Eine hohe Steuererstattung bedeutet nichts anderes, als dass der Staat über Monate oder sogar ein ganzes Jahr zinslos mit Ihrem Geld arbeiten durfte. Liquidität, die besser in Ihrem Vermögensaufbau – insbesondere in Immobilien – gearbeitet hätte, ist beim Finanzamt „geparkt“ worden.
Gerade für Immobilieninvestoren ist es daher zentral, das steuerliche Denken zu ändern: Ziel sollte nicht die spätere Rückerstattung sein, sondern ein intelligentes Steuern der laufenden Steuerbelastung – mit dem Ergebnis: mehr Netto vom Brutto bereits im Jahr der Investition. Wie das mit positiven Cashflows, gezielt erzeugten steuerlichen Verlusten und einem Lohnsteuerermäßigungsantrag zusammenwirkt, lässt sich anhand eines strukturierten Beispiels sehr gut aufzeigen.
Positiver Cashflow und steuerlicher Verlust – zwei völlig unterschiedliche Größen
Das Herzstück jeder Immobilienstrategie ist der Cashflow. Für den Investor ist zunächst völlig unabhängig von steuerlichen Effekten entscheidend, dass eine Immobilie sich aus sich heraus trägt. Das bedeutet: Die laufenden Einnahmen aus Miete und Nebenkostenübernahmen sollten die laufenden Ausgaben übersteigen. Zu diesen Ausgaben zählen insbesondere Zins und Tilgung der Darlehen, Hausgeld bzw. Bewirtschaftungskosten, Versicherungen und Instandhaltung.
Der private Geldbeutel sollte – abgesehen von anfänglichem Eigenkapital und gezielten Sondertilgungen – möglichst geschont bleiben. Je weniger eigenes Geld dauerhaft in einer Immobilie gebunden ist, desto schneller lässt sich das Portfolio vergrößern. Ein negativer Cashflow ist ein Warnsignal: Er zeigt an, dass Sie laufend eigenes Einkommen in die Immobilie nachschießen müssen. Eine solche Struktur mag in Einzelfällen strategisch begründbar sein, als generelles Modell ist sie jedoch für den Vermögensaufbau ungeeignet.
Parallel dazu existiert eine zweite Betrachtungsebene: die steuerliche Einkünfteermittlung. Hier werden nicht Tilgungen, sondern Abschreibung, Zinsen und bestimmte Aufwendungen angesetzt. Deshalb kann eine Immobilie durchaus einen positiven Cashflow haben, gleichzeitig aber steuerlich einen Verlust ausweisen. Genau diese Konstellation ist aus Sicht eines Investors ideal: Die Immobilie finanziert sich selbst, während der Fiskus einen Teil der Investitions- oder Finanzierungskosten über die steuerliche Verlustverrechnung mit anderen Einkünften mitträgt.
Sanierungskosten als Hebel: Fremdfinanzierte Investition, steuerliche Wirkung beim Investor
Besonders wirkungsvoll sind Konstellationen, in denen Sanierungs- oder Modernisierungskosten steuerlich sofort abzugsfähig sind, ohne dass der Investor diese aus der eigenen Tasche zahlen muss. Denken wir an eine umfassende Sanierung in Höhe von 50.000 Euro. Wird diese Maßnahme – sauber geplant unter Beachtung der bekannten steuerlichen Stolpersteine wie der 15-Prozent-Grenze, der Herstellungskosten-Definition und der anschaffungsnahen Aufwendungen – als sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendung qualifiziert, eröffnet dies erhebliche Gestaltungsmöglichkeiten.
Finanziert der Investor die 50.000 Euro nicht selbst, sondern über ein Bankdarlehen oder ein Angehörigendarlehen, fließt weiterhin kein eigener Euro zusätzlich in die Immobilie. Gleichwohl kann er im Jahr der Durchführung die kompletten 50.000 Euro als Werbungskosten ansetzen. Im Spitzensteuersatz von 42 Prozent ergibt das rechnerisch eine Steuerentlastung von rund 21.000 Euro, zuzüglich Solidaritätszuschlag. Mit anderen Worten: Die Immobilie bleibt cashflow-positiv, weil die Sanierung fremdfinanziert ist, gleichzeitig führt die steuerliche Betrachtung zu einem deutlichen Verlust, der mit Arbeitnehmereinkünften verrechnet werden kann.
