Wer hier unüberlegt handelt, riskiert gewerbliche Einkünfte, unnötige Gewerbesteuer und im schlimmsten Fall die „Infektion“ seines gesamten privaten Immobilienbestands mit der Folge, dass spätere Verkäufe nicht mehr steuerfrei möglich sind.
Dieser Beitrag erläutert, worauf Sie bei Fix & Flip aus steuerlicher Sicht achten müssen, warum Sie mit dem Begriff „Immobilienhandel“ extrem vorsichtig umgehen sollten und weshalb Sie sich um die 15-Prozent-Grenze bei Sanierungen in der GmbH im Flip-Fall deutlich weniger Gedanken machen müssen, als viele glauben.
Was steuerlich unter Fix & Flip verstanden wird
Aus steuerlicher Sicht ist Fix & Flip nichts anderes als der An- und Verkauf von Immobilien mit Wiederverkaufsabsicht. „Fix“ steht für die kurzfristige Aufwertung, häufig durch Renovierung oder Sanierung, „Flip“ für den zeitnahen Wiederverkauf.
Sobald der Schwerpunkt Ihrer Tätigkeit auf solchen An- und Verkäufen liegt, nähert sich der Vorgang dem gewerblichen Grundstückshandel. In diesem Moment befinden Sie sich nicht mehr im Bereich bloßer privater Veräußerungsgeschäfte, sondern im Bereich gewerblicher Einkünfte mit allen Konsequenzen: Gewerbesteuerpflicht, strengere Beurteilungsmaßstäbe und die Gefahr, dass auch andere Tätigkeiten steuerlich „angesteckt“ werden. Genau deshalb lautet der erste, etwas provokante, aber fachlich begründete Rat: Machen Sie steuerlich nicht „offiziell“ Fix & Flip – auch wenn Sie Immobilien mit Gewinn verkaufen wollen.
Das Drei-Objekt-Modell: ab wann Sie als gewerblicher Grundstückshändler gelten
Die Finanzverwaltung und die Rechtsprechung arbeiten zur Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel mit dem sogenannten Drei-Objekt-Modell. Vereinfachend ausgedrückt:
Wer innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren mehr als drei Objekte erwirbt und wieder veräußert, gilt regelmäßig als gewerblicher Grundstückshändler. Maßgeblich sind Objekte, die innerhalb dieser Fünfjahresfrist angeschafft und wieder verkauft werden. Jede solche Immobilie ist ein „steuerliches Zählobjekt“. Ab dem vierten Zählobjekt in fünf Jahren wird es kritisch. Dann unterstellt das Finanzamt typischerweise eine auf Wiederverkauf gerichtete Tätigkeit, also Gewerblichkeit.
Wichtig ist: Sie müssen hierfür kein Gewerbe beim Gewerbeamt anmelden. Die Gewerblichkeit entsteht steuerlich durch tatsächliches Handeln, nicht durch einen Gewerbeschein. Theoretisch können Sie als Privatperson mehrere Immobilien kaufen und wieder veräußern, ohne dass von Anfang an ein Gewerbe angemeldet wird. Das Finanzamt bewertet im Nachhinein, ob noch private Vermögensverwaltung vorliegt oder bereits gewerblicher Grundstückshandel.
Warum eine vorschnelle Gewerbeanmeldung für Fix & Flip gefährlich ist
Ein weit verbreiteter Fehler besteht darin, aus übertriebenem Pflichtbewusstsein zum Gewerbeamt zu gehen und ein Gewerbe „Immobilienhandel“ anzumelden, bevor überhaupt ein nennenswerter Umfang erreicht ist. Was gut gemeint ist, kann sich steuerlich als Bumerang erweisen.
Mit der Gewerbeanmeldung geben Sie selbst gegenüber der Verwaltung an, Immobilienhandel betreiben zu wollen. Die Gewerbeanzeige wird an das Finanzamt weitergeleitet, dort wird ein entsprechender Steuerfall angelegt, und Sie haben schwarz auf weiß dokumentiert, dass Ihre Tätigkeit auf Handel gerichtet ist. Wenn Sie dann in den folgenden Jahren nur ein oder zwei Objekte kaufen und wieder verkaufen – die Drei-Objekt-Grenze also gar nicht erreichen –, haben Sie sich faktisch selbst in die Rolle des Gewerbetreibenden gebracht.
Die Konsequenz: Das Finanzamt kann die Gewinne aus diesen ein oder zwei Verkäufen als gewerbliche Einkünfte behandeln und Gewerbesteuer erheben, obwohl die Voraussetzungen des Drei-Objekt-Modells steuerlich noch gar nicht erfüllt sind. Sie zahlen dann Gewerbesteuer, obwohl Sie – rein anhand des Umfangs – eigentlich noch als privater Vermögensverwalter durchgehen könnten.
