Denn werden innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung eines Gebäudes zu hohe Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen ausgelöst, führt dies dazu, dass sämtliche Herstellungsmaßnahmen zwangsweise über die Nutzungsdauer des Gebäudes abzuschreiben sind. Ein einziger zusätzlicher Euro kann somit darüber entscheiden, ob im betreffenden Jahr eine erhebliche Steuerentlastung möglich ist – oder aber eine Abschreibung über fünf Jahrzehnte stattfindet.
Ein realer Praxisfall aus der Beratung der MR.STEUER AG zeigt anschaulich, wie existenziell diese Grenze sein kann und wie kreativ gestaltete, gleichwohl steuerlich zulässige Lösungen Investoren vor erheblichen finanziellen Nachteilen bewahren können.
Ein nahezu perfekter Sanierungsplan – bis ein unvorhersehbarer Defekt alles zu gefährden drohte
Ein Mandant hatte eine Wohnimmobilie mit Anschaffungskosten von rund 1,3 Millionen Euro erworben. Für ihn galt daher ein maximales Instandsetzungsvolumen von rund 178.500 Euro in den ersten drei Jahren nach Erwerb. Diese Grenze orientiert sich am Bruttowert von 17,85 Prozent der Anschaffungskosten. Die wirtschaftliche Planung war präzise, sämtliche Maßnahmen abgestimmt und die steuerlich relevante Schwelle eingehalten. Die erwartete Steuerentlastung betrug etwa 75.000 Euro – ein Betrag, der im Jahr des Abzugs einen erheblichen Liquiditätsvorteil darstellt, zumal das Finanzamt andernfalls die gesamten Sanierungskosten über die lange Nutzungsdauer von 50 Jahren strecken würde.
Unmittelbar vor Abschluss der Maßnahmen trat jedoch ein gravierendes Problem auf. Die Heizungsanlage des Gebäudes versagte unerwartet und musste dringend erneuert werden. Da das Gebäude weiterhin bewohnt war, bestand keine Möglichkeit, die Reparatur aufzuschieben. Der zusätzliche Kostenblock von rund 50.000 Euro hätte jedoch zwangsläufig zur Überschreitung der 15-Prozent-Grenze geführt – und damit zum vollständigen Verlust der geplanten Steuerwirkung.
Contracting als unerwarteter Lösungsweg – zivilrechtlich zulässig, steuerlich belastbar
Um den Schaden abzuwenden, musste eine Lösung gefunden werden, bei der die Heizung zwingend erneuert werden konnte, ohne dass beim Eigentümer zusätzliche aktivierungspflichtige Aufwendungen anfielen. Maßgeblich war dabei die Frage, wer rechtlich Auftraggeber der Heizungsinstallation sein sollte.
In vielen Regionen ist es längst üblich, dass Energieversorger moderne Heizungsanlagen im Wege des sogenannten Contracting installieren und betreiben. Die Anlage befindet sich dann nicht im Eigentum des Gebäudebesitzers, sondern beim Versorger, der die erzeugte Wärme an den Eigentümer verkauft. Dieses Modell ist fremdüblich, wirtschaftlich anerkannt und steuerlich etabliert. Wenn ein Versorger eine solche Anlage betreiben darf, ist dies grundsätzlich auch einer privaten dritten Person möglich.
Vor diesem Hintergrund entstand die Überlegung, dass die Ehefrau des Investors die Heizungsanlage auf eigene Rechnung installieren lassen könnte, um anschließend die Wärmeversorgung ihres Ehemanns sicherzustellen. Damit würde nicht der Eigentümer, sondern die Ehefrau Auftraggeberin der Installation. Die Kosten würden folglich nicht in die Sanierungsquote des Mannes einfließen. Die Heizungsanlage selbst wäre zudem nicht Bestandteil seines Gebäudes, weil sie von einer außenstehenden – in diesem Fall eigenbetrieblich tätigen – Person eingebracht wurde.
Warum die Heizungsanlage für die Ehefrau steuerlich ein bewegliches Wirtschaftsgut ist
Aus steuerlicher Sicht entsteht eine entscheidende Unterscheidung. Baut ein Eigentümer selbst eine Heizungsanlage in seine Immobilie ein, wird diese Anlage automatisch zu einem wesentlichen Gebäudebestandteil. Sie ist dann zwingend über die lange Nutzungsdauer des Gebäudes abzuschreiben.
