Sicherheit, familiäre Lebensplanung, Vermögensaufbau und finanzielle Freiheit werden häufig in einem Atemzug genannt. Zugleich hält sich hartnäckig die Vorstellung, das Abzahlen eines Immobilienkredits sei „immer besser“, als Miete zu zahlen. Doch stimmt das tatsächlich?
Aus Sicht eines professionellen Immobilieninvestors und Steuerberaters fällt die Betrachtung deutlich differenzierter aus. Entscheidend ist nicht allein die Frage, ob Eigentum aufgebaut wird, sondern ob die zugrunde liegende Entscheidung geeignet ist, Vermögen zu schaffen – oder ob sie die eigenen finanziellen Spielräume langfristig einschränkt.
Warum der Kauf einer selbstgenutzten Immobilie wirtschaftlich oft überschätzt wird
Viele Kaufentscheidungen beruhen weniger auf wirtschaftlichen Überlegungen als auf emotionalen Motiven. Ein eigenes Haus symbolisiert Stabilität, Familie, Rückzugsmöglichkeit und Sicherheit. Gerade die Generationen, die von wirtschaftlichen Unsicherheiten geprägt wurden, verbinden mit dem Eigenheim die Vorstellung eines ruhigen und mietfreien Alters.
Rein ökonomisch betrachtet ist der Erwerb eines Eigenheims jedoch kein klassisches Investment. Das Objekt erwirtschaftet keinen Cashflow, sondern erzeugt laufende Belastungen. Zur monatlichen Kreditrate treten Instandhaltungskosten, Modernisierungsaufwendungen, Energiekosten und die Verpflichtung, langfristig Rücklagen für größere Reparaturen zu bilden. Während bei einer Mietwohnung der Vermieter diese Lasten zu tragen hat, muss der Eigentümer sämtliche Kosten selbst tragen – steuerlich nicht absetzbar, denn sie gelten als private Lebenshaltungskosten.
Hinzu kommt ein weiterer Aspekt: Eigenheime werden häufig zu Preisen gekauft, die die tatsächliche wirtschaftliche Tragfähigkeit übersteigen. Kaufentscheidungen werden zu stark von Lage, Garten, Raumgefühl und persönlichen Zukunftsbildern begleitet, während die harte Frage nach der finanziellen Belastbarkeit oft erst nach der Beurkundung bewusst wird. Der Kredit für ein Eigenheim beansprucht regelmäßig einen großen Teil des Haushaltseinkommens – und verschlechtert die Bonität für weitere Investitionen.
Mietwohnen als strategische Phase des Vermögensaufbaus
Eine Mietwohnung bietet dem privaten Haushalt eine deutlich stabilere Kalkulationsbasis. Die Miethöhe ist in vielen Mietverhältnissen langfristig prognostizierbar, während keine größeren Modernisierungs- oder Instandhaltungsrisiken getragen werden müssen. Gleichzeitig reduziert eine Mietwohnung die finanzielle Fixkostenlast erheblich und verschafft dem Investor die Freiheit, Kapital für renditeträchtige Anlageobjekte zu verwenden.
Genau diese Flexibilität ist die Grundlage für viele erfolgreiche Immobilienkarrieren. Wer zunächst zur Miete wohnt, kann seine Liquidität vollständig für den Erwerb von Renditeobjekten nutzen. Jeder investierte Euro arbeitet anstatt im selbstgenutzten Objekt gebunden zu sein.
Die selbstgenutzte Immobilie als zweischneidiges Schwert im Alter
Der Wunsch, im Alter schuldenfrei zu wohnen, ist nachvollziehbar. Dennoch zeigt die Beratungspraxis, dass viele Eigentümer im späteren Lebensabschnitt mit Problemen konfrontiert sind, die mit einer Mietwohnung nicht entstanden wären. Die laufenden Nebenkosten steigen, Modernisierungsmaßnahmen werden teuer und die Bankfinanzierung ist aufgrund des Alters oft keine Option mehr.
