Um Immobilieninvestitionen strategisch klug zu steuern, ist es entscheidend, beide Größen sauber voneinander abzugrenzen und ihre unterschiedliche Wirkung auf Liquidität und steuerliche Belastung zu verstehen.Der folgende Beitrag erläutert die maßgeblichen Berechnungslogiken, zeigt die Stellschrauben für Cashflow und steuerlichen Überschuss auf und verdeutlicht, warum erst die bewusste Trennung dieser Kennzahlen ein langfristig erfolgreiches Immobilienportfolio ermöglicht.
Cashflow als Grundlage jeder Investitionsentscheidung
Im Zentrum einer jeden Immobilieninvestition steht der Cashflow. Er entscheidet darüber, ob eine Immobilie die eigene Liquidität stärkt oder schwächt. Erst wenn feststeht, dass ein Objekt einen positiven Cashflow erzeugt, sollte über steuerliche Optimierung nachgedacht werden. Der Cashflow ergibt sich aus der einfachen Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben, wobei im Kern die Mieteinnahmen einerseits und Tilgung, Zinsen sowie laufende Kosten andererseits zu berücksichtigen sind. Rechenlogisch entsteht der Cashflow, indem man von den monatlichen Mieten die Tilgungsleistung, die Zinszahlung und gegebenenfalls Sanierungskosten abzieht.
Besonders relevant ist dabei, dass nicht jede Ausgabe die Liquidität in gleicher Weise beeinflusst. Sanierungen können beispielsweise entweder aus Eigenkapital oder über ein Darlehen finanziert werden. Wird Eigenkapital eingesetzt, sinkt die frei verfügbare Liquidität spürbar. Erfolgt die Finanzierung hingegen über ein Darlehen, verteilt sich die Rückzahlungsbelastung über Jahre; der unmittelbare Cashflow bleibt weitgehend stabil, und die Liquidität steht für weitere Investitionen zur Verfügung. Damit wird sichtbar, dass auch Ausgaben, die wirtschaftlich identisch wirken, im Cashflow ganz unterschiedlich abgebildet werden können.
Der Einfluss der Tilgung auf den Cashflow
Eine weitere wesentliche Einflussgröße ist die Tilgung. Je höher der Tilgungssatz, desto stärker wird der monatliche Cashflow belastet. Anleger sollten sich bewusst sein, dass Tilgung keine Ausgabe im steuerlichen Sinne ist, sondern eine reine Vermögensumschichtung: Die Schuldenlast wird reduziert, der Vermögenszuwachs findet jedoch außerhalb des steuerlichen Ergebnisses statt. Eine zu hohe Tilgung führt schnell dazu, dass der Cashflow negativ wird und somit privates Geld in die Finanzierung fließen muss. Wer seine Liquidität erhalten und weitere Investments tätigen möchte, sollte Tilgung daher maßvoll einsetzen. Investitionsschulden gelten im Immobilienbereich als produktive Schulden, weil sie Vermögenswerte schaffen oder erhalten. Auf Konsumschulden trifft dies nicht zu. Die Möglichkeit, durch niedrige Tilgung Liquidität freizusetzen und diese wiederum in neue Projekte zu investieren, ist ein wesentlicher Hebel des Vermögensaufbaus.
Das steuerliche Ergebnis als eigenständige Kennzahl
Dem Cashflow steht das steuerliche Ergebnis gegenüber, das nach anderen Regeln ermittelt wird. Maßgeblich sind hier die Mieteinnahmen abzüglich Abschreibung, Zinsen und bestimmter Kosten. Die Tilgung spielt im steuerlichen Ergebnis keinerlei Rolle; ihren Platz nimmt die Abschreibung ein. Genau hier entsteht für viele Investoren der entscheidende Unterschied: Während Tilgung Liquidität mindert, beeinflusst die Abschreibung das steuerliche Ergebnis, ohne die Liquidität zu berühren.
Die Abschreibung bemisst sich nach dem Gebäudeanteil der Immobilie und wird – je nach Baujahr – über 50 oder mehr Jahre linear verteilt. Ein Gebäudeanteil von 100.000 Euro führt bei einer Abschreibungsdauer von 50 Jahren zu einem jährlichen Abschreibungsbetrag von 2.000 Euro. Für Immobilien, die vor 1925 errichtet wurden, gilt ein Satz von 2,5 Prozent, für Neubauten ab 2023 sogar von 3 Prozent. Dadurch können steuerliche Ausgaben entstehen, die die tatsächlichen Geldabflüsse deutlich übersteigen. Wer etwa nur ein Prozent tilgt, aber drei Prozent abschreiben kann, erzeugt steuerlich höhere Verluste als Liquidität tatsächlich abfließt. Das steuerliche Ergebnis ist daher regelmäßig niedriger als der Cashflow – ein gewünschter Zustand, denn der Investor bleibt liquiditätsstark, während das zu versteuernde Einkommen sinkt.
Gestaltungen zur Optimierung des steuerlichen Ergebnisses
Erfahrene Immobilienanleger nutzen diese Mechanismen, um ihr steuerliches Ergebnis gezielt zu optimieren. Neben der Abschreibung spielt auch die Zinsgestaltung eine Rolle. So kann etwa ein Angehörigendarlehen genutzt werden, um Zinszahlungen innerhalb der Familie zu halten, gleichzeitig aber steuermindernde Werbungskosten zu erzeugen. Werden beispielsweise 20.000 Euro Nebenkosten über ein Darlehen eines Kindes finanziert und zu zehn Prozent verzinst, kann der Investor die Zinsen steuerlich geltend machen, während das Kind die Einnahmen – im Rahmen seiner geringen eigenen Einkünfte – oft nahezu steuerfrei erhält. Auf diese Weise entsteht ein steuerlicher Vorteil, ohne dass Vermögen die Familie verlässt.
Sanierungskosten und steuerliche Abzugsfähigkeit
Komplexer wird es bei der Frage, wann Sanierungskosten steuerlich sofort abziehbar sind. Hier sieht der Gesetzgeber verschiedene Einschränkungen vor, etwa die 15-Prozent-Grenze, die Standardheberegelung oder die sogenannte Fünfjahresfrist bei anschaffungsnahen Herstellungskosten. Ob Sanierungsaufwendungen unmittelbar abzugsfähig sind oder nur über die Gebäudekosten abgeschrieben werden dürfen, beeinflusst das steuerliche Ergebnis erheblich. Anleger müssen diese Regeln kennen, um ihre steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten optimal auszuschöpfen.
Fazit: Liquiditätsstark investieren und steuerlich effizient gestalten
Der Schlüssel zu erfolgreichen Immobilieninvestitionen liegt darin, Cashflow und steuerliches Ergebnis getrennt zu betrachten und beide gezielt zu steuern. Erst ein positiver Cashflow rechtfertigt eine Investition. Im zweiten Schritt kann das steuerliche Ergebnis durch Abschreibung, Zinsgestaltung und professionelle Planung so optimiert werden, dass die Steuerbelastung gering bleibt und zusätzliche Liquidität entsteht. Wer diese beiden Kennzahlen sauber auseinanderhält, verschafft sich einen enormen Vorteil im Vermögensaufbau und kann sein Immobilienportfolio deutlich schneller und sicherer entwickeln.