Nicht alle haben die gleiche Wahrscheinlichkeit, Gesetz zu werden. Aber alle sollte man kennen. Ich stelle Ihnen vier Vorschläge vor und ordne ein, wie ernst sie jeweils zu nehmen sind.
Vorschlag 1: Vermögenssteuer bis zu 12 Prozent
Der erste Vorschlag betrifft eine neue Vermögenssteuer. Ab einem Gesamtvermögen einer Million Euro soll demnach eine jährliche Abgabe von 1 Prozent fällig werden. Das wären bei einer Million Euro 10.000 Euro pro Jahr. Für Vermögen ab einer Milliarde Euro soll der Satz progressiv auf bis zu 12 Prozent steigen, also 120 Millionen Euro Steuer pro Jahr.
Das klingt zunächst wie eine Steuer, die nur Superreiche trifft. Das Kernproblem liegt jedoch woanders: Vermögen ist nicht gleichbedeutend mit verfügbarer Liquidität. Wer sein Vermögen in Immobilien, in Unternehmensanteilen oder in Maschinen gebunden hat, muss jedes Jahr Teile davon veräußern oder anderweitig Liquidität beschaffen, um die Steuer zu bezahlen. Das kann Unternehmen in existenzielle Schwierigkeiten bringen. Die aktuelle Regierungskoalition hat eine Vermögenssteuer zwar offiziell ausgeschlossen. Ein konkretes Risiko ist dieser Vorschlag derzeit nicht. Beobachten sollte man ihn dennoch.
Vorschlag 2: Abschaffung der Steuerfreiheit nach zehn Jahren
Der zweite Vorschlag betrifft den steuerfreien Immobilienverkauf nach zehn Jahren Haltedauer. Dieser Vorteil soll nach einem Antrag abgeschafft werden, sodass Veräußerungsgewinne unabhängig von der Haltedauer besteuert würden. Dieser Vorschlag taucht in regelmäßigen Abständen auf. Zwei Gründe sprechen dafür, hier ruhig zu bleiben.
Erstens halten Abgeordnete aller Fraktionen überdurchschnittlich häufig Immobilien im Vergleich zur Gesamtbevölkerung. Der politische Eigennutz spricht gegen eine solche Änderung. Zweitens würde die Abschaffung der Zehnjahresfrist den Immobilienmarkt erheblich destabilisieren: Investoren würden Objekte sofort verkaufen, sobald eine Wertsteigerung sichtbar ist, anstatt sie zu halten. Das würde die Preise schneller treiben. Und schließlich: Eine rückwirkende Besteuerung von Immobilien, die bereits aus der Zehnjahresfrist heraus sind, wäre nicht verfassungsgemäß. Selbst wenn die Regelung käme, beträfe sie nur die Wertsteigerung zwischen dem Zeitpunkt der Gesetzesverkündung und dem Verkauf, nicht den gesamten aufgelaufenen Gewinn.
Vorschlag 3: Wegfall der 300-Einheiten-Grenze bei der Erbschaftsteuer
Dieser dritte Vorschlag ist derjenige, der in der öffentlichen Diskussion am wenigsten Aufmerksamkeit bekommt, aber in der Praxis die gravierendsten Auswirkungen hätte, auch für Investoren weit unterhalb der genannten 300 Einheiten.
Zur Erklärung: Nach geltendem Recht gilt ein Wohnungsunternehmen mit mindestens 300 Wohneinheiten in einer GmbH oder GmbH & Co. KG als operativer Geschäftsbetrieb. Das hat zur Folge, dass das Betriebsvermögen nicht als schädliches Verwaltungsvermögen eingestuft wird, sondern als begünstigtes Betriebsvermögen, das bis zu 26 Millionen Euro erbschaft- und schenkungsteuerfrei übertragen werden kann. Wer weniger als 300 Einheiten hält, kann trotzdem in den Genuss dieser Begünstigung kommen, wenn die konkrete Immobilie im Zeitpunkt der Schenkung nicht an Dritte vermietet ist, also leer steht. So entschied etwa das Finanzgericht Münster am 14. November 2024.
Der neue Gesetzeswortlaut, der in dem Antrag formuliert wird, soll nicht mehr auf den Zustand der einzelnen Immobilie abstellen, sondern auf den Hauptzweck der Gesellschaft. Wenn eine Gesellschaft hauptsächlich vermietet, wäre sie künftig generell nicht mehr begünstigt, unabhängig davon, ob einzelne Objekte gerade leer stehen. Das würde eine bewährte Gestaltungsstrategie für mittelgroße Immobilienvermögen im unteren einstelligen Millionenbereich vollständig beseitigen. Wer plant, Immobilienvermögen über ein Betriebsvermögen erbschaft- oder schenkungsteuerfrei zu übertragen, sollte diese Entwicklung sehr genau beobachten.
Vorschlag 4: Reichensteuer von 45 auf 47 Prozent
Der vierte Punkt ist der Einzige, der nach aktuellem Stand bereits eine Mehrheit im Bundestag hat und damit mit hoher Wahrscheinlichkeit in Kraft treten wird. Der Spitzensteuersatz, die sogenannte Reichensteuer, beträgt derzeit 45 Prozent und greift ab einem zu versteuernden Einkommen von rund 270.000 Euro bei Alleinstehenden und 540.000 Euro bei zusammenveranlagten Ehegatten. Er soll auf 47 Prozent angehoben werden.
Bezieht man Solidaritätszuschlag und Sozialversicherungsabgaben mit ein, nähert sich die Gesamtbelastung auf Arbeitseinkommen damit der 50-Prozent-Marke. Für Immobilieninvestoren, die im Privatvermögen investieren und steuerliche Verluste aus Vermietung mit ihrem Arbeitseinkommen verrechnen, verändert sich durch diese Erhöhung rechnerisch der Wert jedes Verlustvortrags geringfügig nach oben. Wer heute 45 Prozent Steuer spart, spart künftig 47 Prozent. In dieser Hinsicht hat die Erhöhung für strukturierte Immobilieninvestoren sogar eine leicht positive Wirkung auf die steuerliche Optimierung.
Fazit: Beobachten, nicht in Panik verfallen
Von den vier Vorschlägen ist die Erhöhung der Reichensteuer am wahrscheinlichsten. Die Abschaffung der Zehnjahresfrist ist aus verfassungsrechtlichen und politischen Gründen wenig realistisch, auch wenn sie immer wieder auftaucht. Die Vermögenssteuer ist derzeit keine akute Gefahr. Die Änderung der Formulierung beim Betriebsvermögen verdient dagegen die meiste Aufmerksamkeit, weil sie strukturierte Erbschaftsteuergestaltungen für eine breite Gruppe von Investoren treffen würde.
Was bleibt, ist die Erkenntnis: Steuerstrategie muss laufend angepasst werden. Wer heute bereits strukturiert investiert und die relevanten Gestaltungsmöglichkeiten nutzt, ist für mögliche Gesetzesänderungen besser gewappnet als derjenige, der wartet. Sprechen Sie uns an, wenn Sie wissen möchten, wie gut Ihre aktuelle Struktur gegen Rechtsänderungen abgesichert ist.