Damit kann das Eigenheim, das einst Sicherheit versprach, zu einer finanziellen Last werden. Eine Mietwohnung erlaubt dagegen eine flexible Anpassung an veränderte Lebensumstände, inklusive des Wechsels in eine barrierearme oder kleinere Einheit, ohne dass Sanierungskosten auflaufen, die aus der Rente schwer zu tragen sind.
Ein persönlicher Erfahrungsbericht – und das entscheidende Lernmoment
Die gesamte Dimension dieser Fragestellung zeigt sich besonders anschaulich am Beispiel eines Investors, der gleichzeitig Steuerberater ist und heute knapp zweihundert vermietete Einheiten besitzt. Seine Geschichte verdeutlicht, wie wichtig die richtige Reihenfolge beim Vermögensaufbau tatsächlich ist.
Im Jahr 2014 entschied er sich – wie viele junge Familien – für den Kauf eines Eigenheims. Es war ein emotionaler Moment: ein schönes Haus, ein kleines Kind, familiäre Nähe, der Traum vom eigenen Garten. Für den Erwerb wurden rund 60.000 Euro Eigenkapital eingesetzt, teils aus eigenen Ersparnissen, teils aus Familienunterstützung. Das Haus wurde zu einem wichtigen persönlichen Rückzugsort, ein Ort für Routinen, Familie und Lebensqualität.
Gleichzeitig hatte diese Entscheidung einen hohen Preis: Das gebundene Eigenkapital stand für Investments nicht zur Verfügung. Die ersten vermieteten Einheiten konnten deshalb nur langsam aufgebaut werden. Jahre später, nachdem ein erheblicher Immobilienbestand erworben worden war, wurde deutlich, wie groß der finanzielle Unterschied gewesen wäre, wenn dieselben 60.000 Euro zuerst in Mietobjekte geflossen wären. Durch Cashflow, Tilgung und Wertsteigerung hätten sie sich wesentlich schneller vervielfacht, und das Eigenheim hätte später durch die Überschüsse des Portfolios problemlos mitfinanziert werden können.
Der entscheidende Fehler war nicht der Kauf eines Eigenheims – sondern der Zeitpunkt.
Die richtige Reihenfolge: erst investieren, dann kaufen
Aus finanzieller Sicht lautet die optimale Strategie für viele angehende Investoren: zunächst Mietwohnen, parallel Kapital aufbauen und in renditestarke Immobilien investieren. Erst wenn das Portfolio stabil ist, Cashflows erzeugt und die eigene Bonität stärkt, sollte über den Erwerb eines Eigenheims nachgedacht werden.
Dann funktioniert das Prinzip, das der Autor T. Harv Eker so treffend beschreibt: Die Frage lautet nicht „Mieten ODER Kaufen“, sondern „Wie erreiche ich BEIDES?“.
Wer zuerst investiert, lässt Vermieterträge und Wertzuwächse für sich arbeiten. Die Mieter zahlen nicht nur die Darlehen der Renditeobjekte, sondern schaffen indirekt auch den finanziellen Spielraum für das spätere Eigenheim. Das Eigenheim wird dann nicht zur Belastung, sondern zur logischen Konsequenz eines stabilen Vermögensaufbaus.
Fazit: Ökonomische Vernunft und persönliche Ziele in Einklang bringen
Ob Mieten oder Kaufen wirtschaftlich sinnvoller ist, hängt nicht von pauschalen Grundsätzen ab, sondern von der individuellen Lebensphase und den persönlichen Finanzzielen. Wer Vermögen aufbauen möchte, profitiert regelmäßig davon, zunächst als Mieter flexibel zu bleiben und das eigene Kapital in Objekte zu investieren, die Cashflow erzeugen und sich selbst tragen. Die selbstgenutzte Immobilie sollte dann folgen, wenn sie keine Investitionschance verdrängt, sondern durch das vorhandene Portfolio mitgetragen wird.
Die MR.STEUER AG unterstützt Investoren dabei, genau diese langfristige Strategie auf eine solide steuerliche und finanzielle Basis zu stellen – damit Vermögenswachstum und Lebensqualität sich nicht gegenseitig ausschließen, sondern einander verstärken.