Die Eltern behalten die Mieteinnahmen, die Kinder übernehmen das Eigentum, und der steuerliche Wert der Schenkung sinkt durch den kapitalisierten Nießbrauchswert unter die persönlichen Freibeträge.
Diese Gestaltung hatte bereits vor dem aktuellen BFH-Urteil erhebliche Nachteile, die in der Diskussion meist übergangen werden. Seit dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 10. Oktober 2025 (Az. IX R 4/24) ist die Situation noch kritischer: Die Ablösung eines Nießbrauchs gilt nun als steuerpflichtige Mieteinnahme bei den Eltern. Wer heute noch einen Vorbehaltsnießbrauch bestellt, begibt sich in ein System, aus dem er ohne steuerliche Konsequenzen nicht mehr herauskommt.
Was ist ein Nießbrauch und wie funktioniert er steuerlich?
Beim Nießbrauch wird das Eigentum an einem Vermögensgegenstand auf eine andere Person übertragen, während der bisherige Eigentümer das Recht behält, die Erträge aus diesem Gegenstand weiter zu beziehen. Im Immobilienkontext bedeutet das: Die Eltern schenken dem Kind die Immobilie, behalten sich aber die Mieteinnahmen vor. Man spricht dabei von einem Vorbehaltsnießbrauch.
Der steuerliche Effekt lässt sich an einem konkreten Beispiel zeigen. Eine Immobilie ist 1 Million Euro wert und wirft jährlich 60.000 Euro Mieteinnahmen ab. Die Eltern haben noch eine statistische Lebenserwartung von 11 Jahren. Der kapitalisierte Wert der Mieteinnahmen für diesen Zeitraum beträgt 60.000 Euro multipliziert mit dem steuerlichen Kapitalisierungsfaktor von 8, was 480.000 Euro ergibt. Zieht man diesen Nießbrauchswert vom Immobilienwert ab, erhält das Kind eine Schenkung von nur noch 520.000 Euro. Dieser Betrag liegt unterhalb der gemeinsamen Freibeträge beider Elternteile von insgesamt 800.000 Euro. Schenkungsteuer fällt damit nicht an.
Ohne Nießbrauch müsste das Kind auf die vollen 1 Million Euro besteuert werden. Nach Abzug der Freibeträge von 800.000 Euro blieben 200.000 Euro steuerpflichtiger Erwerb, worauf bei einem Steuersatz von 11 Prozent rund 22.000 Euro Schenkungsteuer fällig wären. Diese Steuer spart der Nießbrauch. Auf den ersten Blick eine sinnvolle Gestaltung.
Die strukturellen Nachteile: Was der Nießbrauch dem Kind verwehrt
Der Nießbrauch spart zwar möglicherweise Schenkungsteuer, ignoriert dabei aber die einkommensteuerliche Situation des Kindes vollständig. Das hat zwei wesentliche Konsequenzen.
Erstens erzielt das Kind keine Mieteinnahmen und wird damit nicht als Investor tätig. Während die Eltern die Erträge vereinnahmen, hat das Kind weder Einnahmen noch Gestaltungsspielraum. Viele Eltern wünschen sich ausdrücklich, ihre Kinder frühzeitig an die Vermögensanlage heranzuführen. Der Nießbrauch verhindert genau das.
Zweitens entsteht beim Kind keine neue Abschreibungsbasis. Da die Immobilie nicht gekauft, sondern geschenkt wird, übernimmt das Kind die Abschreibung der Eltern. Diese ist nach typischerweise 50 Jahren meist vollständig verbraucht. Das Kind hat auch keinen Anspruch auf Zinsen gegenüber einer Bank, da kein Darlehen aufgenommen wurde. Beides zusammen bedeutet: Das Kind erbt eine Immobilie ohne steuerliche Optimierungsmöglichkeiten. Die einkommensteuerliche Gestaltungschance wurde mit der Schenkung dauerhaft verschenkt.
