Das Dach muss erneuert werden, die Heizung entspricht nicht mehr dem Stand der Technik oder es werden alters- und behindertengerechte Umbauten notwendig, etwa ein barrierefreies Bad oder ein Treppenlift. Genau an diesem Punkt entsteht ein steuerliches Problem, das viele Familien erst dann erkennen, wenn es bereits zu spät ist.
Denn für selbstgenutztes Wohneigentum gilt ein klarer Grundsatz des Einkommensteuerrechts: Aufwendungen für die Instandhaltung oder Sanierung sind steuerlich grundsätzlich nicht abzugsfähig. Die Eltern müssen die Kosten aus ihrem bereits versteuerten Einkommen oder aus einer häufig eher begrenzten Rente tragen. Zwar existiert mit der Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen nach § 35a EStG eine gewisse Entlastung, doch diese greift nur sehr eingeschränkt. Absetzbar sind lediglich 20 Prozent der reinen Lohnkosten, nicht jedoch Materialkosten, und auch nur bis zu einem begrenzten Höchstbetrag. Hinzu kommt, dass viele Rentner mangels ausreichender Steuerlast faktisch gar keinen Vorteil aus dieser Regelung ziehen können. Große Sanierungsmaßnahmen laufen damit steuerlich weitgehend ins Leere.
Der Perspektivwechsel: Wenn aus dem Elternhaus eine vermietete Immobilie wird
An dieser Stelle setzt eine Gestaltung an, die zwar erklärungsbedürftig ist, in der Praxis aber enorme steuerliche Vorteile eröffnen kann. Der entscheidende Gedanke lautet: Die steuerliche Absetzbarkeit scheitert nicht an der Immobilie selbst, sondern an der Eigennutzung. Wird die Nutzung geändert, ändert sich auch die steuerliche Behandlung.
Konkret bedeutet dies, dass das Haus nicht mehr von den Eltern im eigenen Eigentum genutzt wird, sondern in das Eigentum der Kinder übergeht, die das Objekt anschließend an die Eltern vermieten. Die Eltern bleiben faktisch in ihrem vertrauten Zuhause wohnen, rechtlich werden sie jedoch Mieter. Für viele Familien ist das zunächst ein emotional sensibler Schritt, denn gerade die Elterngeneration verbindet mit dem schuldenfreien Eigenheim ein starkes Sicherheitsgefühl. Umso wichtiger ist es, diese Konstruktion sauber zu erklären und transparent zu gestalten.
Der Erwerb des Hauses durch die Kinder als steuerlicher Ausgangspunkt
Zentral ist, dass das Haus nicht verschenkt, sondern entgeltlich übertragen wird. Der Kauf durch das Kind schafft die Grundlage dafür, sämtliche typischen Vermietungskosten steuerlich geltend zu machen. Dazu gehört insbesondere die Abschreibung auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises, die künftig die steuerpflichtigen Mieteinnahmen mindert.
Die Kaufpreisfinanzierung kann dabei flexibel gestaltet werden. Neben einem klassischen Bankdarlehen kommt gerade innerhalb der Familie häufig ein sogenanntes Verkäuferdarlehen in Betracht. Dabei wird der Kaufpreis nicht sofort ausgezahlt, sondern von den Eltern gestundet. Das Kind schuldet den Eltern den Kaufpreis und zahlt hierfür Zinsen. Diese Zinsen sind auf Seiten des Kindes als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Gleichzeitig stellen sie bei den Eltern Einkünfte aus Kapitalvermögen dar.
Auch die Tilgung lässt sich an die familiäre Situation anpassen. Das Darlehen kann laufend getilgt werden, muss es aber nicht. In bestimmten Konstellationen ist auch ein zeitlich begrenztes tilgungsfreies Darlehen zulässig, sofern die vertraglichen Laufzeiten realistisch sind und sich an objektiven Kriterien wie der statistischen Lebenserwartung orientieren. Gerade hier ist eine saubere steuerliche und zivilrechtliche Gestaltung unerlässlich..
Miete und Zinsen im Gleichgewicht: Warum die Eltern finanziell kaum belastet werden
Ein häufiger Einwand in Familiengesprächen lautet, dass die Eltern künftig Miete zahlen müssten und dadurch schlechter gestellt seien. In der Praxis lässt sich dieses Problem häufig entschärfen, indem Miete und Zinszahlungen aufeinander abgestimmt werden. Die Eltern zahlen eine monatliche Miete an das Kind, während das Kind im Gegenzug in vergleichbarer Höhe Zinsen aus dem Verkäuferdarlehen an die Eltern überweist. Die Zahlungsströme müssen tatsächlich erfolgen, wirtschaftlich heben sie sich jedoch weitgehend auf.
