Wer trotzdem Angst vor dem Begriff Liebhaberei hat und deshalb auf die Geltendmachung verzichtet, verzichtet ohne Not auf wertvolle Steuervorteile.
Das Finanzamt ist gesetzlich verpflichtet, bei einer auf Dauer angelegten Vermietung an fremde Dritte von einer Einkunftserzielungsabsicht auszugehen. Einen Liebhaberei-Vorwurf darf es nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen erheben. Diese Voraussetzungen lassen sich auf fünf klar definierte Tatbestände reduzieren. Wer keinen davon erfüllt, hat nichts zu befürchten, egal wie hoch die jährlichen Vermietungsverluste ausfallen.
Warum Vermietungsverluste das einzige steuerliche Gegenmittel für Arbeitnehmer sind
Steuerliche Verluste aus Vermietung und Verpachtung haben eine besondere Eigenschaft: Sie lassen sich mit anderen Einkunftsarten verrechnen, insbesondere mit Arbeitnehmereinkommen. Wer einen Verlust aus Kapitalanlagen erzielt, kann diesen nicht mit dem Gehalt verrechnen. Für Kapitalverluste gibt es einen eigenen Verlustverrechnungstopf. Vermietungsverluste hingegen mindern das zu versteuernde Gesamteinkommen direkt.
Für Arbeitnehmer ist das der einzige praktikable Weg, die Steuerlast auf das Gehalt zu senken. Niemand wird freiwillig weniger Gehalt vereinbaren, um Steuern zu sparen. Wer jedoch Immobilienverluste erzeugt und diese gegen das Arbeitnehmereinkommen rechnet, erzielt eine Steuererstattung, ohne die Einnahmensituation zu verändern. Wichtig ist dabei die Unterscheidung zwischen steuerlichen Verlusten und wirtschaftlichen Verlusten. Steuerliche Verluste entstehen durch Abschreibungen, Zinsen und Sanierungskosten, die rechnerisch höher sind als die Mieteinnahmen. Der Cashflow kann dabei positiv bleiben. Beide Dinge haben nichts miteinander zu tun.
Die fünf Tatbestände, bei denen das Finanzamt fragen darf
Das Finanzministerium benennt vier Situationen, in denen das Finanzamt die Einkunftserzielungsabsicht eines Vermieters hinterfragen darf. Ein fünfter Tatbestand kommt aus der Rechtsprechung hinzu. Außerhalb dieser fünf Fälle ist der Liebhaberei-Vorwurf rechtlich unzulässig.
Der erste Fall betrifft die Vermietung unter 67 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete an nahe Angehörige. Wer Familienmitgliedern eine Wohnung weit unter Marktpreis überlässt und dabei steuerliche Verluste geltend macht, gibt dem Finanzamt Anlass zu fragen, ob eine echte Einkunftserzielungsabsicht vorliegt.
Der zweite Fall ist ein dauerhafter Leerstand, der über eine normale Sanierungsphase hinausgeht. Eine Immobilie, die längere Zeit ohne erkennbaren Vermietungsversuch leer steht, lässt die Frage aufkommen, ob überhaupt Mieteinnahmen angestrebt werden.
Der dritte Fall betrifft Ferienwohnungen, die auch privat genutzt werden. Hier muss das Finanzamt prüfen, in welchem Verhältnis private und gewerbliche Nutzung stehen und welcher Anteil der Werbungskosten auf die private Nutzung entfällt.
Der vierte Fall umfasst sogenannte Sondermietverhältnisse, also Konstellationen ohne dauerhafte Vermietungsabsicht. Eine Wohnung, die nur gelegentlich an Monteure oder Feriengäste vermietet wird und ansonsten leer steht, entspricht nicht dem Bild einer auf Dauer angelegten Vermietung.
Der fünfte Fall stammt aus der Rechtsprechung und betrifft Wohnungen über 250 Quadratmeter. Solche Objekte werden als Luxuswohnungen eingestuft. Bei dauerhaften Vermietungsverlusten in dieser Kategorie kann das Finanzamt ebenfalls die Einkunftserzielungsabsicht hinterfragen.
Was eine Anfrage des Finanzamts tatsächlich bedeutet
Wenn das Finanzamt die Einkunftserzielungsabsicht hinterfragt, bedeutet das nicht, dass die Verluste sofort aberkannt werden. Es bedeutet lediglich, dass das Finanzamt eine Überschussprognose für die nächsten 30 Jahre prüft. Kommt diese Prognose zu dem Ergebnis, dass über den gesamten Zeitraum ein Totalgewinn entsteht, sind die Verluste steuerlich anzuerkennen.
Eine solche Prognose ist in der Praxis gut darstellbar. Wer aktuell ein hochverzinsliches Darlehen hat und glaubhaft machen kann, dass er dieses in zwei Jahren in ein deutlich günstigeres Bankdarlehen umschuldet, senkt damit die künftigen Zinskosten erheblich. Die Folge: steigende steuerliche Gewinne in der Prognoserechnung. Gleiches gilt für steigende Mieteinnahmen, auslaufende Denkmalabschreibungen oder Sonderabschreibungen für Mietwohnungsneubau sowie für Restnutzungsdauer-Gutachten, die nach einer bestimmten Zeit keine Abschreibung mehr erzeugen.
Es ist dabei ausreichend, eine plausible Prognose zu erstellen. Da es sich um eine Zukunftsrechnung handelt, kann niemand verlangen, dass sie eintrifft. Wer trotz einer solchen Prognose die Immobilie nach zehn Jahren steuerfrei verkauft, wird nicht nachträglich mit den Verlustjahren konfrontiert. Das Finanzamt schaut dann nicht in die Vergangenheit und macht Verluste rückwirkend streitig, die auf Basis einer damals gültigen Prognose anerkannt wurden..
Fazit: Vermietungsverluste sind ein legales Steuerinstrument
Die Angst vor dem Liebhaberei-Vorwurf ist in der überwiegenden Mehrheit der Fälle nicht gerechtfertigt. Das Finanzamt darf nur in fünf eng begrenzten Situationen fragen. Wer keine dieser Situationen erfüllt und an fremde Dritte dauerhaft vermietet, hat einen rechtlich gesicherten Anspruch auf die Anerkennung seiner Vermietungsverluste, unabhängig von deren Höhe.
Wer jedoch einen der fünf Tatbestände erfüllt und eine Anfrage des Finanzamts erhält, ist nicht schutzlos. Eine gut aufgestellte Überschussprognose, die realistisch aufsteigenden Einnahmen oder sinkende Kosten verweist, genügt in der Regel, um die Einkunftserzielungsabsicht zu belegen und die Verluste weiter geltend zu machen.
Steuerliche Vermietungsverluste sind, richtig eingesetzt, ein wirkungsvolles Instrument zur Senkung der persönlichen Steuerlast. Die MR.STEUER AG unterstützt Vermieter und Investoren dabei, diese Verluste korrekt zu dokumentieren, Überschussprognosen professionell aufzustellen und bei Anfragen des Finanzamts sicher zu reagieren.