Der Europäische Gerichtshof hat im Fall Nova Iberomoldes, Aktenzeichen C-837/24, eine portugiesische Immobilienverkehrsteuer kassiert. Und er hat dabei mit spitzer Feder genau die Argumentation zerlegt, auf der auch die deutsche Grunderwerbsteuer bei Anteilsvereinigungen seit Jahrzehnten ruht.
Was der EuGH entschieden hat
Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Ein Alleingesellschafter hatte mehrere Beteiligungen, darunter Anteile an grundbesitzenden Gesellschaften, im Wege eines Anteilstauschs in eine neue Kapitalgesellschaft eingebracht. Portugal wollte darauf Grunderwerbsteuer erheben. Die Logik dahinter ist dieselbe, die auch der deutsche Fiskus seit Jahrzehnten fährt: Wer genug Anteile an einer Immobiliengesellschaft bündelt, wird so behandelt, als hätte er das Grundstück selbst gekauft.
Der EuGH hat dieser Logik eine klare Absage erteilt. Die Richter stellen fest, dass die europäische Kapitalansammlungsrichtlinie Umstrukturierungen von Kapitalgesellschaften vor genau solchen indirekten Steuern schützt. Eine Ausnahme gilt nur, wenn tatsächlich zivilrechtlich Eigentum an einem Grundstück übergeht. Eine bloße Verschiebung auf Gesellschafterebene reicht nicht, selbst wenn sie wirtschaftlich einem Grundstückskauf zum Verwechseln ähnlichsieht. Der Gerichtshof erteilt der wirtschaftlichen Betrachtungsweise damit eine eindeutige Absage.
Das ist deshalb bemerkenswert, weil der Bundesfinanzhof die deutsche Anteilsvereinigung nach § 1 Absatz 3 Grunderwerbsteuergesetz genau mit dieser wirtschaftlichen Fiktion rechtfertigt: Nicht die Anteile würden besteuert, sondern ein fingierter Grundstücksübergang. Diese Fiktion ist nach dem EuGH-Urteil europarechtlich angezählt.
Welche deutschen Regelungen betroffen sind
Am unmittelbarsten betroffen ist die Anteilsvereinigung nach § 1 Absatz 3 und 3a des Grunderwerbsteuergesetzes. Wer 90 Prozent einer grundbesitzenden Gesellschaft in einer Hand vereinigt, zahlt bislang Grunderwerbsteuer, obwohl kein einziges Grundstück den Eigentümer wechselt. Genau hier greift das EuGH-Urteil an.
Auch der Gesellschafterwechsel nach § 1 Absatz 2a und 2b Grunderwerbsteuergesetz dürfte betroffen sein. Diese Regelungen sind technisch anders aufgebaut, folgen aber demselben Grundgedanken: Die Grunderwerbsteuer soll greifen, wenn sich der Gesellschafterbestand einer grundbesitzenden Gesellschaft ausreichend verändert, ohne dass ein Grundstück tatsächlich verkauft wird.
Sogar die vielgenutzte Konzernklausel des § 6a Grunderwerbsteuergesetz verliert an Bedeutung, wenn sich zeigt, dass der Grundtatbestand ohnehin nicht greifen darf. Die berüchtigten Vor- und Nachbehaltensfristen dieser Klausel wären für solche Fälle schlicht überflüssig. Nicht betroffen bleiben klassische Asset Deals: Wo ein Grundstück tatsächlich den Eigentümer wechselt, greift die Grunderwerbsteuer weiterhin unverändert.
Was das konkret wert sein kann
Ein Rechenbeispiel macht die Dimension greifbar. Bei einem Grundbesitzwert von 5.000.000 Euro und einem sächsischen Steuersatz von 5,5 Prozent steht eine mögliche Entlastung von bis zu 275.000 Euro im Raum. In Bundesländern mit einem Steuersatz von 6,5 Prozent liegt der Betrag entsprechend höher. Das ist illustrativ: Die tatsächliche Anwendbarkeit hängt am konkreten Einzelfall.
Was jetzt zu tun ist
Wer jetzt hofft, das Finanzamt werde morgen reihenweise Bescheide aufheben, wird enttäuscht. Eine kurzfristige Praxisänderung der Finanzverwaltung ist unwahrscheinlich. Der realistische Weg führt über Einspruch und gegebenenfalls das Finanzgericht. Dabei gilt: Nur noch offene, anfechtbare Bescheide können von dem Urteil profitieren. Bei bestandskräftigen Festsetzungen ist der Zug in der Regel abgefahren, von engen Ausnahmen abgesehen.
Parallel laufen weitere Verfahren, die die Entwicklung beeinflussen werden. Beim Bundesfinanzhof ist das Verfahren II R 8/23 anhängig, das erneut dem EuGH vorgelegt werden könnte. Außerdem liegt beim Bundesverfassungsgericht unter dem Aktenzeichen 1 BvR 574/25 eine Verfassungsbeschwerde gegen die bisherige BFH-Linie vor.
Fazit: Kein Freifahrtschein, aber ein ernstzunehmender neuer Hebel
Das EuGH-Urteil vom 4. Juni 2026 ist kein Freifahrtschein. Es ist aber ein ernstzunehmender neuer Hebel, sowohl zur Verteidigung in laufenden Verfahren als auch zur Gestaltung künftiger Umstrukturierungen. Wer Anteile an grundbesitzenden Gesellschaften hält, Umstrukturierungen plant oder einen Grunderwerbsteuerbescheid auf dem Tisch hat, der die Anteilsvereinigung betrifft, sollte prüfen, ob das Urteil im konkreten Fall anwendbar ist. Die Details entscheiden, wie in solchen Fällen eben fast immer. Sprechen Sie uns an.