Aus diesem Grund sollte Immobilienhandel im steuerlichen Sinne nie aus vorauseilendem Gehorsam „aktiviert“ werden. Es ist wesentlich besser, den tatsächlichen Umfang abzuwarten, sauber zu dokumentieren und erst dann über eine gewerbliche Struktur nachzudenken, wenn die Frequenz der An- und Verkäufe dies wirklich rechtfertigt.
Die versteckte Gefahr: Infektion des privaten Immobilienbestands
Noch schwerwiegender als die zusätzliche Gewerbesteuer ist eine andere Folge: Wird Ihnen gewerblicher Grundstückshandel im Privatbereich zugerechnet, kann Ihr übriger privater Immobilienbestand hiervon „infiziert“ werden.
Das bedeutet: Das Finanzamt kann argumentieren, dass nicht nur die offensichtlichen „Flip-Objekte“, sondern auch langfristig gehaltene Wohnungs- oder Hausbestände Teil Ihres gewerblichen Immobilienhandels sind. Die Folgen sind gravierend. Die sonst mögliche steuerfreie Veräußerung nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist entfällt, weil die Objekte dem Betriebsvermögen des gewerblichen Grundstückshandels zugeordnet werden. Damit werden auch langfristig gehaltene Objekte beim Verkauf steuerpflichtig, obwohl sie aus Ihrer Sicht klassische Langfristinvestments sind.
Genau deshalb gehört Immobilienhandel nicht in die private Sphäre. Wer ernsthaft in den Handel mit Immobilien einsteigen will, sollte dies niemals im Privatvermögen tun.
Immobilienhandel gehört – wenn überhaupt – in die Kapitalgesellschaft
Der konsequente Schritt ist: Wenn Sie wirklich in größerem Umfang Immobilien ankaufen, entwickeln und wieder veräußern wollen, sollte der Immobilienhandel in einer Kapitalgesellschaft, typischerweise einer GmbH, stattfinden. Nur hier greift das Trennungsprinzip konsequent.
Eine Personengesellschaft wie eine GbR oder GmbH & Co. KG ist für den Immobilienhandel problematisch. Bei solchen Strukturen werden Ihnen die Gewinne und Verkäufe als Mitunternehmer anteilig steuerlich zugerechnet. Verkauft eine Personengesellschaft, an der Sie zu mehr als zehn Prozent beteiligt sind, mehrere Objekte, können diese Verkäufe dazu führen, dass Sie persönlich als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden. Ihr privater Bestand wäre damit wieder infektionsgefährdet.
Eine Kapitalgesellschaft (UG, GmbH, AG) wirkt demgegenüber wie ein Schutzschild. Die gewerbliche Tätigkeit wird auf Ebene der Gesellschaft besteuert. Die Trennlinie zwischen Gesellschaftsvermögen und Privatvermögen ist deutlich. Der gewerbliche Immobilienhandel der GmbH „springt“ nicht automatisch auf Ihre private Sphäre über, solange Sie privat keine vergleichbaren Aktivitäten entfalten.
Warum Sie Ihre GmbH nicht „Immobilienhandels-GmbH“ nennen sollten
Auch in der GmbH-Struktur können Sie Fehler vermeiden oder provozieren. Viele Investoren gründen eine Gesellschaft und tragen als Unternehmensgegenstand „Immobilienhandel“ oder „Immobilienhandels-GmbH“ ein. Steuerlich ist das wieder ein starkes Indiz, dass der Fokus der Gesellschaft auf Handel und kurzfristigen Verkäufen liegt.
Die Folge: Schon das erste Objekt kann beim Finanzamt als Händlertätigkeit gewertet werden. In der GmbH bedeutet das in der Regel eine Gesamtbelastung von etwa 30 Prozent (rund 15 Prozent Körperschaftsteuer und 15 Prozent Gewerbesteuer, abhängig vom Hebesatz), anstatt der ca. 15 Prozent Körperschaftsteuer, die bei vermögensverwaltender Tätigkeit ohne gewerblichen Grundstückshandel möglich wären.
Besser ist es, eine vermögensverwaltende Immobiliengesellschaft zu etablieren. Der Unternehmensgegenstand kann etwa so formuliert werden, dass Erwerb, Halten, Verwalten, Sanieren und auch Verkauf eigener Immobilien umfasst sind, verbunden mit einem ausdrücklichen Hinweis, dass kein Immobilienhandel betrieben wird. Damit signalisieren Sie gegenüber dem Finanzamt: Es soll primär vermögensverwaltende Tätigkeit vorliegen, gelegentliche Verkäufe sind aber möglich.
Solange Sie innerhalb des Drei-Objekt-Rahmens bleiben, können Sie Verkäufe aus dieser vermögensverwaltenden GmbH regelmäßig mit rund 15 Prozent Körperschaftsteuer darstellen, ohne dauerhafte Gewerbesteuerpflich t auf Ebene der GmbH zu provozieren. Erst wenn der Umfang Ihrer Aktivitäten eindeutig in den gewerblichen Bereich kippt, wird die Anwendung der Gewerbesteuer dauerhaft unvermeidlich.
