Der Neubau einer vermieteten Immobilie ist längst nicht nur eine Investition in Beton und Ziegel, sondern auch ein hochwirksames Instrument der steuerlichen Gestaltung. Angesichts des enormen Wohnraumbedarfs fördert der Gesetzgeber die Schaffung neuen Mietwohnraums derzeit gleich doppelt: mit einer degressiven Abschreibung und einer zusätzlichen Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau. Wer diese beiden Instrumente richtig kombiniert, kann in den ersten Jahren außergewöhnlich hohe Abschreibungen erzielen – und damit die eigene Steuerlast massiv senken.
Dieser Beitrag erläutert die Systematik beider Förderinstrumente, zeigt anhand eines Beispiels die Größenordnung der Effekte und ordnet ein, in welcher Struktur der Neubau aus steuerlicher Sicht sinnvollerweise gehalten werden sollte.
Wirtschaftlicher Cashflow versus steuerlicher Verlust – ein notwendiger Perspektivwechsel
Vor jeder steuerlichen Betrachtung steht die betriebswirtschaftliche: Ein Neubau muss sich langfristig aus der Vermietung tragen. Wer neu baut, sollte darauf hinwirken, dass spätestens im zweiten Jahr nach Fertigstellung die monatlichen Mieteinnahmen die laufenden Ausgaben einschließlich Zins und Tilgung übersteigen. Der Cashflow aus der Immobilie sollte also positiv sein, damit die Finanzierung nicht dauerhaft aus dem Privatvermögen quersubventioniert werden muss.
Parallel dazu existiert die steuerliche Ebene. Hier spielt die Tilgung keine Rolle, wohl aber die Abschreibung sowie sonstige Werbungskosten. Es kann daher ohne weiteres vorkommen, dass eine Immobilie betriebswirtschaftlich einen positiven Überschuss erwirtschaftet, steuerlich aber aufgrund hoher Abschreibungsbeträge einen Verlust ausweist. Genau diese Konstellation ist aus Sicht eines Immobilieninvestors attraktiv: Die Immobilie trägt sich selbst, gleichzeitig mindern die fortgeschriebenen Abschreibungen das zu versteuernde Einkommen und lösen Steuererstattungen aus.
Wichtig ist daher die klare Trennung: Der Cashflow wird von Miete, Zins, laufenden Kosten und Tilgung beeinflusst, der steuerliche Gewinn dagegen von Miete, Zins, Abschreibung und sonstigen Werbungskosten. Die Abschreibung ist ein reiner Rechengrößenposten, der in der Liquidität nicht spürbar ist, aber eine direkte steuerliche Entlastung bewirkt.
Degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG: Beschleunigte Steuerentlastung in den ersten Jahren
Um den Neubau von Mietwohnraum zu fördern, hat der Gesetzgeber für bestimmte Zeiträume die Möglichkeit einer geometrisch degressiven Abschreibung eröffnet. Begünstigt sind Gebäude, mit deren Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wird. Maßgeblich ist hierbei der nach Landesrecht relevante Zeitpunkt des Baubeginns, also etwa die Baubeginnanzeige oder der entsprechende Verwaltungsakt.
Die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG ermöglicht einen Abschreibungssatz von 5 Prozent auf den jeweiligen Restbuchwert des Gebäudes. Das Besondere ist, dass in dem Jahr der erstmaligen Fertigstellung nicht zwingend zeitanteilig abgeschrieben werden muss, sondern in der Regel der volle Jahresbetrag zur Verfügung steht, selbst wenn die Fertigstellung erst im Laufe des Jahres erfolgt.
Die Funktionsweise lässt sich anschaulich an einem vereinfachten Beispiel darstellen. Wird ein vermietetes Dreifamilienhaus mit Gebäudekosten von einer Million Euro errichtet, beträgt die Abschreibung im ersten Jahr 5 Prozent dieser Millionen, also 50.000 Euro. Im zweiten Jahr reduziert sich die Bemessungsgrundlage um diese 50.000 Euro, es verbleiben 950.000 Euro. Hierauf werden erneut 5 Prozent angewendet, die Abschreibung sinkt also auf 47.500 Euro. Im dritten Jahr beträgt der Restbuchwert 902.500 Euro, die degressive Abschreibung folglich 45.125 Euro. Im vierten Jahr wird der wiederum reduzierte Buchwert von 857.375 Euro zugrunde gelegt, was zu einer Abschreibung von rund 42.869 Euro führt.
