Damit hier die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung möglichst mit lediglich 15% besteuert werden (erweiterte Gewerbesteuerkürzung in der GmbH), soll die Immobilie an die eigene vermögensverwaltende GmbH verkauft werden. Das größte Problem hier: Beim Verkauf fällt Grunderwerbsteuer an. Oder? Hier kommt der Verkauf zu einem mehr als symbolischen Wert in Betracht.
Grundlagen
Der Verkauf zu einem mehr als symbolischen Wert ist der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs entlehnt. Nach dessen Rechtsverständnis hat die Vereinbarung eines Kaufpreises von 1 Euro im Regelfall nur einen symbolischen und keinen ernsthaften Charakter. Wann ein Kaufpreis genau nur als symbolisch vereinbart gilt, lässt der Bundesfinanzhof unbeantwortet. Entscheidend für die Beantwortung ist allenfalls nicht, dass der vereinbarte Kaufpreis in einem krassen Missverhältnis zum Verkehrswert steht, sondern wenn er sich überhaupt nicht mehr in Relation mit diesem bringen lässt. In einem Urteil hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass ein Verkauf für 6,12 % des Verkehrswertes als nicht mehr symbolisch gilt. In der Literatur wird die Ansicht vertreten, dass ein Kaufpreis von 10 % bis zu 20 % des Verkehrswerts als ernsthaft vereinbart zu betrachten ist.
Da die richterlichen Entscheidungen der Vergangenheit nur über den konkreten Einzelfall zu urteilen hatten, empfehlen wir, sich die Rechtssicherheit über einen Antrag auf verbindliche Auskunft beim zuständigen Finanzamt einzuholen. Dabei unterstützen wir unsere Mandanten regelmäßig.
Warum ist es wichtig, dass der Wert mehr als nur symbolisch ist?
Die Kategorisierung hat Auswirkung auf die Grunderwerbsteuer. Der Verkauf einer Immobilie unterliegt nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Grunderwerbsteuer. Die Bemessungsrundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG der Wert der Gegenleistung, also die Höhe des vereinbarten Kaufpreises. Ist der Kaufpreis jedoch nur symbolischen Charakters, dann sind sich Rechtsprechung und Finanzverwaltung einig, dass nicht die Höhe des Kaufpreises, sondern der Grundbesitzwert der Immobilie für die Berechnung der Grunderwerbsteuer maßgeblich ist (§ 8 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG). Dies kann im Einzelfall zu einem steuerlich ungünstigerem Ergebnis führen, wie das nachfolgende Beispiel verdeutlichen soll:
Beispiel 1:
Privatperson A hat eine fremdvermietete Immobilie im Privatvermögen mit einem Verkehrswert von 1.000.000 €. Nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist des § 23 EStG soll die Immobilie nun in eine vermögensverwaltende GmbH übertragen werden, da A die zukünftigen steuerlichen Gewinne mit nur 15 % Körperschaftsteuer versteuern möchte. An der GmbH ist A auch als alleiniger Gesellschafter beteiligt.
Würde die Immobilie nun zum Verkehrswert von 1.000.000 EUR verkauft werden, so fällt in Sachsen bei einem Grunderwerbsteuersatz von 5,5 % eine Steuer i.H.v. 55.000 EUR an.
Alternative a: Verkauf zu mehr als symbolischen Wert:
Folgt man den oben genannten Grundsätzen und vereinbart im Kaufvertrag einen Kaufpreis, der nur 10 % des Verkehrswerts beträgt und damit nicht nur symbolisch, sondern ernsthaft vereinbart ist, so betrüge die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nur 100.000 EUR. In Sachsen würden dann nur 5.500 EUR Grunderwerbsteuer anfallen. Das bedeutet eine Steuerersparnis von 49.500 EUR.
Alternative b: Verkauf zum symbolischen Wert: Wird hingegen nur ein symbolischer Kaufpreis vereinbart, wie ein Verkaufspreis von 1 €, dann würde die Finanzverwaltung als Bemessungsgrundlage nicht den Kaufpreis, sondern nach der Vorschrift des § 8 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG den Grundbesitzwert, mithin die 1.000.000 EUR zugrunde legen.