Genau an dieser Schnittstelle zeigt sich, wie stark Immobilien Steuern beeinflussen können – vorausgesetzt, man trennt konsequent zwischen Cashflow-Logik und steuerlicher Gewinnermittlung.
Steuerliche Verluste gezielt nutzen – nicht erst im nächsten Jahr
Bleibt es bei der klassischen Denkweise, würde die steuerliche Wirkung dieser 50.000 Euro Sanierung erst mit Abgabe der Steuererklärung realisiert. In vielen Fällen geschieht das deutlich nach Ablauf des Kalenderjahres. Die Steuererstattung trifft dann irgendwann später ein – mit dem Ergebnis, dass das Finanzamt monatelang über den Liquiditätsvorteil verfügen durfte.
Das lässt sich vermeiden, indem man steuerliche Verluste nicht nur bewusst erzeugt, sondern auch frühzeitig beim Finanzamt „anmeldet“. Hier kommt ein Instrument ins Spiel, das erstaunlich wenig bekannt ist, obwohl es im Einkommensteuerrecht verankert ist: der Lohnsteuerermäßigungsantrag.
Der Lohnsteuerermäßigungsantrag: Verluste aus Vermietung schon im laufenden Jahr in Netto umwandeln
Der Lohnsteuerermäßigungsantrag ermöglicht es Arbeitnehmern, bereits im laufenden Jahr Freibeträge auf die Lohnsteuer eintragen zu lassen, wenn absehbar ist, dass bestimmte Aufwendungen oder Verluste das zu versteuernde Einkommen mindern werden. Für Immobilieninvestoren ist insbesondere der Fall relevant, dass aus Vermietung und Verpachtung ein negativer Überschuss – also ein Verlust – zu erwarten ist.
Voraussetzung ist, dass die Immobilie bereits im zweiten Jahr gehalten wird. Dann können die voraussichtlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für das gesamte Jahr prognostiziert und dem Finanzamt mitgeteilt werden. In einer vereinfachten Modellrechnung könnten die erwarteten Größen etwa wie folgt aussehen: Mieteinnahmen von rund 10.000 Euro stehen Zinsen, Abschreibung und – im konkreten Fall – Sanierungskosten in deutlich höherer Summe gegenüber, etwa 6.000 Euro Zinsen, 6.000 Euro Abschreibung und 50.000 Euro Erhaltungsaufwand. Summa summarum ergibt dies Kosten von 62.000 Euro bei Einnahmen von 10.000 Euro, also einen prognostizierten Verlust von 52.000 Euro.
Wird dieser Verlust im Rahmen eines Lohnsteuerermäßigungsantrags dem Finanzamt angezeigt, prüft die Behörde plausibilitätsorientiert, ob die Angaben nachvollziehbar sind. Nach positiver Entscheidung wird ein Freibetrag in dieser Höhe in die elektronischen Lohnsteuerabzugsmerkmale übernommen. Für den Arbeitgeber bedeutet das: Er berechnet die Lohnsteuer nicht mehr so, als ob der Arbeitnehmer ein Jahreseinkommen von beispielsweise 150.000 Euro versteuern müsste, sondern nur noch auf Basis von 150.000 Euro minus 52.000 Euro, also auf 98.000 Euro.
Durch die progressive Ausgestaltung des Einkommensteuertarifs führt dieser Mechanismus häufig dazu, dass das monatliche Nettoentgelt um einen erheblichen Betrag steigt. In vielen Konstellationen kann dies im Bereich von rund 2.000 Euro monatlich liegen – abhängig von individueller Einkommenshöhe und Steuersatz. Der entscheidende Punkt ist: Die Steuerentlastung wird nicht erst im Folgejahr im Rahmen der Veranlagung realisiert, sondern bereits fortlaufend über reduzierte Lohnsteuerabzüge.
