Zinssätze von deutlich über drei Prozent sind heute keine Ausnahme mehr. Während diese Entwicklung für Eigennutzer besonders schmerzhaft ist, stellt sie für Kapitalanleger steuerlich ein ganz anderes Bild dar. Denn bei vermieteten Immobilien sind Schuldzinsen regelmäßig steuerlich abzugsfähig. Genau an dieser Stelle eröffnet sich eine Gestaltungsoption, die beide Welten miteinander verbindet: das selbstgenutzte Eigenheim und die vermietete Immobilie.
Richtig umgesetzt, kann es gelingen, das Finanzamt mittelbar an den Zinskosten des Eigenheims zu beteiligen – ohne dass sich der monatliche Cashflow erhöht. Der Schlüssel liegt nicht in exotischen Konstruktionen, sondern in einem sauberen Verständnis der steuerlichen Grundregeln und in einer klugen Abstimmung mit der finanzierenden Bank.
Warum Zinsen steuerlich nur bei Einkünften zählen
Das steuerliche Ausgangsproblem ist schnell erklärt. Schuldzinsen sind nur dann steuerlich abzugsfähig, wenn sie mit steuerpflichtigen Einkünften in Zusammenhang stehen. Bei vermieteten Immobilien ist dieser Zusammenhang eindeutig: Die Mieteinnahmen stellen Einkünfte dar, die Zinsen für das Darlehen gehören zu den Werbungskosten und mindern die steuerliche Bemessungsgrundlage.
Ganz anders verhält es sich beim selbstgenutzten Eigenheim. Auch wenn die Zinsbelastung dort wirtschaftlich oft besonders hoch ist, gelten diese Aufwendungen steuerlich als Kosten der privaten Lebensführung. Sie sind nach dem Einkommensteuerrecht nicht abzugsfähig. Unabhängig davon, wie hoch der Zinssatz ist oder wie stark die monatliche Belastung ausfällt, bleibt der steuerliche Effekt bei null.
Aus dieser Ungleichbehandlung ziehen viele den Schluss, dass sich ein Eigenheim bei hohen Zinsen schlicht „nicht lohnt“. Tatsächlich besteht die monatliche Rate bei aktuellen Finanzierungen zu einem erheblichen Teil aus Zinsen, die steuerlich nicht berücksichtigt werden können. Genau hier setzt jedoch eine Gestaltung an, die nicht das Eigenheim isoliert betrachtet, sondern das gesamte Finanzierungsengagement.
Das entscheidende Prinzip: Gesamtengagement statt Einzelkredit
Banken betrachten Kreditnehmer mit mehreren Immobilien häufig nicht objektbezogen, sondern als Gesamtengagement. Entscheidend ist aus Sicht der Bank, dass Zins und Tilgung für das gesamte Kreditvolumen zuverlässig bedient werden. Auf welchem Darlehen die Tilgung tatsächlich stattfindet, ist dabei oft zweitrangig – sofern die vertraglichen Rahmenbedingungen dies zulassen.
Diese Sichtweise eröffnet Spielraum. Wer sowohl ein selbstgenutztes Eigenheim als auch eine vermietete Immobilie finanziert, kann die Tilgung gezielt dort bündeln, wo sie steuerlich keinen Vorteil bringt, nämlich beim Eigenheim. Im Gegenzug bleibt das Darlehen für die vermietete Immobilie länger hoch, wodurch dort mehr Zinsen anfallen. Genau diese Zinsen sind steuerlich abzugsfähig. Wichtig ist dabei, dass beide Finanzierungen möglichst bei derselben Bank laufen und vergleichbare Zinssätze aufweisen. Nur dann lässt sich die Tilgungsstruktur praktikabel verschieben, ohne dass es zu wirtschaftlichen Nachteilen oder bankseitigen Problemen kommt.
Die steuerliche Logik hinter der Verschiebung von Zins und Tilgung
Tilgung ist steuerlich irrelevant. Sie stellt lediglich eine Vermögensumschichtung dar. Zinsen hingegen sind bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung voll abzugsfähig. Aus steuerlicher Sicht ist es daher immer vorteilhaft, die Tilgung auf Darlehen zu konzentrieren, deren Zinsen nicht absetzbar sind, und die Zinslast dort anfallen zu lassen, wo sie steuerlich wirkt.
