Gleichzeitig gehört die Familienvermietung zu jenen Bereichen, in denen die Finanzverwaltung besonders streng prüft, ob die vereinbarten Gestaltungen den Anforderungen der Fremdüblichkeit entsprechen. Wie sich ein solches Mietverhältnis rechtssicher gestalten lässt, welche Fehler regelmäßig zur Versagung der Anerkennung führen und in welchen Konstellationen eine Vermietung innerhalb der Familie überhaupt Sinn ergibt, erläutert der folgende Beitrag.
Grundsatz: Steuerlich interessant wird die Familienvermietung nur bei erzielten Verlusten
Ein Mietverhältnis zwischen nahen Angehörigen wird erst dann steuerlich relevant, wenn es zu einem vermietungsbedingten Verlust kommt, der mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden kann. Bleiben am Ende steuerpflichtige Überschüsse übrig, führt die Familienvermietung nicht zu einer steuerlichen Entlastung, sondern eher zu einer Mehrbelastung – insbesondere dann, wenn das Mietverhältnis aus rein familiären Gründen konstruiert wurde, obwohl ursprünglich eine Schenkung oder unentgeltliche Überlassung geplant war.
Zur Veranschaulichung sei der Fall herangezogen, in dem Eltern ihrem Kind ein Einfamilienhaus vermieten. Wird der Nutzungswert beispielsweise mit 30.000 Euro ortsüblicher Jahresmiete beziffert, müssen für die steuerliche Anerkennung mindestens 67 Prozent dieser Miete vereinbart und tatsächlich gezahlt werden. Die Mindestmiete betrüge damit 20.000 Euro jährlich. Fällt ein wesentlicher Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten auf den Grund und Boden und ist das Gebäude schuldenfrei errichtet worden, ergibt sich aus der Vermietung häufig ein Überschuss: Die Abschreibung beträgt hier bei 600.000 Euro Gebäudewert lediglich 12.000 Euro, sodass nach Abzug der Werbungskosten immer noch steuerpflichtige Einnahmen verbleiben. Ein solches Ergebnis ist steuerlich nicht vorteilhaft.
Der steuerliche Nutzen entsteht erst, wenn die Kosten die Mieteinnahmen übersteigen. Dies ist regelmäßig dann der Fall, wenn die Immobilie fremdfinanziert wird und erhebliche Zinsaufwendungen entstehen. Bei einer Kreditaufnahme von 600.000 Euro und einem Zinssatz von 3 Prozent fielen beispielsweise 18.000 Euro Zinsen an. In der Summe mit der Abschreibung ergäbe sich dann ein Verlust von rund 10.000 Euro jährlich. Dieser Verlust kann mit den übrigen Einkünften der Eltern verrechnet werden und führt zu einer unmittelbaren steuerlichen Entlastung.
Familienvermietung als Gestaltung bei anstehenden Sanierungen
Ein weiterer praxisrelevanter Fall, in dem eine Vermietung innerhalb der Familie steuerlich sinnvoll ist, betrifft größere Sanierungsmaßnahmen an einem bisher selbstgenutzten Elternhaus. Werden umfangreiche Renovierungen notwendig, können die Eigentümer diese als Selbstnutzer nicht steuerlich geltend machen. Wird das Objekt jedoch an die Kinder veräußert, von diesen vermietet und anschließend kernsaniert, werden die Sanierungskosten zu abziehbaren Werbungskosten oder – je nach Art der Maßnahmen – zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. In beiden Fällen mindern sie das steuerpflichtige Einkommen, sofern die Kinder ein höheres Einkommen und damit einen größeren Steuersatz haben.
Voraussetzung ist allerdings, dass ein ernsthaftes, fremdübliches Mietverhältnis begründet wird. Der Vertrag muss schriftlich abgeschlossen, die Miethöhe angemessen gewählt und die Miete tatsächlich regelmäßig gezahlt werden. Eine bloße „Papiergestaltung“ führt dazu, dass die Finanzverwaltung den Werbungskostenabzug versagt.