Praktische Umsetzung: Prognose statt Perfektion
Wesentlich für das Verständnis des Lohnsteuerermäßigungsantrags ist, dass es sich um eine Prognose handelt. Wer den Antrag zu Jahresbeginn stellt, weiß naturgemäß nicht mit absoluter Sicherheit, ob jede Sanierungsmaßnahme exakt im geplanten Jahr fertiggestellt wird oder ob sich einzelne Arbeiten in den Januar des Folgejahres verschieben. Das ist steuerlich unproblematisch, solange die Prognose sorgfältig, plausibel und nach bestem Wissen erstellt wurde.
In der Praxis bietet es sich an, zu Jahresbeginn für jede Immobilie eine vorausschauende Einnahmen- und Ausgabenplanung zu erstellen und hieraus den zu erwartenden Gesamtverlust oder Überschuss zu ermitteln. Auf dieser Grundlage wird der Antrag formuliert. Ändern sich die Verhältnisse im Laufe des Jahres – etwa weil sich Kosten erhöhen oder mindern –, kann der Antrag angepasst werden. Damit entsteht ein dynamisches System, in dem die Lohnsteuerbelastung eng an die tatsächliche wirtschaftliche Entwicklung der Immobilienaktivitäten gekoppelt ist.
Ein angenehmer Nebeneffekt: Für Gestaltungen, bei denen das Nettoeinkommen in anderer Hinsicht eine Rolle spielt, etwa beim Elterngeld, kann ein frühzeitiger Lohnsteuerfreibetrag ebenfalls positive Auswirkungen haben.
Besondere Gestaltungsmöglichkeiten für Geschäftsführer einer eigenen GmbH
Noch flexibler sind diejenigen, die als Gesellschafter-Geschäftsführer in einer eigenen Kapitalgesellschaft tätig sind. Hier lassen sich zwei Stellschrauben miteinander verknüpfen: Zum einen kann über Immobilieninvestitionen und damit verbundene steuerliche Verluste ein hoher Lohnsteuerfreibetrag aus Vermietung und Verpachtung generiert werden. Zum anderen besteht im Rahmen der Fremdüblichkeit ein Gestaltungsrahmen bei der Festlegung des Geschäftsführergehalts.
Wer frühzeitig weiß, dass ein erheblicher Verlust aus Vermietung steuerlich wirksam wird und über den Lohnsteuerermäßigungsantrag bereits im laufenden Jahr berücksichtigt werden kann, könnte sein Geschäftsführergehalt bewusst bis an die oberste Grenze des Fremdvergleichs anheben. Der Freibetrag sorgt dann dafür, dass trotz höherer Bruttobezüge die effektive Lohnsteuerbelastung moderat bleibt und ein großer Teil des Gehalts bereits im laufenden Jahr „netto“ beim Steuerpflichtigen ankommt – ohne spätere Nachzahlungen, weil der Antrag ja genau zu diesem Zweck gestellt wurde.
Fazit: Immobilien, Steuern und Liquidität – mehr Netto vom Brutto ist eine Frage der Planung
Immobilien bieten nicht nur die Chance auf laufenden Cashflow und langfristige Vermögensbildung, sondern auch erhebliche steuerliche Gestaltungsspielräume. Wer es schafft, positiv cashflowende Objekte mit steuerlichen Verlusten zu kombinieren, nutzt den Gesetzesrahmen optimal: Die Immobilie trägt sich selbst, während das Finanzamt einen Teil der Investitionskosten mitfinanziert.
Der entscheidende Schritt ist, diese Effekte nicht nur hinzunehmen, sondern aktiv zu steuern. Statt auf hohe Steuererstattungen im Nachhinein zu hoffen, sollten Immobilieninvestoren prüfen, ob ein Lohnsteuerermäßigungsantrag für sie in Betracht kommt. So wird aus der späteren Rückzahlung eine laufende Entlastung, die das monatliche Netto spürbar erhöht – und unmittelbar wieder in den Vermögensaufbau reinvestiert werden kann. Wer diesen Weg gehen möchte, sollte nicht nur die grundlegenden steuerlichen Mechanismen verstehen, sondern seine Immobilienstrategie regelmäßig mit einem steuerlich versierten Berater abstimmen. So werden aus Zahlen konkrete Entscheidungen – und aus Brutto mehr Netto.