Genau an dieser Stelle macht das Steuerrecht Eigentümern das Leben schwer. Denn der Gesetzgeber kennt mehrere Mechanismen, um Sanierungskosten nicht sofort als Werbungskosten zuzulassen, sondern sie als Anschaffungs- oder Herstellungskosten über Jahrzehnte zu verteilen.
Für den Immobilieninvestor ist das ein gravierender Unterschied: Entweder erhält er einen erheblichen Teil seiner Investition über eine unmittelbare Steuererstattung zurück – oder er muss sich mit minimalen zusätzlichen Abschreibungsbeträgen über fünfzig Jahre zufriedengeben. Wer nicht bewusst gestaltet, verschenkt hier leicht fünfstellige Beträge an Liquidität.
Drei steuerliche Hürden, die Ihre Sanierung ausbremsen können
Für die Frage, ob Sanierungskosten sofort als Werbungskosten abziehbar sind oder aktiviert und über lange Zeit abgeschrieben werden müssen, sind im Kern drei Begriffe entscheidend: Anschaffungskosten, Herstellungskosten und anschaffungsnahe Herstellungskosten. Hinter diesen technisch klingenden Begriffen verbergen sich sehr konkrete Fallen, in die Immobilienbesitzer schnell tappen, wenn die Maßnahmen nicht sorgfältig geplant werden.
Anschaffungskosten sind zunächst alles, was aufgewendet wird, um eine Immobilie überhaupt zu erwerben. Dazu gehören Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Maklercourtage und Notar- sowie Grundbuchkosten. Soweit diese Anschaffungskosten auf das Gebäude entfallen, werden sie über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben, in der Regel mit zwei Prozent pro Jahr über fünfzig Jahre oder in Einzelfällen über kürzere Zeiträume. Steuerlich interessant wird es jedoch, wenn bestimmte Sanierungsmaßnahmen ebenfalls den Anschaffungskosten zugerechnet werden, obwohl sie vom Eigentümer häufig als „normale Renovierung“ empfunden werden.
Herstellungskosten entstehen immer dann, wenn eine Immobilie in ihrem Standard wesentlich verbessert wird. Steuerlich spricht man von einer „Standardhebung“. Genau hier setzt die berüchtigte FESCH-Regelung an: Erhöhen sich drei von vier zentralen Ausstattungsmerkmalen – Fenster, Elektroinstallation, Sanitärbereich und Heizung – auf einen höheren Standard, werden die dafür aufgewendeten Kosten als Herstellungskosten qualifiziert. Sie sind dann ebenfalls nur über die Nutzungsdauer des Gebäudes abschreibbar und stehen dem sofortigen Werbungskostenabzug nicht mehr zur Verfügung.
Als dritter Risikobereich kommen die anschaffungsnahen Herstellungskosten hinzu. Gemeint sind Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb der Immobilie, sofern sie netto mehr als fünfzehn Prozent der Gebäudeanschaffungskosten erreichen. Wird diese Grenze überschritten, stuft das Gesetz die entsprechenden Maßnahmen insgesamt als anschaffungsnahe Herstellungskosten ein – mit der Konsequenz, dass auch sie aktiviert und über Jahrzehnte abgeschrieben werden müssen.
Wann Sanierungskosten zu Anschaffungskosten werden – und wie Sie das verhindern
Besonders tückisch ist die Ausweitung des Anschaffungsbegriffs durch die Finanzverwaltung. Nach einem Schreiben des Bundesfinanzministeriums gehören zu den Anschaffungskosten nicht nur die klassischen Erwerbsaufwendungen, sondern auch solche Maßnahmen, die erforderlich sind, um die Immobilie in einen „betriebsbereiten Zustand“ zu versetzen. Entscheidend ist hierbei der Zeitpunkt: Werden umfangreiche Arbeiten durchgeführt, bevor die Immobilie erstmalig genutzt wird – etwa vor dem ersten Vermietungsbeginn –, können diese Maßnahmen als Teil der Anschaffungskosten eingestuft werden.