Es ist erkennbar, dass die jährlichen Abschreibungsbeträge im Zeitablauf sinken. Die Methode ist damit in den ersten Jahren deutlich großzügiger als die reguläre lineare Abschreibung, flacht aber sukzessive ab. Rechnet man weit in die Zukunft, ist der Zeitpunkt erreicht, an dem die lineare Abschreibung von 3 Prozent für Neubauten steuerlich günstiger wird als die fortgeführte degressive Abschreibung. Rechnet man rein mathematisch, liegt dieser Wechselpunkt etwa im Bereich um das 15. Jahr. In der Praxis verfolgen viele Investoren jedoch eine andere Strategie und nutzen die Möglichkeit der steuerfreien Veräußerung nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist, sodass die Immobilie häufig gar nicht so lange im Bestand verbleibt.
Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG: zusätzliche Förderung bei Einhaltung bestimmter Standards
Neben der degressiven Abschreibung existiert derzeit eine weitere, davon unabhängige Fördernorm: die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG. Diese Sonderabschreibung ist jedoch an zusätzliche qualitative und quantitative Voraussetzungen geknüpft, da der Gesetzgeber gezielt den Bau energetisch hochwertiger und zugleich nicht luxuriöser Wohnungen unterstützen möchte.
Zum einen ist die Baukostenseite begrenzt. Die förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten sind pro Quadratmeter Wohnfläche gedeckelt. Liegen die tatsächlichen Kosten über einem bestimmten Schwellenwert, entfällt die Sonderabschreibung vollständig. Zudem wird die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung auf einen Höchstbetrag pro Quadratmeter begrenzt, selbst wenn die tatsächlichen Baukosten darüber liegen. Steuerlich relevant ist in vielen Konstellationen ein Oberwert von 4.000 Euro pro Quadratmeter für die Sonderabschreibung, während darüber hinausgehende Kosten nur im Rahmen der regulären Abschreibung berücksichtigt werden.
Zum anderen müssen bestimmte energetische Anforderungen erfüllt sein. Hintergrund ist die Ausrichtung auf klimafreundlichen und energieeffizienten Wohnraum. Erforderlich ist in der Regel, dass das Neubauvorhaben die Kriterien eines Effizienzhausstandards mit Nachhaltigkeitskomponente erfüllt und dies durch ein entsprechendes Qualitätssiegel nachgewiesen wird. Damit stellt der Gesetzgeber sicher, dass die Förderung nicht in beliebige Bauprojekte fließt, sondern tatsächlich zur Schaffung modernen, energieeffizienten Mietwohnraums beiträgt.
Auch hier knüpft der Gesetzgeber an einen zeitlichen Rahmen an. Begünstigt sind Vorhaben, für die der Bauantrag nach einem bestimmten Stichtag gestellt wird und bei denen die Fertigstellung innerhalb eines gesetzlich vorgegebenen Zeitfensters liegt. Die genauen Daten sind der jeweils aktuellen Fassung des § 7b EStG zu entnehmen.
Die Sonderabschreibung selbst ermöglicht es, zusätzlich zur regulären Abschreibung über vier Jahre hinweg jeweils bis zu 5 Prozent der förderfähigen Kosten als weitere Abschreibung anzusetzen. Damit können in diesen ersten vier Jahren insgesamt bis zu 20 Prozent der begünstigten Kosten zusätzlich steuerlich geltend gemacht werden.
Kombination von degressiver Abschreibung und Sonderabschreibung: ein herausragender Steuereffekt
Das Besondere an der aktuellen Rechtslage ist, dass die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG und die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG grundsätzlich nebeneinander angewendet werden können, sofern alle Voraussetzungen erfüllt sind. Für Investoren ergibt sich daraus ein außerordentlich starker steuerlicher Hebel.
Nimmt man das bereits skizzierte Beispiel mit einem Neubau für eine Million Euro Gebäudekosten und unterstellt, dass die Immobilie rund 250 Quadratmeter Wohnfläche umfasst, so entsprechen die Baukosten genau 4.000 Euro pro Quadratmeter. Damit wäre – bei Erfüllung der energetischen Anforderungen – der gesamte Betrag sowohl degressiv abschreibungsfähig als auch voll in die Sonderabschreibung einbezogen.
In diesem Fall könnten in den ersten vier Jahren jeweils 5 Prozent der begünstigten Kosten zusätzlich zur degressiven Abschreibung angesetzt werden, also jedes Jahr 50.000 Euro Sonderabschreibung. Im ersten Jahr ergäben sich damit 50.000 Euro degressive Abschreibung plus 50.000 Euro Sonderabschreibung, also 100.000 Euro. Im zweiten Jahr kämen zu den 47.500 Euro degressiver Abschreibung nochmals 50.000 Euro Sonderabschreibung hinzu, im dritten Jahr zu den 45.125 Euro wiederum 50.000 Euro. Im vierten Jahr würden sich die etwa 42.869 Euro degressive Abschreibung erneut mit 50.000 Euro Sonderabschreibung aufaddieren.
