Richtig geplant kann diese Gestaltung zu einem erheblichen steuerlichen Vorteil führen und sich damit als echter Wendepunkt für den Aufbau eines privaten Immobilienportfolios erweisen.
Der Grundgedanke ist einfach: Eine im Privatvermögen gehaltene und bereits steuerfrei veräußerbare Immobilie wird von einem Ehegatten an den anderen verkauft. Dadurch entstehen neue Abschreibungspotenziale, während zugleich Liquidität innerhalb der Familie freigesetzt und steuerliche Risiken minimiert werden.
Voraussetzungen für die steuerlich saubere Anwendung der Ehegattenschaukel
Für die Umsetzung dieser Gestaltung müssen bestimmte Rahmenbedingungen erfüllt sein. Zentral ist zunächst, dass die Beteiligten miteinander verheiratet sind. Nur dann greift die persönliche Befreiung von der Grunderwerbsteuer, die – abhängig vom Bundesland – zwischen rund 3,5 und 6,5 Prozent betragen würde. Ohne Ehe würde bereits diese Belastung den Vorteil der Gestaltung vollständig aufzehren.
Weiterhin ist Voraussetzung, dass die Immobilie sich im Alleineigentum eines Ehegatten befindet und die zehnjährige Spekulationsfrist des § 23 EStG abgelaufen ist. Erst wenn das Objekt länger als zehn Jahre im Eigentum stand, kann ein Verkauf steuerfrei erfolgen. Bei Immobilien mit erheblicher Wertsteigerung, wie es bei lang gehaltenen Objekten häufig der Fall ist, ist dieser Punkt entscheidend. Andernfalls würde der Verkauf eine hohe Einkommensteuerbelastung auslösen und den Zweck der Gestaltung ins Gegenteil verkehren.
Besonders sinnvoll wird die Ehegattenschaukel immer dann, wenn die Immobilie einen deutlichen Wertzuwachs erfahren hat. Denn je höher der neue Kaufpreis, umso größer ist das Abschreibungspotenzial für den erwerbenden Ehegatten – und damit die steuerliche Entlastung aus Vermietung und Verpachtung.
Wie sich steuerliche Effekte konkret auswirken: ein Beispiel aus der Praxis
Zur Verdeutlichung lohnt ein Blick auf ein Modellbeispiel: Eine Immobilie wurde vor zehn Jahren für 500.000 Euro erworben, davon entfielen 80 Prozent auf das Gebäude – also 400.000 Euro als Bemessungsgrundlage für die Abschreibung. Die jährliche AfA betrug demnach 8.000 Euro. Durch Wertsteigerung, Sanierungen und einen stark gestiegenen Mietmarkt ist die Immobilie heute eine Million Euro wert und erzielt jährlich 60.000 Euro Mieteinnahmen.
Gleichzeitig ist die Zinslast aufgrund der Tendenz der Annuitätendarlehen gesunken. Während anfangs noch 10.000 Euro Zinsen jährlich anfielen, sind es nach zehn Jahren nur noch etwa 7.000 Euro. Dadurch steigt der steuerpflichtige Überschuss – und mit ihm die Steuerlast.
Beispielhafte Rechnung vor der Gestaltung:
- Mieteinnahmen: 60.000 Euro
- AfA: 8.000 Euro
- Zinsen: 7.000 Euro
- Steuerpflichtiger Überschuss: 45.000 Euro
- Steuerbelastung bei 42 %: 18.900 Euro pro Jahr
Mit Durchführung der Ehegattenschaukel verkauft der Ehemann die Immobilie für 1.000.000 Euro an seine Ehefrau. 80 Prozent hiervon entfallen erneut auf das Gebäude, sodass die neue AfA-Bemessungsgrundlage bei 800.000 Euro liegt. Daraus ergibt sich eine Abschreibung von 16.000 Euro jährlich – doppelt so hoch wie zuvor. Wird der Kauf zusätzlich über ein neues Bankdarlehen mit 3,5 Prozent Zinsen finanziert, erhöhen die Finanzierungsaufwendungen die abziehbaren Werbungskosten.
Ergebnis nach der Gestaltung:
- Mieteinnahmen: 60.000 Euro
- Neue AfA: 16.000 Euro
- Zinsen: 35.000 Euro
- Steuerpflichtiger Überschuss: 9.000 Euro
- Steuerlast bei 42 %: 3.780 Euro
Die jährliche steuerliche Entlastung beträgt damit rund 15.200 Euro.
Warum die Finanzierung über die Bank strategisch sinnvoll ist
Neben der steuerlichen Komponente bietet der Verkauf eine wertvolle Kapitalbeschaffungsmöglichkeit. Nimmt die Ehefrau zur Finanzierung der Immobilie ein Darlehen über eine Million Euro auf, kann sie dieses Geld unmittelbar an den Ehemann auszahlen. Dieser kann damit seine bestehende Restschuld tilgen und die verbleibende Liquidität – häufig mehrere Hunderttausend Euro – zur Erweiterung des Immobilienportfolios verwenden.
Damit entsteht ein doppelter Vorteil:
- Steuerliche Optimierung durch höhere Abschreibung und höhere Zinsaufwendungen.
- Erhöhung des verfügbaren Eigenkapitals für weitere Immobilieninvestitionen.
Wichtig ist dabei, dass die Ehegatten das Darlehen auch gemeinsam aufnehmen können. Nach den Einkommensteuerhinweisen der Finanzverwaltung (Hinweis 21.2 EStH) dürfen die Zinsen selbst dann vollständig abgesetzt werden, wenn der Darlehensvertrag gesamtschuldnerisch abgeschlossen wurde, die Immobilie aber nur einem Ehegatten gehört.
Gestaltungshinweise: Notarvertrag und Nebenkosten richtig planen
Der notarielle Kaufvertrag bildet das Herzstück der Gestaltung. Zwischen Ehegatten kann – sofern gewünscht – auf bestimmte Sicherungsmechanismen verzichtet werden, etwa auf die Eintragung einer Auflassungsvormerkung. Das spart Gebühren und ist aufgrund des besonderen Vertrauensverhältnisses zwischen Ehegatten in vielen Fällen unproblematisch.
Auch die übrigen Notarkosten amortisieren sich bei hinreichender Wertsteigerung sehr schnell über die erhöhte Abschreibung.
Fazit: Ein wirkungsvolles Instrument für steueroptimierte Immobilienstrategien
Die Ehegattenschaukel ist eines der effektivsten legalen Mittel, um Vermietungseinkünfte zu reduzieren, Liquidität zu schaffen und steuerliche Gestaltungsspielräume voll auszuschöpfen. Voraussetzung ist eine sorgfältige Planung, die Beachtung der zehnjährigen Spekulationsfrist und eine deutliche Wertsteigerung der Immobilie.
Richtig umgesetzt kann diese Gestaltung jährlich fünfstellige Steuerersparnisse ermöglichen und zugleich erhebliche Mittel für neue Investitionen freisetzen. Für viele Immobilienbesitzer ist sie damit ein zentraler Baustein einer intelligenten, langfristigen Vermögensplanung.