Steuerlich ist dabei zu beachten, dass die vereinbarte Miete eine gewisse Untergrenze nicht unterschreiten darf. Sie muss mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete betragen, damit das Finanzamt die Vermietung voll anerkennt und sämtliche Kosten als Werbungskosten zulässt. Innerhalb dieses Rahmens besteht jedoch ein Gestaltungsspielraum, der es ermöglicht, die monatliche Belastung der Eltern gering zu halten oder sogar neutral zu gestalten.
Aus Sicht der Eltern verändert sich damit oft erstaunlich wenig. Sie zahlen zwar Miete, erhalten im Gegenzug aber Zinseinnahmen. Das Sicherheitsbedürfnis lässt sich zusätzlich durch vertragliche Regelungen absichern, etwa durch langfristige Mietverträge, Indexierungen oder sogar dinglich gesicherte Wohnrechte gegen Entgelt. Der Notar kann hier geeignete Instrumente aufzeigen, die den Eltern die Gewissheit geben, ihr Zuhause nicht zu verlieren.
Der eigentliche Vorteil: Steuerlich absetzbare Sanierungskosten
Der zentrale steuerliche Effekt dieser Gestaltung liegt darin, dass das Kind als Vermieter sämtliche Erhaltungsaufwendungen steuerlich geltend machen kann. Kosten für Dachsanierung, Heizungsmodernisierung, Badsanierung oder barrierefreie Umbauten sind nun nicht mehr privat veranlasst, sondern dienen der Erzielung von Mieteinnahmen. Sie mindern als Werbungskosten unmittelbar die steuerliche Bemessungsgrundlage.
Gerade bei größeren Maßnahmen kann dies zu erheblichen Steuererstattungen führen und die Liquiditätsbelastung drastisch reduzieren. Aufwendungen, die die Eltern zuvor vollständig aus versteuertem Einkommen hätten tragen müssen, werden nun steuerlich wirksam genutzt. Damit wird Vermögen innerhalb der Familie effizienter eingesetzt, ohne dass sich an der tatsächlichen Wohnsituation der Eltern etwas ändert.
Steuerliche Fallstricke: Zehnjahresfrist und anschaffungsnahe Herstellungskosten
So überzeugend diese Gestaltung ist, sie verlangt eine sorgfältige Planung. Ein wesentlicher Punkt ist die einkommensteuerliche Zehnjahresfrist bei privaten Veräußerungsgeschäften. Kauft das Kind die Immobilie, beginnt diese Frist neu zu laufen. Ein späterer steuerfreier Verkauf ist erst nach Ablauf von zehn Jahren möglich. Wird die Immobilie voraussichtlich nur kurze Zeit im Familienbesitz bleiben, etwa weil ein Verkauf nach dem Auszug der Eltern absehbar ist, kann der Kauf steuerlich nachteilig sein.
Ebenso ist bei Sanierungen die Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten zu beachten. Übersteigen die innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf durchgeführten Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten netto, gelten sie steuerlich nicht mehr als sofort abziehbarer Aufwand, sondern müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Gerade bei umfangreichen Sanierungen kann dies den gewünschten Steuereffekt erheblich verzögern. Mit vorausschauender Planung und zeitlicher Streckung der Maßnahmen lassen sich diese Grenzen jedoch häufig vermeiden.
Fazit: Familiäre Sanierungslösungen mit steuerlichem Mehrwert
Die Sanierung des Elternhauses muss kein steuerliches Nullsummenspiel sein. Durch einen bewussten Wechsel der rechtlichen Struktur lässt sich aus einer privat genutzten Immobilie ein steuerlich effizientes Vermietungsobjekt machen, ohne dass die Eltern ihr Zuhause faktisch verlieren. Die Kombination aus Kauf, Vermietung und familieninternem Darlehen ermöglicht es, Sanierungskosten steuerlich abzusetzen und gleichzeitig die finanzielle Belastung der Eltern gering zu halten.
Entscheidend ist jedoch, dass diese Gestaltung nicht schematisch umgesetzt wird. Laufzeiten, Kaufpreis, Miete, Darlehensbedingungen und Sanierungsumfang müssen aufeinander abgestimmt sein und sowohl steuerlich als auch zivilrechtlich Bestand haben. Eine frühzeitige Beratung ist daher unerlässlich, um Chancen zu nutzen und Risiken zu vermeiden.