Die jährliche Steuerminderung beträgt lediglich 2.000 Euro, die Erstattung im Spitzensteuersatz gerade einmal 840 Euro. Der Grund: Sie haben die Sanierung im zweiten Jahr nach dem Kauf durchgeführt und damit die sogenannte 15-Prozent-Grenze gerät. Mit dem richtigen Timing hätten Sie dieselben 100.000 Euro sofort absetzen und 42.000 Euro Steuererstattung generieren können.
Diese Situation ist kein Einzelfall. In meiner Beratungspraxis begegnen mir drei Stolpersteine immer wieder, die Immobilieninvestoren teuer zu stehen kommen. Wer sie kennt, kann sie umgehen und jede Sanierung steuerlich optimal absetzen.
Stolperstein 1: Die 15-Prozent-Grenze
Die 15-Prozent-Grenze, steuerrechtlich als „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ bezeichnet, ist der häufigste Fehler meiner Mandanten. Die Regelung besagt: Werden innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf einer Immobilie Sanierungsmaßnahmen durchgeführt, deren Nettokosten 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten überschreiten, so gelten diese Kosten nicht als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen. Sie müssen stattdessen wie die Immobilie selbst über 50 Jahre abgeschrieben werden. Die Dreijahresfrist beginnt mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten.
Es gibt zwei Wege, dieser Falle auszuweichen. Entweder die Sanierung wird abgeschlossen, bevor der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten stattfindet, das heißt, alle Leistungen müssen vor der vollständigen Kaufpreiszahlung erbracht sein. Oder Sie warten einfach ab, bis die Dreijahresfrist abgelaufen ist, und führen die Maßnahmen erst danach durch.
Stolperstein 2: Anschaffungskosten vor erstmaliger Nutzung
Der zweite Stolperstein betrifft Sanierungen, die vor der erstmaligen Nutzung einer Immobilie durchgeführt werden. Anschaffungskosten sind alle Kosten, die eine Immobilie in den nutzbaren Zustand versetzen. Das Finanzamt bewertet die Nutzbarkeit dabei sowohl objektiv als auch subjektiv.
Ein Beispiel verdeutlicht das Problem: Sie kaufen ein Zweifamilienhaus und möchten beide Einheiten sanieren. In der bereits vermieteten Einheit können Sie 40.000 Euro Sanierungskosten sofort absetzen. Bei der leerstehenden Einheit hingegen sieht das Finanzamt ein Problem: Da Sie vor der erstmaligen Vermietung sanieren, gilt die Immobilie aus Ihrer subjektiven Perspektive offenbar als nicht nutzbar. Das Finanzamt schließt aus Ihrer Sanierungsentscheidung, dass die Wohnung ohne die Maßnahmen nicht vermietet werden sollte. Damit werden die Kosten als Anschaffungskosten eingestuft und können nicht sofort abgezogen werden.
Die praktische Lösung: Vermieten Sie die Einheit zunächst kurzzeitig, auch nur für wenige Wochen oder Monate, an irgendjemanden. Sobald eine erstmalige Nutzung stattgefunden hat, fällt das Sanierungsvorhaben nicht mehr unter den Anschaffungskostenbegriff. Die Kosten sind dann sofort abziehbar.
Stolperstein 3: Herstellungskosten durch die FECH-Regelung
Herstellungskosten entstehen, wenn eine Sanierung zu einer Erweiterung der Nutzfläche führt, etwa durch einen Balkonanbau oder einen Dachgeschossausbau, oder wenn eine sogenannte wesentliche Verbesserung vorgenommen wird. Beide Varianten zwingen zur langfristigen Abschreibung über die Restnutzungsdauer der Immobilie.
Bei Erweiterungsmaßnahmen ist die Lage zunächst wenig gestaltbar. Einzige Ausnahme: Liegt die Einzelmaßnahme unter 4.000 Euro netto, kann sie wie ein sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand behandelt werden. Zusätzlich besteht eine wichtige Möglichkeit: Ein Nutzungsdauergutachten wirkt auch bei nachträglichen Herstellungskosten weiter. Gemäß Richtlinie R 7.4 Absatz 9 Satz 2 der Einkommensteuerrichtlinien können auch spätere Herstellungskosten mit dem durch das Gutachten verringerten Abschreibungssatz angesetzt werden. Wer also plant, seine Immobilie zu erweitern, sollte das Nutzungsdauergutachten unbedingt vor Beginn der Bauarbeiten erstellen lassen.
Die wesentliche Verbesserung greift über die sogenannte FECH-Regelung: Fenster, Elektro, Sanitär und Heizung. Werden drei dieser vier Zentralausstattungsmerkmale im Standard gehoben, entstehen Herstellungskosten. Dabei beobachtet das Finanzamt einen Fünfjahreszeitraum. Wer geschickt plant, saniert in einer Periode nur zwei Gewerke, wartet fünf Jahre und führt dann die nächsten zwei durch.
Noch wichtiger ist jedoch der Nachweis, dass gar keine Standardhebung stattgefunden hat. Wer dokumentiert, dass die Immobilie vor der Sanierung bereits einen mittleren Standard aufwies, selbst wenn dieser am unteren Ende der Skala lag, und nach der Sanierung weiterhin im mittleren Standard verbleibt, kann alle vier FECH-Gewerke auf einmal sanieren, ohne Herstellungskosten auszulösen. Entscheidend ist die sorgfältige Dokumentation des Zustands vor und nach der Maßnahme.
Fazit: Timing und Dokumentation entscheiden
Die drei Stolpersteine zeigen, dass bei der steuerlichen Absetzung von Sanierungskosten nicht allein die Höhe der Ausgaben zählt, sondern vor allem der richtige Zeitpunkt und eine lückenlose Dokumentation. Wer die 15-Prozent-Grenze, die Problematik der erstmaligen Nutzung und die FECH-Regelung kennt, kann seine Sanierungen so gestalten, dass Kosten sofort und vollständig steuerlich wirken. Im Gegenzug kann fehlendes Wissen in einem einzigen Sanierungsjahr zehntausende Euro an entgangenen Steuererstattungen bedeuten.
Wenn Sie wissen möchten, wie Sie die 15-Prozent-Grenze nicht nur vermeiden, sondern aktiv zu Ihrem Vorteil nutzen können, sprechen Sie uns gern an. Wir unterstützen Sie dabei, jede Sanierung steuerlich optimal zu strukturieren.