Für den Eigentümer bedeutet das, dass eine vermeintlich normale Sanierung nach dem Kauf plötzlich in den Anschaffungsbereich verschoben wird. Steuerlich führt dies dazu, dass diese Kosten nicht sofort als Werbungskosten abzugsfähig sind, sondern zusammen mit dem Gebäude über viele Jahre abgeschrieben werden. Wer das vermeiden möchte, muss den Zeitpunkt der Nutzung und den Beginn der Maßnahmen gezielt steuern. Bereits eine kurzzeitige tatsächliche Nutzung vor der Sanierung – etwa durch eine erste Vermietung oder einen anderweitigen Gebrauch – kann helfen, die strenge Einordnung als „Baumaßnahme vor erstmaliger Nutzung“ zu durchbrechen.
Daneben spielt der in der Verwaltungsauffassung verwendete Begriff der „Baumaßnahme“ eine Rolle. Dieser Begriff ist höher angesiedelt als eine bloße Instandhaltung oder Modernisierung. In der Praxis kann es daher sinnvoll sein, klar zu dokumentieren, dass es sich um Maßnahmen zur Instandhaltung oder zur bloßen Erneuerung vorhandener Ausstattung handelt, ohne tief in die Bausubstanz einzugreifen. So lässt sich argumentativ gegen eine zu weitgehende Auslegung als Anschaffungskosten vorgehen.
Die FESCH-Regelung: Wann eine Standardhebung zur steuerlichen Bremse wird
Die zweite große Hürde sind Herstellungskosten aufgrund einer Standardhebung. Die Finanzverwaltung prüft dabei die vier zentralen Ausstattungsmerkmale Fenster, Elektro, Sanitär und Heizung. Eine „wesentliche Verbesserung“ liegt vor, wenn der Ausstattungsstandard in mindestens drei dieser Bereiche von einem einfachen auf einen mittleren oder von einem mittleren auf einen höheren Standard angehoben wird. Besonders praxisrelevant ist der Sprung vom einfachen in den mittleren Standard.
Glücklicherweise ist der einfache Standard in Verwaltungsschreiben konkret beschrieben. Im Bereich Fenster ist „einfach“ etwa mit einfach verglasten Fenstern definiert. Wer bereits Isolierverglasung besitzt und diese lediglich durch moderne, aber vergleichbare Fenster ersetzt, bewegt sich typischerweise weiterhin im mittleren Standard und nimmt keine Standardhebung vor. Ähnliches gilt für die Elektroinstallation: Der einfache Standard liegt vor, wenn die Stromversorgung so unzureichend ist, dass nicht einmal Herd und Spülmaschine gleichzeitig betrieben werden können. Eine normale, funktionierende Elektroinstallation, die lediglich erneuert und mit zusätzlichen Steckdosen versehen wird, führt regelmäßig nicht zu einem Sprung in einen höheren Standard.
Im Sanitärbereich wird der einfache Standard beispielsweise durch Bäder ohne Handwaschbecken, mit freistehender unverkleideter Badewanne und überwiegend ungefließten Wänden beschrieben. In der Realität sind viele Bestandsbäder bereits oberhalb dieses sehr niedrigen Standards angesiedelt. Eine Badsanierung führt dann zwar zu einer optischen und funktionalen Verbesserung, erfüllt aber nicht zwingend die Kriterien einer Standardhebung im steuerlichen Sinn. Ähnlich verhält es sich bei der Heizung: Als einfacher Standard gelten etwa Kohleöfen. Wer von einer bereits vorhandenen Zentralheizung auf eine modernere Variante umstellt oder eine alte Gastherme austauscht, bewegt sich meist innerhalb eines mittleren Standards, ohne den Sprung von „einfach“ auf „mittel“ zu vollziehen.
Für den Immobilieninvestor bedeutet das: Eine strategisch geplante Sanierung, die nicht gleichzeitig drei der vier Ausstattungsmerkmale von einem einfachen auf einen höheren Standard hebt, kann vermeiden, dass die Verwaltung Herstellungskosten annimmt. Damit bleiben die Aufwendungen grundsätzlich im Bereich der sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwendungen.