Über die ersten vier Jahre kumuliert ergibt dies einen Abschreibungsbetrag von rund 385.494 Euro. Bezogen auf die ursprünglichen Herstellungskosten entspricht dies einem Abschreibungssatz von etwa 38,5 Prozent in nur vier Jahren. Damit liegt die effektive Anfangsförderung sogar über der häufig zitierten Denkmalabschreibung, bei der in den ersten vier Jahren in der Regel lediglich 9 Prozent pro Jahr, also insgesamt 36 Prozent, abgeschrieben werden können – regelmäßig verbunden mit zusätzlichen Abstimmungen mit der Denkmalbehörde und einer strengeren Abgrenzung der begünstigten Kosten.
Der steuerliche Effekt liegt auf der Hand: In den ersten Jahren reduziert sich das zu versteuernde Einkommen durch die hohen Abschreibungsbeträge erheblich. Die daraus resultierenden Steuererstattungen können ihrerseits wiederum als Eigenkapitalersatz für weitere Investitionen genutzt werden.
Strukturelle Einordnung: Warum der Neubau häufig ins Privatvermögen gehört
Bleibt die Frage, in welcher Struktur ein solcher Neubau gehalten werden sollte. Da die beschriebenen Instrumente zu erheblichen steuerlichen Verlusten im einkommensteuerlichen Sinne führen können, während gleichzeitig ein positiver Cashflow aus der Vermietung erzielt wird, ist die Zuordnung entscheidend für die Möglichkeit der Verlustverrechnung.
Wer den Neubau im Privatvermögen hält und ihn langfristig vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Negative Überschüsse aus dieser Einkunftsart – also Verluste – können mit anderen positiven Einkünften, etwa aus nichtselbständiger Arbeit oder gewerblicher Tätigkeit, verrechnet werden. In dieser Konstellation entfalten die hohen Anfangsabschreibungen ihre maximale Wirkung, weil sie direkt die persönliche Einkommensteuerlast mindern.
Würde dieselbe Immobilie von Beginn an in einer Kapitalgesellschaft gehalten, etwa in einer vermögensverwaltenden GmbH, entfalten die Abschreibungen ihre Wirkung nur innerhalb der Gesellschaft. Eine Verrechnung mit privaten Einkünften ist dann nicht möglich. Die steuerliche Entlastung reduziert vielmehr die Körperschaftsteuerbelastung der GmbH. Dieser Effekt kann zwar ebenfalls sinnvoll sein, erreicht aber häufig nicht die gleiche Hebelwirkung wie die unmittelbare Entlastung im privaten Einkommensteuertarif.
Vor diesem Hintergrund liegt es nahe, Neubauten, die langfristig im Bestand gehalten und vermietet werden sollen, häufig im Privatvermögen zu planen. Die Immobilie kann dann mit positivem Cashflow betrieben werden, während die steuerlichen Verluste aus den hohen Anfangsabschreibungen mit anderen Einkünften verrechnet und so in Liquidität umgewandelt werden.
Fazit: Neubau ist derzeit nicht nur baulich, sondern auch steuerlich hoch attraktiv
Der Neubau vermieteter Wohnimmobilien profitiert aktuell von einer rechtlich selten günstigen Konstellation: einer degressiven Abschreibung mit 5 Prozent auf den Restbuchwert und einer kombinierbaren Sonderabschreibung für energetisch hochwertigen Mietwohnungsneubau. Wer die Voraussetzungen erfüllt und die Baukosten pro Quadratmeter sowie die energetischen Standards sorgfältig plant, kann in den ersten vier Jahren Abschreibungsquoten erreichen, die deutlich über klassischen Modellen liegen.
In Verbindung mit einer langfristigen Vermietungsstrategie und einem durchdachten Finanzierungskonzept entsteht damit eine Struktur, in der die Immobilie betriebswirtschaftlich Überschüsse erwirtschaftet, steuerlich aber erhebliche Verluste produziert, die sich mit anderen Einkünften verrechnen lassen. Für Anleger, die bereit sind, die steuerlichen Rahmenbedingungen konsequent zu nutzen, ist der Neubau vermieteter Objekte damit derzeit eine der interessantesten steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten im Immobilienbereich.