Ein Bescheid über 50.000, 100.000 oder 150.000 Euro trifft die Erben unvorbereitet und erzeugt Druck in einer ohnehin belastenden Situation. Dabei wäre es in den meisten Fällen möglich gewesen, die Erbschaftsteuer durch rechtzeitige Planung erheblich zu reduzieren oder vollständig zu vermeiden.
Dieser Beitrag erklärt, wie das Finanzamt Immobilien bewertet, welche Freibeträge gelten, warum die verbreitete Annahme „man muss die Immobilie verkaufen, um die Erbschaftsteuer zu bezahlen“ falsch ist, welche Gestaltungsmöglichkeiten es gibt und warum Erbengemeinschaften der häufigste und vermeidbarste Fehler in der Nachlassplanung sind.
Freibeträge und Bewertung: Was das Finanzamt ansetzt
Die Erbschaftsteuer wird auf den Wert des geerbten Vermögens erhoben, soweit dieser die persönlichen Freibeträge übersteigt. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 Euro pro Elternteil. Enkelkinder verfügen über einen Freibetrag von 200.000 Euro. Ehegatten können bis zu 500.000 Euro steuerfrei erben, zuzüglich eines Versorgungsfreibetrags von 256.000 Euro, der allerdings um eventuelle Witwen- oder Witwerrenten gemindert wird.
Entscheidend ist, wie das Finanzamt die Immobilie bewertet. Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen werden mit dem Vergleichswertverfahren bewertet, das sich an aktuellen Marktpreisen orientiert. Mehrfamilienhäuser und vermietete Gewerbeobjekte werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet, das pauschale Abzüge für Bewirtschaftungskosten einschließt. Grund und Boden wird stets mit dem Bodenrichtwert angesetzt, der dem Marktpreis typischerweise ein bis zwei Jahre hinterherhinkt. Das Ergebnis: Bei Mehrfamilienhäusern liegt der steuerliche Bewertungsansatz häufig 20 bis 40 Prozent unterhalb des tatsächlichen Marktwerts.
Wer den Finanzamtswert zusätzlich optimieren möchte, kann ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen anfertigen lassen. Die richtige Reihenfolge dabei: zuerst den steuerlichen Wert durch den Steuerberater berechnen lassen, dann prüfen, ob ein Gutachten diesen Wert noch weiter unterbieten kann. Wer direkt mit dem Gutachten beginnt, riskiert, Geld für eine Bewertung zu zahlen, die über dem Finanzamtswert liegt.
Die Legende vom Immobilienverkauf: Warum man nie verkaufen muss
Eine weit verbreitete, aber sachlich falsche Annahme lautet: Man muss die geerbte Immobilie verkaufen, um die Erbschaftsteuer bezahlen zu können. Das stimmt rechnerisch nicht. Ein Mehrfamilienhaus mit einem Marktwert von 2 Millionen Euro wird vom Finanzamt mit 1,4 Millionen Euro bewertet. Nach Abzug des Freibetrags von 400.000 Euro entsteht ein steuerpflichtiger Erwerb von 1 Million Euro. Bei einem Steuersatz von 19 Prozent ergibt das eine Erbschaftsteuerlast von 190.000 Euro.
190.000 Euro auf eine Immobilie im Marktwert von 2 Millionen Euro entsprechen weniger als 10 Prozent des Immobilienwerts. Wer diese Summe nicht liquide hat, nimmt ein Darlehen auf die Immobilie auf und finanziert die Steuerlast daraus. Die Immobilie zu verkaufen, um 190.000 Euro Erbschaftsteuer zu bezahlen, bedeutet, ein Vermögen von 2 Millionen Euro aufzulösen, um eine Verbindlichkeit von weniger als 10 Prozent dieses Werts zu begleichen. Das ist weder notwendig noch wirtschaftlich sinnvoll.
Die beste Gestaltung: Verkauf zu Lebzeiten mit innerfamiliärem Darlehen
Die wirkungsvollste Methode zur Vermeidung von Erbschaftsteuer bei Immobilien ist der geplante Verkauf zu Lebzeiten innerhalb der Familie. Das Prinzip: Die Immobilie wird zum steuerlichen Bewertungsansatz des Finanzamts an das Kind verkauft. Das Kind nimmt ein Bankdarlehen auf und zahlt den Kaufpreis an die Eltern aus. Beide Seiten handeln wie fremde Dritte, der Vorgang ist steuerlich einwandfrei.