Folgen des Verkaufs zu einem mehr als symbolischen Wert
Wird eine Immobilie zu einem mehr als symbolischen Wert an die GmbH verkauft, resultieren sowohl auf der Ebene der Gesellschaft als auch auf der Ebene des Beteiligten Folgewirkungen.
Wendet ein Gesellschafter seiner Gesellschaft einen Vermögensgegenstand zu, dann kann er diesen entweder
- Im Rahmen einer offenen Einlage zum Beispiel gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten, etwa bei Gründung der Gesellschaft oder
- Im Rahmen einer verdeckten Einlage unentgeltlich oder verbilligt
der Gesellschaft zuwenden. Wird eine Immobilie unterhalb ihres Verkehrswerts durch einen Gesellschafter auf die Gesellschaft übertragen, dann führt diese Übertragung zu einer sogenannten verdeckten Einlage. Genauer wird die verdeckte Einlage durch die Finanzverwaltung in R 8.9 Abs. 1 KStR definiert. Demnach liegt eine verdeckte Einlage immer dann vor, wenn ein Gesellschafter oder eine ihm nahestehende Person (z.B. Ehegatte) der Kapitalgesellschaft außerhalb der gesellschaftsrechtlichen Einlagen einen einlagefähigen Vermögensvorteil zuwendet und diese Zuwendung durch das Gesellschaftsverhältnis veranlasst ist. Die verdeckte Einlage berechnet sich demnach wie folgt:
verdeckte Einlage = Teilwert - Kaufpreis
Der Teilwert ist ein Begriff des Bewertungsrechts und meint den Preis, den ein fiktiver Erwerber eines gesamten Unternehmens für das einzelne Wirtschaftsgut zahlen würde, wenn er den Betrieb fortführt. Im Regelfall entsprechen sich Teilwert und Verkehrswert.
Die für uns spannendste Konsequenz ergibt sich auf Ebene des sog. steuerlichen Einlagekontos:
Nicht in das Stammkapital einer GmbH geleistete Einlagen (hier wurde die Einlage nicht in das Stammkapital, sondern in die Kapitalrücklage eingestellt) werden nach § 27 Abs. 1 S. 1 KStG auf dem sogenannten steuerlichen Einlagekonto ausgewiesen. Dieses Konto ist kein buchhalterisches Konto, sondern ein ausschließlich steuerrechtliches, welches durch das Finanzamt jährlich gesondert festgestellt wird. Es hat für den Gesellschafter eine besondere Relevanz, denn erfolgen Ausschüttungen aus diesem steuerlichen Einlagekonto, sind diese nach § 20 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG vollständig von der Einkommensteuer befreit. Diese Steuerfreiheit liegt darin begründet, dass auf dem steuerlichen Einlagekonto alle offenen und verdeckten Einlagen der Gesellschafter ausgewiesen werden, die diese Vermögenszuwendungen ihrerseits aus bereits versteuertem Einkommen geleistet haben. Zahlt die Gesellschaft diese Zuwendungen zurück, sollen diese nicht noch einmal der Besteuerung unterworfen werden.
Damit der Gesellschafter A aus dem obigen Beispiel auch die steuerfreie Ausschüttungen in Anspruch nehmen kann, muss noch beachtete werden, dass das steuerliche Einlagekonto festgestellt, durch die Gesellschafterversammlung die Ausschüttung beschlossen wird und vorher alle ausschüttbaren Gewinne bereits ausgekehrt wurden.
Wir begleiten unsere Mandanten regelmäßig bei dieser Gestaltung, gerne begleiten wir auch Sie bei der konkreten Umsetzung.
Fazit
Mit dem Verkauf zu einem mehr als symbolischen Werts kann eine Immobilie zu lediglich 6,12% des Verkehrswerts an die eigene GmbH veräußert werden. Nur auf diese 6,12% entfällt dann Grunderwerbsteuer. Darüber hinaus kann dann die Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem Kaufpreis von 6,12% steuerfrei aus der GmbH ausgeschüttet werden.
Wir begleiten unsere Mandanten regelmäßig bei dieser Gestaltung, gerne begleiten wir auch Sie bei der konkreten Umsetzung.