Das ist kein Worst-Case-Szenario. Das ist der Durchschnitt, den die Deutsche Rentenversicherung selbst ausweist: 48 Prozent Rentenniveau.
Wer 20 Rentenjahre ansetzt, dem fehlen über diesen Zeitraum rein rechnerisch 264.000 Euro im Vergleich zum letzten Erwerbseinkommen. Die Antwort darauf ist aus meiner Sicht weder ein ETF-Sparplan noch eine Riesterrente. Die Antwort sind vermietete Immobilien, rechtzeitig gekauft und steuerlich gut strukturiert.
Das Rentenniveau in Zahlen: Was wirklich bleibt
Wer in Deutschland einen Durchschnittsverdienst erzielt und 40 Jahre in die Rentenversicherung einzahlt, erhält rechnerisch rund 1.913 Euro Bruttorente. Davon gehen Beiträge zur Kranken- und Pflegeversicherung ab. Was übrig bleibt, sind 1.400 bis 1.500 Euro netto, auf die zusätzlich noch Einkommensteuer anfallen kann. Das garantierte Rentenniveau von 48 Prozent ist zudem nur bis 2031 gesetzlich gesichert. Was danach kommt, ist offen.
Die eigene Rentenlücke lässt sich leicht berechnen: Aktuelles Nettoeinkommen mal 0,48 ergibt die zu erwartende Nettorente. Die Differenz ist das, was monatlich fehlen wird. Diesen Betrag auf 12 Monate und auf die geschätzten Rentenjahre hochgerechnet, ergibt die Summe, die privat aufgebaut werden muss.
Die Immobilienlösung: Rechnung mit konkreten Zahlen
Nehmen wir eine kleine Wohnung im Wert von 200.000 Euro mit einer Bruttomietrendite von 6 Prozent. Das entspricht 12.000 Euro Mieteinnahmen im Jahr, also 1.000 Euro pro Monat. Die Finanzierung über eine Bank liegt aktuell bei rund 5 Prozent des Kaufpreises jährlich, bestehend aus 3,8 bis 4,2 Prozent Zinsen und 1 Prozent Tilgung. Das Objekt trägt sich damit von allein.
Steuerlich entsteht oft sogar ein Vorteil: Bankzinsen und die jährliche Gebäudeabschreibung können gegen die Mieteinnahmen gerechnet werden. In vielen Fällen ergibt sich daraus ein steuerlicher Verlust, der die Einkommensteuer aus anderen Einkunftsarten mindert. Die Mieteinnahmen fließen also nicht nur unbelastet, sie können zusätzlich die gesamte Steuerbelastung senken.
Für den Kauf genügt in der Regel ein Eigenkapital von etwa 10 Prozent des Kaufpreises, also 20.000 Euro. Diesen Betrag kann man ansparen, von Angehörigen leihen oder aus vorhandenem Vermögen einbringen. Der weitaus größere Teil wird von der Bank finanziert. Mit fremdem Kapital zu arbeiten ist dabei deutlich effizienter als zu warten, bis das gesamte Eigenkapital aus eigener Kraft zusammengespart ist.
Zwei Szenarien: Hohe Tilgung oder laufende Liquidität
Wer von Anfang an 2 bis 2,5 Prozent Tilgung wählt, zahlt die Immobilie in rund 25 Jahren vollständig ab. Die Mieteinnahmen reichen in dieser Phase gerade aus, um die Bankrate zu bedienen. Das Ergebnis: Eine abbezahlte Immobilie, aus der dann die gesamte Miete, die über die Jahre gestiegen ist, direkt als Renteneinkommen fließt. Die ursprünglich 1.000 Euro monatlich werden durch regelmäßige Mietanpassungen deutlich höher liegen.
Wer mit geringerer Tilgung startet, hat im laufenden Immobilienleben mehr Liquidität zur Verfügung. Ein Restdarlehen bleibt zwar bestehen, aber die Kombination auslaufenden Mieteinnahmen, angespartem Puffer und dem möglichen steuerfreien Verkauf nach zehn Jahren ergibt in jedem Szenario eine tragfähige Basis, um die Rentenlücke zu schließen. Aus 200.000 Euro Kaufpreis können nach 25 Jahren 250.000 Euro oder mehr geworden sein, steuerfrei veräußerbar und sofort verfügbar.
Standort und Timing: Worauf es ankommt
Für eine Immobilie zur Altersvorsorge empfehle ich Standorte im Umkreis von Ballungsgebieten. Dort lässt sich eine Bruttomietrendite von 6 Prozent realistisch erzielen, was in den Innenstädten der Großstädte kaum noch möglich ist. Gleichzeitig profitiert man von der Mietentwicklung der angrenzenden Metropole, findet dauerhaft Mieter und zahlt günstigere Einstiegspreise. Das ergibt eine verlässliche Kombination aus Rendite, Stabilität und Wertsteigerungspotenzial.
Der wichtigste Faktor ist das Timing. Wer in den Dreißigern beginnt, hat 25 Jahre bis zum Renteneintritt, um das Objekt abzubezahlen und Erfahrungen als Vermieter zu sammeln. Historische Daten zeigen konsistent: Es kommt auf die Zeit im Markt an, nicht auf den perfekten Einstiegszeitpunkt. Niemand, der früh mit Immobilien begonnen hat, hat es bereut. Jedes Jahr Wartezeit kostet Vermögensaufbau.
Fazit: Eine Immobilie, eine Rentenlücke geschlossen
Das staatliche Rentensystem sichert im Durchschnitt nur 48 Prozent des letzten Einkommens, und das nur bis 2031 garantiert. Wer sich darauf verlässt, riskiert eine Versorgungslücke von über 264.000 Euro. Eine Immobilie mit 6 Prozent Mietrendite, solide finanziert und steuerlich optimiert strukturiert, kann diese Lücke vollständig schließen, und zwar nicht durch Konsumverzicht, sondern durch den klugen Einsatz von Fremdkapital, Zeit und Steuerrecht.
Wie Sie die Mieteinnahmen im Alter steueroptimiert oder sogar steuerfrei erzielen, erklären wir Ihnen gern in einem persönlichen Beratungsgespräch. Fangen Sie heute an, nicht morgen.