Wird die Tilgung beim Eigenheim erhöht, sinkt dort die Restschuld schneller. Die Folge sind geringere Zinsen in den Folgejahren – allerdings bei einer Immobilie, bei der diese Zinsen ohnehin nicht abzugsfähig wären. Gleichzeitig bleibt die Darlehenssumme bei der vermieteten Immobilie länger hoch. Die Zinszahlungen steigen dort entsprechend oder bleiben zumindest auf hohem Niveau. Diese Zinsen mindern das steuerpflichtige Einkommen und führen zu einer realen Steuerersparnis.
Entscheidend ist, dass sich am Gesamtaufwand nichts ändert. Der monatliche Cashflow bleibt identisch. Es wird kein zusätzliches Geld investiert. Die Ausgaben werden lediglich steuerlich „richtig zugeordnet“.
Ein Zahlenbeispiel: Gleicher Cashflow, deutlich geringere Steuerlast
Nehmen wir ein typisches Szenario. Ein Eigenheim wird mit einem Darlehen finanziert, das mit rund 3,6 Prozent verzinst ist und eine anfängliche Tilgung von zwei Prozent aufweist. Parallel dazu existiert eine vermietete Immobilie, die zu ähnlichen Konditionen finanziert wurde. In der klassischen Struktur würden beide Darlehen planmäßig getilgt.
Wird nun vereinbart, dass die Tilgung nahezu vollständig auf das Eigenheim verlagert wird, sinkt dort die Zinsbelastung über die Jahre erheblich. Die vermietete Immobilie hingegen wird nur noch verzinst, ohne nennenswerte Tilgung. Die Zinszahlungen steigen dort entsprechend an.
Der steuerliche Effekt ist erheblich. Während die zusätzlichen Zinsen beim Eigenheim steuerlich wirkungslos wären, führen sie bei der vermieteten Immobilie zu einer unmittelbaren Steuerersparnis. Je nach persönlichem Steuersatz kann das Finanzamt faktisch 40 Prozent und mehr dieser Zinskosten „mittragen“. Über einen Zeitraum von zehn Jahren können sich daraus Steuerersparnisse im fünfstelligen Bereich ergeben – ohne Mehrbelastung im monatlichen Budget..
Voraussetzungen und Grenzen der Gestaltung
Diese Gestaltung funktioniert nicht automatisch und nicht in jedem Fall. Voraussetzung ist, dass die Bank Sondertilgungen oder eine flexible Tilgungsanpassung zulässt. Viele Darlehensverträge enthalten entsprechende Klauseln, insbesondere bei neueren Finanzierungen. Zudem muss die vermietete Immobilie tatsächlich Einkünfte erzielen, die steuerlich anerkannt werden. Leerstand oder Liebhaberei können den Effekt zunichtemachen.
Auch darf die Gestaltung nicht dazu führen, dass die wirtschaftliche Tragfähigkeit der Finanzierung leidet. Die Bank muss jederzeit davon überzeugt sein, dass das Gesamtengagement solide ist. In der Praxis zeigt sich jedoch häufig, dass Banken bei guter Bonität und stabilen Einnahmen offen für solche Anpassungen sind – vor allem, wenn sie nachvollziehbar und transparent kommuniziert werden.
Fazit: Steueroptimierung ohne Verzicht auf Lebensqualität
Hohe Zinsen müssen nicht zwangsläufig bedeuten, dass das Eigenheim steuerlich zur Dauerbelastung wird. Wer zusätzlich in vermietete Immobilien investiert und seine Finanzierungen als Gesamtstruktur denkt, kann die steuerliche Wirkung von Schuldzinsen gezielt nutzen. Der entscheidende Vorteil liegt darin, dass die Steuerersparnis nicht durch Konsumverzicht oder höheren Kapitaleinsatz erkauft wird, sondern allein durch eine intelligente Strukturierung von Zins und Tilgung.
Gerade in einem Umfeld steigender Finanzierungskosten zeigt sich, dass Steueroptimierung weniger mit aggressiven Modellen zu tun hat als mit einem sauberen Verständnis der Systematik. Wer frühzeitig plant und die Bank in die Gestaltung einbindet, kann selbst bei hohen Zinsen einen erheblichen Teil der Belastung steuerlich kompensieren.