Das Finanzamt hat Steuern auf Zinsen verlangt, die nie vereinbart und nie gezahlt wurden. Mit einem Urteil vom 24. März 2026 hat der Bundesfinanzhof diese Praxis gekippt und eine erhebliche Erleichterung für die Vermögensübertragung innerhalb der Familie geschaffen..
Warum Immobilien innerhalb der Familie verkauft werden sollten
Wer eine Immobilie innerhalb der Familie nicht verkauft, sondern verschenkt, überträgt damit auch die bisherige Abschreibungsbemessungsgrundlage. Hat ein Elternteil das Haus vor 50 Jahren gekauft und ist die Abschreibung bereits ausgelaufen, beginnt sie durch die Schenkung nicht neu. Das Kind erbt ein Objekt mit kaum noch steuerwirksamer Abschreibung und kann keine neuen Zinsen steuerlich absetzen, weil kein Kaufpreis gezahlt wurde.
Ein Kauf hingegen erzeugt beim Kind eine neue Abschreibungsbemessungsgrundlage auf Basis des aktuellen Kaufpreises sowie neue Fremdkapitalzinsen, wenn das Kind den Kauf über eine Bank oder über ein Verkäuferdarlehen der Eltern finanziert. Beides drückt das steuerliche Ergebnis des Kindes und spart Einkommensteuer. Dazu fällt beim Familienverkauf keine Maklergebühr an und die Grunderwerbsteuer kann unter bestimmten Voraussetzungen entfallen. Der Kauf von Immobilien innerhalb der Familie ist deshalb aus steuerlicher Sicht fast immer dem bloßen Schenken vorzuziehen.
Die alte Falle: Abzinsung des Verkäuferdarlehens
Wenn Eltern dem Kind die Immobilie verkaufen, wollen sie häufig verhindern, dass das Kind sofort eine hohe Bankfinanzierung aufnehmen muss. Die praktische Lösung: Die Eltern verkaufen die Immobilie und stunden den Kaufpreis, indem sie dem Kind ein sogenanntes Verkäuferdarlehen gewähren. Das Kind zahlt den Kaufpreis in monatlichen oder jährlichen Raten zurück, wie bei einem normalen Bankdarlehen, nur eben an die Eltern statt an eine Bank. Geld fließt dabei zunächst nicht.
Genau hier griff bislang das sogenannte Abzinsungsgebot des Finanzamts. Die Behörde argumentierte: Ein zinsloses Darlehen über eine Million Euro ist gar nicht so viel wert wie ein verzinstes. Rein rechnerisch hat es nach Abzinsung vielleicht nur einen Barwert von 650.000 Euro. Wenn das Kind nun über die Jahre die volle Million zurückzahlt, hat es nach Ansicht des Finanzamts davon 650.000 Euro als Tilgung und 350.000 Euro als Zinsen geleistet. Diese kalkulatorischen Zinsen wurden den Eltern als Kapitaleinkünfte zugerechnet und mussten von ihnen versteuert werden, obwohl nie ein Cent Zinsen vereinbart oder gezahlt worden war.
Die Eltern wollten dem Kind schlicht Zeit lassen, den Kaufpreis zurückzuzahlen. Stattdessen wurden sie mit einer Steuer auf einen Gewinn belastet, den sie nie erzielt hatten. Auf die kalkulatorischen Zinsen von 350.000 Euro hätten sie in meinem Beispiel rund 87.500 Euro Einkommensteuer zahlen müssen. Das war aus meiner Sicht nie fair. Und der Bundesfinanzhof hat meiner Rechtsauffassung nun zugestimmt.
Das BFH-Urteil vom 24. März 2026
Der Bundesfinanzhof hat am 24. März 2026 entschieden: Wenn Privatvermögen übertragen wird und sich die Parteien auf eine Ratenzahlung einigen, darf das Finanzamt die geleisteten Raten nicht mehr in einen Tilgungs- und einen Zinsanteil aufteilen. Die Raten gelten vollständig als Tilgung. Keine kalkulatorischen Zinsen, keine Versteuerung von Einkünften, die nie geflossen sind.
