Niemand muss in Deutschland Erbschaftsteuer bezahlen, wenn die Gestaltung stimmt. Aber die Gestaltung muss stimmen, und zwar zum richtigen Zeitpunkt.
Das Problem: Geldvermögen ist schädliches Verwaltungsvermögen
Das Erbschaftsteuergesetz unterscheidet im Wesentlichen zwei Kategorien: begünstigtes Vermögen und nicht begünstigtes Vermögen. Cash, Immobilien im Privatbesitz und Aktien fallen in die zweite Kategorie. Sie gelten als schädliches Verwaltungsvermögen und werden bei der Schenkung oder dem Erbfall mit dem tatsächlichen Wert besteuert. Der einzelne Euro wird steuerlich für das behandelt, was er ist, nämlich einen Euro. Da lässt sich mit dem Finanzamt kaum streiten.
Bei der Bauträgerfamilie aus dem Rhein-Main-Gebiet lag das Vermögen in einem guten zweistelligen Millionenbereich. Der Großvater hatte aus einem Veräußerungsgewinn rund 6,5 Millionen Euro in Liquidität zur Verfügung, die er an ein Kind weitergeben wollte. Der Schenkungssteuerfreibetrag von 400.000 Euro ist bei solchen Beträgen schnell überschritten. Ohne Gestaltung wäre auf den Betrag oberhalb des Freibetrags der reguläre Schenkungsteuersatz angefallen.
Was das Gesetz unter begünstigtem Vermögen versteht
Begünstigt ist nach dem Erbschaftsteuergesetz Vermögen aus einem Gewerbebetrieb oder aus Land- und Forstwirtschaft. Betriebsvermögen in einer GmbH oder GmbH & Co. KG kann daher grundsätzlich begünstigt übertragen werden. Allerdings enthält das Gesetz den sogenannten Verwaltungsvermögenskatalog, der bestimmte Vermögensgegenstände auch dann als schädliches Verwaltungsvermögen einstuft, wenn sie im Betriebsvermögen gehalten werden.
Zu diesem schädlichen Verwaltungsvermögen gehören unter anderem Grundstücke, die Dritten zur Nutzung überlassen werden. Vermietet eine GmbH also Immobilien an externe Mieter, zählen diese Immobilien in der Regel zum Verwaltungsvermögen und sind damit nicht begünstigt. Der genaue Gesetzeswortlaut sagt: Grundstücke, die Dritten zur Nutzung überlassen sind.
Der entscheidende Hebel: nicht Dritten zur Nutzung überlassen
Aus dem Gesetzeswortlaut folgt zwingend: Wenn eine Immobilie zum Zeitpunkt der Schenkung nicht Dritten zur Nutzung überlassen ist, fällt sie nicht unter den Verwaltungsvermögenskatalog. Sie ist dann kein schädliches Verwaltungsvermögen, und die GmbH-Anteile können als begünstigtes Betriebsvermögen übertragen werden.
Die Erbschaft- und Schenkungsteuer ist eine zeitpunktbezogene Steuer. Es kommt ausschließlich darauf an, wie die Vermögensverhältnisse im Moment der Schenkung aussehen. Was davor oder danach mit einer Immobilie passiert, ist für die Bewertung grundsätzlich nicht relevant, solange kein Gestaltungsmissbrauch vorliegt.
Was die Familie konkret gemacht hat
Die Familie investierte die 6,5 Millionen Euro Liquidität in eine Immobilie im Rohbauzustand, die in eine GmbH eingebracht wurde. Eine Rohbau-Immobilie ist zum Zeitpunkt des Erwerbs nicht vermietet und wird auch nicht Dritten zur Nutzung überlassen. Sie fällt damit aus dem Verwaltungsvermögenskatalog heraus. Am Schenkungszeitpunkt der GmbH-Anteile lag kein schädliches Verwaltungsvermögen vor, und die Übertragung konnte als begünstigtes Betriebsvermögen behandelt werden. Das Ergebnis: 2,9 Millionen Euro weniger Schenkungsteuer als ohne diese Gestaltung.
Wichtig dabei ist, dass die Immobilie ihrer beabsichtigten Zweckbestimmung zugeführt wird. Eine Rohbau-Immobilie, die für die Vermietung erworben oder gebaut wurde, muss später auch vermietet werden. Dieses Erfordernis war bei der Bauträgerfamilie gegeben, weil Immobilien ihre Kernkompetenz sind und das Ziel von Anfang an die Vermietung war.
Was Gestaltungsmissbrauch wäre und was nicht
Diese Strategie ist weder illegal noch Gestaltungsmissbrauch. Sie wendet das Gesetz so an, wie es im Wortlaut steht. Auch das Finanzamt hat sich dem Gesetz zu fügen. Anders wäre es zu beurteilen, wenn eine bereits vollständig vermietete Immobilie kurz vor der Schenkung bewusst entmietet wird, nur um die Voraussetzungen zu erfüllen, und dann unmittelbar nach der Schenkung wieder vermietet wird. Dieses Vorgehen würde als Gestaltungsmissbrauch eingestuft.
Zulässig hingegen ist der Fall, in dem der Leerstand ein natürlicher Zustand ist, etwa bei einer Rohbau-Immobilie oder bei einem Ferienwohnungsbestand, der in der Nebensaison gar nicht vermietet ist. Wer eine solche Immobilie im Januar überträgt, wenn ohnehin keine Wohnung vermietet ist, handelt innerhalb des gesetzlichen Rahmens.
Fazit: Das Timing und die Struktur entscheiden
Die Schenkung von 6,5 Millionen Euro Cash hätte ohne Gestaltung zu einer erheblichen Schenkungsteuer geführt. Durch die Investition in eine Rohbau-Immobilie in einer GmbH und die Schenkung der GmbH-Anteile zum richtigen Zeitpunkt wurden 2,9 Millionen Euro Schenkungsteuer eingespart. Die Grundlage dafür ist das Gesetz selbst. Wer über größere Vermögensübertragungen nachdenkt, sollte die steuerliche Strukturierung frühzeitig angehen, denn der Zeitpunkt der Schenkung ist alles. Sprechen Sie uns an, bevor die Entscheidung gefallen ist.