Das BFH-Urteil vom Oktober 2025: Der Nießbrauch wird zur Falle
Bisher gab es eine Möglichkeit, die strukturellen Nachteile des Nießbrauchs nachträglich zu korrigieren. Ein Schreiben der Finanzverwaltung stellte klar, dass die Ablösung eines Nießbrauchs durch eine Ausgleichszahlung des Kindes steuerlich nicht einer Einkunftsart zugeordnet wird. Die Eltern konnten den Nießbrauch entgeltlich beenden, ohne dass dies bei ihnen als steuerpflichtige Einnahme galt. Das Kind übernahm den Nießbrauch oder löste ihn ab, erhielt die Mieteinnahmen und konnte die Immobilie anschließend steuerlich optimieren.
Diese Möglichkeit ist durch das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 10. Oktober 2025 (Az. IX R 4/24) weggefallen. Der BFH hat entschieden, dass der Ablösebetrag für den Nießbrauch eine Entschädigungszahlung für entgangene Mieteinnahmen darstellt und damit als steuerpflichtige Mieteinnahme bei den Eltern zu erfassen ist. Im oben genannten Beispiel bedeutet das: Würde das Kind den Nießbrauch mit 480.000 Euro ablösen, müssten die Eltern diesen Betrag vollständig als Mieteinnahme versteuern.
Die Konsequenz ist eindeutig: Wer einen Vorbehaltsnießbrauch bestellt hat, kann ihn nicht mehr ohne steuerliche Belastung auflösen. Er muss bis zum Tod des Nießbrauchers durchgehalten werden, wenn keine zusätzliche Einkommensteuerbelastung entstehen soll. Das System, das eigentlich Schenkungsteuer sparen sollte, ist damit für die Beteiligten unauflösbar.
Die bessere Alternative: Innerfamiliärer Verkauf statt Schenkung
Wer Immobilien auf die nächste Generation übertragen möchte, ohne Erbschaftsteuer zu zahlen und gleichzeitig die einkommensteuerliche Optimierung zu erhalten, sollte auf den innerfamiliären Verkauf setzen. Verkäufe zwischen nahen Angehörigen sind grundsätzlich grunderwerbsteuerfrei.
Das Prinzip am Beispiel: Die Eltern verkaufen die 1-Million-Immobilie an den Sohn zum Marktwert. Der Sohn nimmt ein Bankdarlehen von 700.000 Euro auf und zahlt diesen Betrag an die Eltern aus. Die verbleibenden 300.000 Euro des Kaufpreises stellen die Eltern als Verkäuferdarlehen zur Verfügung und erlassen dieses anschließend. Da 300.000 Euro unterhalb der schenkungssteuerlichen Freibeträge eines Elternteils liegen, ist dieser Erlass steuerfrei.
Das Ergebnis für den Sohn: Er hat eine neue Abschreibungsbasis auf den vollen Kaufpreis von 1 Million Euro. Er hat Zinsen aus dem Bankdarlehen als Werbungskosten. Er kann zusätzlich ein Restnutzungsdauergutachten oder Sanierungsmaßnahmen nutzen, um den steuerlichen Verlust zu maximieren. Die Immobilie ist einkommensteuerlich vollständig neu aufgestellt.
Die Eltern erhalten 700.000 Euro Liquidität. Diese können sie dem Sohn als verzinstes Darlehen für die nächste Investition zur Verfügung stellen. Die Zinsen kompensieren teilweise die entfallenden Mieteinnahmen. Gleichzeitig steht der Familie freies Kapital für weitere Immobilienkäufe zur Verfügung. Das Portfolio kann skalieren, während beim Nießbrauchsmodell die Liquidität vollständig gebunden bleibt.
Fazit: Den Nießbrauch nicht mehr bestellen, bestehende Konstrukte prüfen
Der Vorbehaltsnießbrauch spart in engen Konstellationen Schenkungsteuer. Er tut das aber auf Kosten der einkommensteuerlichen Optimierung des Kindes und sperrt die Beteiligten seit dem BFH-Urteil vom Oktober 2025 in eine Struktur, aus der sie ohne Steuernachteile nicht mehr herausfinden. Wer noch keinen Nießbrauch bestellt hat, sollte es nicht mehr tun.
Wer bereits einen Nießbrauch bestellt hat, sollte die Situation individuell prüfen lassen. Die Frage, ob und wie eine Optimierung noch möglich ist, hängt von den konkreten Zahlen, den verbleibenden Freibeträgen und der Restlaufzeit des Nießbrauchs ab.
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