Die Vorteile sind erheblich. Die Immobilie wird beim Kind einkommensteuerlich vollständig neu aufgestellt: neue Abschreibung auf den Kaufpreis, neue Zinsen als Werbungskosten. Beides mindert die künftigen Vermietungseinkünfte und senkt die Steuerlast auf Ebene der Einkommensteuer. Der Erblasser erhält Liquidität. Diese kann er flexibel einsetzen: 400.000 Euro an jedes Kind steuerfrei schenken, Beträge von jeweils 200.000 Euro für Enkelkinder auf ein Depot legen oder die Summe als verzinstes Darlehen an das Kind weitergeben, aus dessen Zinsen er sein bisheriges Mieteinnahmeniveau annähernd reproduziert.
Das Ergebnis: Immobilienvermögen geht an die Person über, die sich künftig darum kümmern will. Das Cash-Vermögen kann gleichmäßig und gerecht auf alle Erben verteilt werden. Die Freibeträge werden ausgeschöpft. Die Erbschaftsteuer sinkt drastisch oder entfällt vollständig.
Der größte Fehler: Erbengemeinschaften
Einer der häufigsten und folgenreichsten Fehler in der Nachlassplanung ist die Erbengemeinschaft. Sie entsteht, wenn mehrere Kinder gemeinsam eine Immobilie erben, ohne dass vorab geregelt wurde, wer sie übernimmt und wie die anderen ausgeglichen werden. In der Praxis ergibt sich daraus regelmäßig folgende Konstellation: Von drei Kindern interessiert sich eines tatsächlich für Immobilien und übernimmt die Verwaltung. Die anderen beiden partizipieren am Ertrag, ohne Verantwortung zu tragen. Das ist eine strukturell instabile Situation, die häufig zu Streit führt.
Immobilienvermögen sollte an diejenige Person übergehen, die es aktiv bewirtschaften möchte und kann. Die anderen Erben werden durch Barzuwendungen oder Darlehen aus dem Verkaufserlös gleichgestellt. Das ist gerechter, wirtschaftlich sinnvoller und schützt den Familienfrieden. Erbengemeinschaften tragen weder zum Erhalt des Vermögens noch zum Zusammenhalt der Familie bei.
Das Zahlenbeispiel verdeutlicht die Wirkung: Ein Immobilienportfolio im Wert von 3 Millionen Euro wird an das interessierte Kind verkauft. Dieses Kind finanziert den Kauf über ein Bankdarlehen und zahlt die Eltern aus. Die Eltern schenken jedem der drei Kinder 400.000 Euro pro Elternteil, also 800.000 Euro pro Kind über beide Elternteile. Allein über diese Freibeträge können 2,4 Millionen Euro vollständig steuerfrei übertragen werden, ohne die Freibeträge der Enkelkinder auch nur in Anspruch genommen zu haben.
Fazit: Erbschaftsteuer ist eine Frage der Planung, nicht des Schicksals
Erbschaftsteuer trifft diejenigen, die sich nicht rechtzeitig damit befasst haben. Wer frühzeitig handelt, hat erhebliche Gestaltungsmöglichkeiten: Freibeträge mehrfach ausschöpfen, Immobilien zu steuerlichen Werten übertragen, einkommensteuerliche Vorteile durch neue Abschreibungen und Zinsen realisieren und Erbengemeinschaften durch klare Regelungen vermeiden.
Der richtige Zeitpunkt für diese Planung ist nicht der Erbfall, sondern Jahre davor. Wer die relevanten Freibeträge kennt, alle zehn Jahre neu nutzen kann und die Immobilienbewertung durch den Steuerberater und gegebenenfalls einen Gutachter optimiert, schafft die Voraussetzung für eine vollständig steuerfreie Übertragung des Familienvermögens.
Die MR.STEUER AG begleitet Familien bei der steuerlichen Nachlassplanung, von der Immobilienbewertung über die Gestaltung innerfamiliärer Verkäufe bis zur rechtssicheren Nutzung aller Freibeträge. Vereinbaren Sie gerne einen persönlichen Beratungstermin unter https://mr-steuer.de/termin/