kaufvertrag. Die Differenz von 930.000 Euro wird in die Kapitalrücklage eingestellt und gleichzeitig im steuerlichen Einlagekonto der GmbH festgestellt. Dieses Einlagekonto, das vom Finanzamt bescheidmäßig festgestellt wird, ist der Schlüssel zum steuerfreien Rückfluss.
Das steuerliche Einlagekonto: Steuerfrei zurückholen
Sobald das steuerliche Einlagekonto der GmbH auf 930.000 Euro festgestellt ist, kann es gemäß Paragraf 20 Absatz 1 Nummer 1 Satz 3 Einkommensteuergesetz vollständig steuerfrei an den Gesellschafter ausgeschüttet werden. Eine Kapitalertragsteuer fällt nicht an, da es sich nicht um einen Gewinn, sondern um die Rückgewähr eigener Einlagen handelt. In der Summe hat der Gesellschafter also 70.000 Euro aus dem Kaufpreis sowie 930.000 Euro aus der steuerfreien Ausschüttung des Einlagekontos erhalten, insgesamt eine Million Euro, genau der tatsächliche Wert der Immobilie.
Da die GmbH zu diesem Zeitpunkt keine Liquidität hat, nur die Immobilie und eine Million Euro Verbindlichkeit gegenüber dem Gesellschafter, gibt es zwei praktikable Wege: Die GmbH zahlt die Verbindlichkeit auslaufenden Mieteinnahmen ratierlich zurück. Alternativ nimmt die GmbH ein Bankdarlehen auf, löst das Gesellschafterdarlehen damit ab und zahlt dem Gesellschafter den Betrag aus.
Fazit: Die Zinsfalle ist lösbar
Die Zinsfalle trifft jeden erfolgreichen Immobilieninvestor. Wer sie kennt und rechtzeitig handelt, kann seine Immobilie nach zehn Jahren steuerneutral in eine vermögensverwaltende GmbH übertragen, die Grunderwerbsteuer auf ein Minimum reduzieren, den vollen Immobilienwert als steuerfreie Rückzahlung aus der GmbH zurückholen und die Immobilienerträge künftig mit nur 15 Prozent statt 42 Prozent besteuern. Dieses Gestaltungsmodell erfordert sorgfältige Planung und exaktes Timing. Sprechen Sie uns frühzeitig an.