Die 15-Prozent-Grenze: Anschaffungsnahe Herstellungskosten vermeiden
Die dritte große Hürde ist die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten. Diese greift in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb der Immobilie und orientiert sich allein am Gebäudeanteil der Anschaffungskosten. Wird diese Grenze mit Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwand netto überschritten, werden die betroffenen Aufwendungen insgesamt als anschaffungsnahe Herstellungskosten eingestuft. Die Folge ist wiederum die Aktivierung und Abschreibung über die Nutzungsdauer des Gebäudes.
Zum einen lässt sich die Grenze durch eine steuerlich optimale Aufteilung von Grund und Boden und Gebäude beeinflussen, da sie nur auf den Gebäudeanteil abstellt. Zum anderen ist der zeitliche Anknüpfungspunkt entscheidend: Die Frist beginnt nicht automatisch mit der Beurkundung des Kaufvertrags, sondern mit dem sogenannten Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. In der Praxis wird dieser Zeitpunkt häufig an die Kaufpreiszahlung gekoppelt, zwingend ist das jedoch nicht.
Durch eine geschickte vertragliche Gestaltung kann es möglich sein, Sanierungsmaßnahmen in den Zeitraum zwischen Beurkundung und dem vereinbarten Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten zu verlagern. Werden wesentliche Maßnahmen bereits in dieser Phase durchgeführt, fallen sie nicht in den Dreijahreszeitraum des Gesetzes und zählen daher nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten. In der Praxis ist es erstaunlich oft möglich, den Verkäufer für eine solche Lösung zu gewinnen, insbesondere wenn der Kaufpreis bereits gezahlt ist und der Verkäufer wirtschaftlich abgesichert ist. Entscheidend ist eine klare vertragliche Regelung und eine saubere Dokumentation der zeitlichen Abläufe.
Sofortabzug statt Abschreibung über 50 Jahre: Warum die Gestaltung über Ihren Cashflow entscheidet
Die Unterschiede zwischen sofort abziehbaren Erhaltungsaufwendungen einerseits und aktivierungspflichtigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten andererseits könnten kaum größer sein. Wer etwa 100.000 Euro in die Sanierung einer vermieteten Immobilie investiert und sich im Spitzensteuersatz befindet, kann bei sofortigem Abzug im Jahr der Sanierung eine Steuererstattung von rund 42.000 Euro erzielen. Diese Liquidität steht unmittelbar zur Verfügung und kann als Eigenkapital für die nächste Investition genutzt werden.
Wer dagegen in eine der beschriebenen Fallen gerät – Anschaffungskosten, Herstellungskosten oder anschaffungsnahe Herstellungskosten –, erhält über die Abschreibung lediglich einen Bruchteil dieser Wirkung. Verteilt auf fünfzig Jahre ergeben 100.000 Euro Sanierungsaufwand nur 2.000 Euro zusätzliche Abschreibung pro Jahr. Bei einem Steuersatz von 42 Prozent resultiert daraus eine Steuerentlastung von lediglich 840 Euro jährlich. Im Vergleich zu einer sofortigen Steuererstattung von 42.000 Euro ist dies ein dramatischer Unterschied, der den Vermögensaufbau massiv verlangsamt.
Fazit: Sanierungsplanung ist immer auch Steuerplanung
Wer eine Immobilie sanieren möchte, sollte die steuerlichen Rahmenbedingungen nicht als notwendiges Übel betrachten, sondern als integralen Bestandteil der Investitionsplanung. Die drei zentralen Hürden – Anschaffungskosten, Herstellungskosten und anschaffungsnahe Herstellungskosten – lassen sich nicht immer vermeiden, wohl aber in vielen Fällen durch vorausschauende Gestaltung entschärfen.
Zeitpunkt der Nutzung, Einordnung der Maßnahmen, Standard der Ausstattung und die vertragliche Gestaltung rund um den Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten entscheiden darüber, ob Sie Ihre Sanierungskosten sofort steuerlich geltend machen können oder ob sie sich in kleinen Abschreibungsbeträgen über Jahrzehnte verlieren.
Eine sorgfältige steuerliche Begleitung schon vor Beginn der Sanierung zahlt sich daher regelmäßig in barer Münze aus. Wer hier frühzeitig fachkundigen Rat einholt, verschafft sich nicht nur Rechtssicherheit, sondern nutzt das Steuerrecht aktiv für den eigenen Vermögensaufbau.