Die Antwort ist differenziert – und mit einer bemerkenswerten Ausnahme: Es gibt genau ein EU-Land, in dem Sie Vermietungsverluste einer Auslandsimmobilie tatsächlich in Deutschland steuerlich nutzen können.
Um die Systematik zu verstehen, ist es nötig, zwischen Drittstaaten und EU-Staaten zu unterscheiden und zusätzlich die unterschiedlichen Methoden der Doppelbesteuerungsabkommen im Blick zu behalten.
Drittstaaten: Verluste werden „eingesperrt“
Zunächst ist zu klären, was steuerlich unter einem Drittstaat zu verstehen ist. Gemeint sind alle Länder außerhalb der Europäischen Union, unabhängig davon, ob mit ihnen ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht oder nicht. Typische Beispiele sind etwa die USA, Kanada oder Länder in Südamerika oder Asien.
Für Vermietungseinkünfte aus Drittstaaten gilt in Deutschland eine klare Grundlogik: Verluste aus solchen Objekten wirken sich zunächst nicht unmittelbar auf die deutsche Einkommensteuer aus. Sie werden vielmehr in einem gesonderten „Topf“ erfasst und können nur mit späteren positiven Einkünften aus derselben ausländischen Einkunftsquelle verrechnet werden.
Rechtsgrundlage ist insbesondere § 2a Einkommensteuergesetz. Diese Vorschrift bewirkt, dass negative Einkünfte aus bestimmten Auslandsquellen – dazu gehören regelmäßig auch ausländische Vermietungseinkünfte – nicht mit inländischen Einkünften saldiert werden dürfen. Stattdessen führt das Finanzamt einen Verlustvortrag innerhalb dieser speziellen Einkunftsart. Entstehen in späteren Jahren Gewinne aus derselben Immobilie oder weiteren Objekten im gleichen Staat, werden diese zunächst mit den gespeicherten Verlusten verrechnet. Erst wenn der Verlusttopf vollständig aufgezehrt ist, wirken sich die positiven Einkünfte auf Ihre deutsche Steuerlast aus.
Wichtig ist außerdem: Die Ermittlung der ausländischen Einkünfte erfolgt stets nach deutschem Steuerrecht. Es spielt keine Rolle, nach welchen Abschreibungsdauern oder Bewertungsregeln der ausländische Staat rechnet. Für die deutsche Steuererklärung wird eine fiktive deutsche Einnahmen-Überschuss-Rechnung durchgeführt: Mieteinnahmen, abzüglich Absetzung für Abnutzung nach deutschen Regeln, abzüglich Schuldzinsen und abziehbarer Nebenkosten.
Das bedeutet auch: Selbst wenn im ausländischen Steuerbescheid ein Verlust von beispielsweise 2.500 Euro ausgewiesen ist, kann das deutsche Ergebnis abweichen – sowohl nach oben als auch nach unten. Maßgeblich ist ausschließlich das deutsche Steuerrecht.
Die entscheidende Konsequenz bleibt aber: Verluste aus Drittstaaten lassen sich nicht mit Ihrem inländischen Gehalt, Ihrer Rente oder Ihren deutschen Mieteinkünften verrechnen. Sie werden nur intern vorgetragen und später mit Gewinnen aus derselben Auslandsquelle verrechnet.
EU-Staaten: Freistellung – und keine Progressionswirkung
Anders stellt sich die Lage bei Immobilien in den meisten EU-Staaten dar. Mit fast allen Mitgliedstaaten der Europäischen Union bestehen Doppelbesteuerungsabkommen, die für Vermietungseinkünfte aus unbeweglichem Vermögen in der Regel die sogenannte Freistellungsmethode vorsehen.
Freistellung bedeutet: Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden im Belegenheitsstaat der Immobiliebesteuert und sind in Deutschland von der direkten Besteuerung ausgenommen. Ursprünglich wurden solche Einkünfte häufig noch in den sogenannten Progressionsvorbehalt einbezogen. Das heißt, sie erhöhten zwar nicht die absolute Steuerlast, führten aber zu einem höheren persönlichen Steuersatz auf das übrige inländische Einkommen.
An dieser Stelle kam jedoch das Europarecht ins Spiel. Man stellte fest, dass Auslandsimmobilien typischerweise von Steuerpflichtigen mit höherem Einkommen gehalten werden, die ohnehin im Spitzensteuersatz liegen. Positive ausländische Einkünfte konnten die Progression also gar nicht mehr erhöhen, Verluste dagegen hätten – über einen negativen Progressionseffekt – zu einer tatsächlichen Steuerersparnis in Deutschland geführt. Dies hätte im Ergebnis zu einem strukturellen Steuerminus für den deutschen Fiskus geführt.
Versuche des deutschen Gesetzgebers, Verluste aus EU-Auslandsimmobilien ähnlich wie bei Drittstaaten nur intern vortragen zu lassen, wurden europarechtlich beanstandet, weil sie zu einer Ungleichbehandlung von Inlands- und Auslandssachverhalten führten. Die Konsequenz war letztlich eine klare Linie:
Für Immobilien in den meisten EU-Staaten bleiben Vermietungsgewinne und Vermietungsverluste in Deutschland vollständig außen vor. Sie werden weder direkt besteuert noch über den Progressionsvorbehalt einbezogen. Besteuerung und Verlustverrechnung finden allein im Ausland statt.