Das ist für die steuerliche Praxis eine erhebliche Änderung. Bisher war das Verkäuferdarlehen bei Familienverkäufen immer mit einem Risiko behaftet. Entweder man vereinbarte tatsächliche Zinsen, die beim Elternteil als Einkommen versteuert wurden und gleichzeitig das Vermögen der Eltern erhöhten. Oder man verzichtete auf Zinsen und riskierte, dass das Finanzamt die Abzinsung vornimmt. Beides war unerwünscht. Das neue Urteil beseitigt dieses Dilemma.
Voraussetzungen für die Anwendung des Urteils
Der Bundesfinanzhof nennt klare Bedingungen, die erfüllt sein müssen, damit das Urteil greift. Erstens muss der Kaufpreis dem tatsächlichen Marktwert der Immobilie entsprechen. Ein symbolischer Kaufpreis würde als Schenkung gewertet und fällt nicht unter den Schutzbereich des Urteils. Zweitens muss die Stundungsvereinbarung ausdrücklich und schriftlich im Kaufvertrag geregelt sein. Eine mündliche Absprache genügt nicht.
Drittens darf es keinerlei Hinweise auf eine versteckte Zinsabrede geben. Wenn die Eltern beispielsweise weiterhin anteilig die Mieteinnahmen erhalten oder andere geldwerte Leistungen fließen, kann das Finanzamt darin eine verschleierte Zinszahlung sehen. Es dürfen nur die vereinbarten Raten fließen und sonst nichts. Viertens empfiehlt der Bundesfinanzhof, die Gründe für die Ratenzahlung im Kaufvertrag zu dokumentieren, zum Beispiel den Wunsch, dem Kind eine Bankfinanzierung zu ersparen. Im Urteilsfall war genau das ausschlaggebend für die Anerkennung der Vereinbarung.
Was das Urteil in der Praxis bedeutet
Der praktische Nutzen des Urteils geht über die bloße Steuerersparnis auf die kalkulatorischen Zinsen hinaus. Bisher hat das Verkäuferdarlehen auch erbschaftsteuerlich Probleme erzeugt. Wenn die Eltern Zinsen einnehmen, wächst ihr Vermögen weiter, obwohl das Ziel der Übertragung das Gegenteil war. Mit wachsendem Vermögen steigt die spätere Erbschaftsteuerbelastung für die Kinder. Durch das neue Urteil entsteht kein Vermögenszuwachs bei den Eltern durch Zinseinkünfte mehr.
Ebenso wurde der unverzinste Teil des Darlehens vom Finanzamt früher als Schenkung gewertet, was die Schenkungsteuerfreibeträge der Kinder verbrauchte. Auch das gehört nach dem Urteil der Vergangenheit an. Die Kombination aus Kaufpreis zum Marktwert und zinsloser Ratenzahlung wird jetzt als das anerkannt, was sie ist: ein normaler Kaufvertrag mit gestundeter Zahlung.
Fazit: Ein Urteil mit großer Tragweite
Das BFH-Urteil vom 24. März 2026 ist eine der bedeutsamsten Entscheidungen der jüngeren Zeit für Familien, die Immobilienvermögen strukturiert übertragen möchten. Es erlaubt den Verkauf von Immobilien innerhalb der Familie zu marktgerechten Preisen mit zinsloser Ratenzahlung, ohne dass fiktive Zinsen besteuert werden, ohne dass Freibeträge durch vermeintliche Schenkungen verbraucht werden und ohne dass das Elternvermögen durch Zinszuflüsse ungewollt wächst.
Wichtig: Nicht jedes Darlehen sollte automatisch zinslos gestaltet werden. In bestimmten Konstellationen, insbesondere wenn innerhalb der Familie ein Steuersatzgefälle besteht, kann ein verzinstes Darlehen steuerlich vorteilhafter sein. Wer die Immobilie mit hohem Steuersatz finanziert und die Zinsen an ein Familienmitglied mit niedrigem Steuersatz zahlt, spart auf Familienebene Steuern. Ob und wie das neue Urteil auf Ihre konkrete Situation anwendbar ist, sollte mit einem erfahrenen Steuerberater geprüft werden.