Anders verhält es sich, wenn ein Dritter die Anlage in ein fremdes Gebäude einbringt. In diesem Fall handelt es sich um eine sogenannte Betriebsvorrichtung. Betriebsvorrichtungen gelten steuerlich grundsätzlich als bewegliche Wirtschaftsgüter, selbst wenn sie mit dem Gebäude fest verbunden sind. Der Bundesfinanzhof hat in einer Vielzahl von Entscheidungen bestätigt, dass die funktionale Zweckbestimmung und die Zuordnung zum Betrieb des Einbauenden maßgeblich ist. Ein klassisches Beispiel ist etwa die Unterscheidung zwischen Dachkonstruktionen von Tankstellen, die je nach Größe und Funktion mal als Gebäude, mal als Betriebsvorrichtung gelten.
Für die Ehefrau des Investors bedeutete dies: Da sie die Heizungsanlage im Rahmen eines eigenen Wärmelieferungsvertrags betreibt, stellt die Anlage ein bewegliches Wirtschaftsgut ihres Betriebsvermögens dar. Und genau diese Qualifikation eröffnete einen weiteren steuerlichen Gestaltungsvorteil.
Der Investitionsabzugsbetrag als zusätzlicher steuerlicher Hebel
Bewegliche Wirtschaftsgüter des Betriebsvermögens können gemäß § 7g EStG bereits vor ihrer Anschaffung durch einen Investitionsabzugsbetrag steuerlich berücksichtigt werden. Bis zu 50 Prozent der voraussichtlichen Anschaffungskosten dürfen in einem vorweggenommenen Abzugsjahr den steuerpflichtigen Gewinn mindern. Der Clou: Der Abzug ist auch dann möglich, wenn die spätere Investition erst in den folgenden drei Jahren realisiert wird.
Da die Entscheidung zur Errichtung der Heizungsanlage bereits im Jahr 2023 getroffen wurde, die Steuererklärung für 2023 auch noch nicht bestandskräftig veranlagt war, konnte ein Investitionsabzugsbetrag für das Jahr 2023 gebildet werden. Bei prognostizierten Kosten von 50.000 Euro ergab sich somit eine zusätzliche Gewinnminderung von 25.000 Euro. Die steuerliche Entlastung daraus betrug bei einem Steuersatz von rund 42 Prozent annähernd 10.000 Euro.
Damit gelang nicht nur die Rettung der ursprünglichen Steuerersparnis von rund 75.000 Euro beim Ehemann. Zusätzlich konnte im Vorjahr ein weiterer fünfstelliger Betrag steuerlich realisiert werden. Insgesamt führte die Kombination aus Contracting-Modell und Investitionsabzugsbetrag zu einem Liquiditätsvorteil von rund 85.000 Euro.
Ergebnis: Steueroptimierung durch vorausschauende Gestaltung
Dieser Praxisfall zeigt eindrucksvoll, wie wichtig es ist, frühzeitig steuerlichen Rat einzuholen, bevor Investitionsentscheidungen umgesetzt werden. Die 15-Prozent-Grenze ist kein rein formaler Schwellenwert, sondern eine regelrechte steuerliche Klippe, die erhebliche wirtschaftliche Konsequenzen auslösen kann. Zugleich wird deutlich, dass selbst in vermeintlich ausweglosen Situationen rechtlich einwandfreie und wirtschaftlich sinnvolle Lösungen möglich sind, wenn die Gestaltung durchdacht und die zivilrechtlichen sowie steuerrechtlichen Instrumente präzise genutzt werden.
Die MR.STEUER AG unterstützt Investoren, Unternehmer und Privateigentümer genau dabei: komplexe steuerliche Regelungen nicht nur einzuhalten, sondern aktiv für nachhaltige Vermögens- und Liquiditätsvorteile einzusetzen.
Wenn Sie prüfen möchten, ob sich auch in Ihrem Fall steuerlich relevante Gestaltungsmöglichkeiten ergeben, lohnt sich ein Gespräch in jedem Fall – bevor es teuer wird.