Die große Ausnahme: Spanien und das Anrechnungsverfahren
Eine bemerkenswerte Besonderheit bildet Spanien. Anders als bei den übrigen EU-Staaten gilt im Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien nicht die Freistellungsmethode, sondern das Anrechnungsverfahren.
Das Anrechnungsverfahren funktioniert wie folgt: Spanien besteuert die Vermietungseinkünfte aus der dort belegenen Immobilie nach spanischem Recht. Daraus ergibt sich eine spanische Einkommensteuer, etwa in Höhe von 3.000 Euro. Dieselben Einkünfte werden anschließend in Deutschland nach deutschem Steuerrecht erneut ermittelt und in die deutsche Einkommensteuer einbezogen. Es können sich dabei andere Bemessungsgrundlagen ergeben, etwa aufgrund abweichender Abschreibungsregeln. Angenommen, in Deutschland ergäbe sich hieraus eine Steuerbelastung von 4.000 Euro, so dürfen die bereits in Spanien gezahlten 3.000 Euro auf die deutsche Steuer angerechnet werden. Am Ende verbleiben also 1.000 Euro zusätzliche deutsche Steuer.
Fällt die deutsche Steuer aufgrund der konkreten Berechnung niedriger aus als die spanische – im Beispiel etwa 2.000 Euro –, wird zwar keine Erstattung der spanischen Steuer gewährt, aber es kommt auch nicht zu einer weiteren Belastung. Die Einkünfte sind dann wirtschaftlich in Deutschland „aufgebraucht“, weil die ausländische Steuer höher war als die inländische.
Das wirklich Interessante für Anleger ist jedoch die andere Richtung: Was passiert bei Verlusten aus einer spanischen Vermietungsimmobilie?
Hier greift keine der bei Drittstaaten oder Freistellungsländern bekannten Verlustsperren. Kommt es nach deutschem Steuerrecht – trotz Berücksichtigung der Besonderheiten bei Ferienwohnungen, insbesondere der Aufteilung zwischen Eigennutzung und Vermietung – zu einem steuerlichen Verlust, kann dieser Verlust in die deutsche Einkommensteuer einbezogen und mit anderen Einkünften verrechnet werden.
Ferienwohnung in Spanien: Eigen- und Fremdnutzung richtig einordnen
In der Praxis handelt es sich bei spanischen Immobilien deutscher Anleger häufig um Ferienwohnungen an der Küste oder auf den Inseln, die teilweise selbst genutzt und teilweise vermietet werden. Gerade hier ist eine saubere Zuordnung von Vermietung und Eigennutzung entscheidend.
Nach deutschem Steuerrecht sind die Kosten nur insoweit als Werbungskosten abziehbar, wie sie auf die tatsächliche Vermietung entfallen. Leerstandszeiten werden im Verhältnis der belegten Vermietungs- und Eigennutzungszeiten aufgeteilt.
Ein vereinfachtes Beispiel verdeutlicht das: Wird eine spanische Ferienwohnung im Jahr vier Wochen an Dritte vermietet und zwei Wochen selbst genutzt, liegt das Verhältnis bei zwei Dritteln Vermietung und einem Drittel Eigennutzung. Dann sind auch nur zwei Drittel der gesamten laufenden Kosten – also Abschreibung, Zinsen, Verwaltung, Instandhaltung, Reinigung und ähnliches – steuerlich als Werbungskosten ansetzbar. Das auf die Eigennutzung entfallende Drittel bleibt außen vor.
Entscheidend ist am Ende, ob nach dieser Aufteilung und unter Anwendung deutscher Abschreibungsregeln ein steuerlicher Verlust verbleibt. Ist dies der Fall, darf dieser Verlust in Deutschland mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden. Die deutsche Finanzverwaltung darf ihn nicht – wie bei Drittstaaten oder typischen EU-Freistellungsländern – in einen „Auslandstopf“ verschieben und ausschließlich mit künftigen Auslandsgewinnen verrechnen.
Damit ist Spanien das einzige EU-Land, in dem Vermietungsverluste aus einer Auslandsimmobilie tatsächlich unmittelbar in die deutsche Einkommensteuer eingehen.
Fazit: Auslandsimmobilien steuerlich richtig einordnen – Spanien als besondere Chance
Wer in Immobilien im Ausland investiert, sollte die steuerlichen Unterschiede zwischen Drittstaaten, EU-Freistellungsländern und Anrechnungsländern genau kennen. Für die meisten Staaten gilt: Gewinne werden im Ausland besteuert, Verluste können in Deutschland nicht genutzt werden.
Spanien nimmt hier eine Sonderrolle ein. Aufgrund des Anrechnungsverfahrens im Doppelbesteuerungsabkommen werden die spanischen Vermietungseinkünfte in Deutschland grundsätzlich steuerlich erfasst – und damit auch etwaige Verluste. Gerade bei professionell geführten Ferienwohnungen mit anfänglich hohen Kosten, etwa durch Finanzierung und Instandsetzung, lässt sich dies im Rahmen einer Gesamtkonzeption sinnvoll nutzen, sofern die Auswirkung auf Cashflow, Risiko und Rechtslage sorgfältig geprüft wird.
Wer den Erwerb oder die Vermietung einer Auslandsimmobilie plant, sollte daher nicht nur Lage, Kaufpreis und Rendite im Blick haben, sondern auch die steuerliche Einbindung in seine persönliche Situation. Eine qualifizierte steuerliche Begleitung hilft dabei, die Weichen richtig zu stellen – damit Sonne, Meer und Steuern am Ende zusammen ein stimmiges Bild ergeben.