Vermietung innerhalb der ehelichen Lebensgemeinschaft
Eine Vermietung an den Ehegatten innerhalb der gemeinsam bewohnten Immobilie erkennt die Finanzverwaltung grundsätzlich nicht an. Der Grund liegt im fehlenden Interessengegensatz innerhalb der ehelichen Lebens- und Wirtschaftsgemeinschaft. Eine Ausnahme besteht lediglich dann, wenn einzelne Räumlichkeiten – etwa ein Arbeitszimmer – fremdüblich vermietet werden oder eine Wohnung am Beschäftigungsort für Zwecke der doppelten Haushaltsführung genutzt wird.
„Überkreuz-Vermietung“ unter Geschwistern
Der Bundesfinanzhof hat in einer vielbeachteten Entscheidung eine Gestaltung verworfen, bei der zwei Brüder nebeneinanderliegende Einfamilienhäuser gegenseitig vermietet hatten, um jeweils die eigenen Sanierungskosten steuerlich geltend machen zu können. Die Gestaltung wurde wegen fehlender wirtschaftlicher Gründe und ausschließlich steuerlicher Motivation als Gestaltungsmissbrauch bewertet. Rechtsfolge: Beide Mietverhältnisse wurden steuerlich negiert – und sämtliche geltend gemachten Kosten gestrichen.
Diese Rechtsprechung macht klar, dass die Finanzverwaltung nicht nur Vertragsformalien prüft, sondern auch den wirtschaftlichen Hintergrund. Wo ein Gestaltungskonzept ohne nachvollziehbare außersteuerliche Gründe gewählt wird, droht die Anwendung von § 42 AO.
Anforderungen der Finanzverwaltung: Fremdvergleich und gelebte Vertragsbeziehung
Damit eine Vermietung an Angehörige steuerlich anerkannt wird, muss sie in jeder Hinsicht einem Mietverhältnis unter fremden Dritten entsprechen. Dies erfordert insbesondere:
- eine angemessene Miethöhe von mindestens 67 Prozent der ortsüblichen Miete,
- eine klare und schriftliche Vertragsgestaltung,
- die tatsächliche Durchführung des Mietverhältnisses, also Zahlung der Miete zum vereinbarten Zeitpunkt und vollständige Überlassung der Räume.
Werden diese Bedingungen konsequent eingehalten, steht einer Anerkennung in der Regel nichts entgegen. Die Finanzverwaltung prüft jedoch regelmäßig intensiver als bei Drittmietverhältnissen, ob die Vereinbarungen wirklich „gelebt“ werden.
Fazit: Familienvermietung ist ein wirksames Gestaltungsinstrument – wenn sie richtig eingesetzt wird
Eine Vermietung innerhalb der Familie kann erhebliche steuerliche Vorteile eröffnen. Sie ermöglicht insbesondere die Nutzung von Werbungskosten und Abschreibungen in Fällen, in denen eine Selbstnutzung steuerlich neutral wäre. Sinnvoll ist sie allerdings nur dort, wo tatsächlich ein steuerlicher Verlust erzielt werden kann, sei es durch Fremdfinanzierung oder durch umfangreiche Sanierungsmaßnahmen.
Nicht jede Konstellation ist steuerlich zulässig, und die Finanzverwaltung reagiert empfindlich auf Gestaltungen, die keinen wirtschaftlichen Hintergrund haben oder allein dem Zweck der Steuerersparnis dienen. Wer jedoch die Grundsätze der Fremdüblichkeit einhält und ein real gelebtes Mietverhältnis begründet, kann Familienvermietungen in vielen Fällen erfolgreich nutzen, um steuerliche Liquiditätsvorteile zu erschließen.
Für alle, die eine solche Gestaltung erwägen, gilt daher: sorgfältige Planung, klare Dokumentation und realistische Kalkulation sind unverzichtbar.