Fix & Flip in der GmbH: Warum die 15-Prozent-Grenze bei Sanierungen oft überschätzt wird
Im Zusammenhang mit Fix & Flip taucht in der Beratungspraxis eine Frage immer wieder auf: Wie schaffe ich es, die Sanierungskosten in der GmbH sofort steuerlich abzuziehen und die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten nicht zu überschreiten?
Die Antwort mag überraschen: In klassischen Fix-&-Flip-Konstellationen ist diese Frage häufig praktisch irrelevant.
Der Grund liegt im zeitlichen Horizont. Fix-&-Flip-Objekte werden oft innerhalb eines kurzen Zeitraums – ein oder zwei Jahre – erworben, saniert und wieder verkauft. Ob die Sanierungskosten sofort als Aufwand abgezogen oder als anschaffungsnahe Herstellungskosten aktiviert werden, beeinflusst dann nur, in welchem Jahr der steuerliche Gewinn entsteht, nicht aber die Gesamtsumme der steuerpflichtigen Gewinne über die Haltedauer.
Ein einfaches Rechenbeispiel verdeutlicht das Prinzip. Eine GmbH erwirbt eine Immobilie für 300.000 Euro, davon entfallen 200.000 Euro auf das Gebäude und 100.000 Euro auf den Grund und Boden. Es werden 30.000 Euro in eine Sanierung investiert, und die Immobilie wird im Folgejahr für 400.000 Euro verkauft.
Variante eins: Die 30.000 Euro werden als sofort abzugsfähiger Aufwand behandelt. Im Jahr der Sanierung entsteht ein Verlust von 30.000 Euro. Im Verkaufsjahr beträgt der Gewinn 100.000 Euro (Differenz zwischen Verkaufs- und Anschaffungspreis). Im Saldo stehen 70.000 Euro steuerpflichtiger Gewinn.
Variante zwei: Die 30.000 Euro gelten als anschaffungsnahe Herstellungskosten und werden aktiviert. Im Jahr der Sanierung entsteht kein Aufwand, der Gewinn ist null. Beim Verkauf im Folgejahr mindern die aktivierten 30.000 Euro die Bemessungsgrundlage, die Anschaffungskosten betragen dann 330.000 Euro, der steuerpflichtige Gewinn aus dem Verkauf liegt bei 70.000 Euro. In der Summe wieder 70.000 Euro.
Das Ergebnis ist in beiden Fällen identisch. Die unterschiedliche steuerliche Behandlung der Sanierungskosten verschiebt den Gewinn lediglich zwischen den Jahren, ändert aber nichts an der Gesamtsteuerlast über den gesamten Flip-Zyklus. Da Fix-&-Flip-Objekte typischerweise keinen langen Zeitraum zwischen Sanierung und Verkauf durchlaufen, ist der Effekt einer solchen Verschiebung minimal.
Aus diesem Grund sollten Sie sich bei echten Flip-Projekten in der GmbH weniger mit der fast schon dogmatisch diskutierten 15-Prozent-Grenze beschäftigen und deutlich mehr Fokus auf die eigentliche Wertsteigerung der Immobilie, einen schnellen, marktgerechten Verkauf und die saubere gesellschaftsrechtliche und steuerliche Struktur legen.
Fazit: Fix & Flip steuerlich richtig einordnen – und strategisch klug umsetzen
Fix & Flip ist steuerlich kein Spielplatz, sondern ein Bereich mit hoher Dichte an Spezialfragen: gewerblicher Grundstückshandel, Drei-Objekt-Grenze, Infektionsgefahr für private Bestände, Abgrenzung von vermögensverwaltender und gewerblicher Tätigkeit in der GmbH und – eher nachrangig – Fragen der Aktivierung oder Sofortabzugsfähigkeit von Sanierungskosten.
Wer diese Punkte ignoriert, riskiert eine dauerhaft höhere Steuerbelastung und den Verlust der steuerlichen Vorteile des langfristigen Immobilienvermögens. Wer dagegen strukturiert vorgeht, seine Gesellschaftsverträge klug formuliert, den Umfang seiner Aktivitäten im Blick behält und frühzeitig steuerlichen Rat einholt, kann Immobilien auch mit Wiederverkaufsabsicht nutzen, ohne steuerlich mehr zu zahlen als notwendig.
Genau hier setzt die Beratung einer spezialisierten Steuerberatungskanzlei an: bei der strategischen Strukturierung, der rechtssicheren Umsetzung und der laufenden steuerlichen Begleitung Ihrer Immobilienprojekte – damit aus Fix & Flip kein steuerliches Eigentor wird.