Viele Privatanleger schöpfen vorhandene Gestaltungsspielräume nicht aus – sei es aus Unkenntnis oder aus Unsicherheit gegenüber komplexen steuerlichen Regelungen. Dabei gibt es eine Reihe legaler und in der Praxis bewährter Instrumente, die es ermöglichen, die jährliche Steuerlast spürbar zu senken und gleichzeitig den Vermögensaufbau zu beschleunigen.
Die folgenden fünf Bereiche gehören zu den wirksamsten Stellschrauben, die Immobilieninvestoren kennen sollten. Jede dieser Maßnahmen wirkt sich langfristig aus und kann, richtig umgesetzt, über Jahrzehnte erhebliche finanzielle Vorteile schaffen.
Abschreibungspotential gezielt erhöhen: Warum ein Nutzungsdauergutachten lohnt
Die Abschreibung ist einer der wichtigsten steuerlichen Hebel im Immobilienbereich. Sie mindert die steuerpflichtigen Einkünfte, ohne dass dem Eigentümer ein realer Zahlungsmittelabfluss entsteht. Die regulären Abschreibungssätze orientieren sich an gesetzlich festgelegten Nutzungsdauern, die jedoch nicht zwingend der Realität entsprechen müssen.
Gerade bei älteren Gebäuden kann ein Nutzungsdauergutachten zu dem Ergebnis kommen, dass die wirtschaftliche Restnutzungsdauer erheblich kürzer ist als die pauschal angenommenen 50 Jahre. Dies führt zu höheren jährlichen Abschreibungen – und damit zu geringeren steuerpflichtigen Erträgen über viele Jahre hinweg.
Wer nachhaltig investieren möchte, sollte dieses Instrument daher nicht unterschätzen. Es beeinflusst weder den Cashflow noch die Liquidität, wirkt sich jedoch langfristig steuermindernd aus und erhöht die Rentabilität der Immobilie nach Steuern erheblich.
Kaufpreisaufteilung optimieren: Grund und Boden vs. Gebäude
Ein weiterer maßgeblicher Faktor ist die Aufteilung des Kaufpreises in den Anteil für den Grund und Boden sowie den Anteil für das Gebäude. Da nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden kann, hat die Höhe der Zuordnung unmittelbare steuerliche Relevanz.
Zwar stellt die Finanzverwaltung eine Tabelle zur Aufteilung bereit, doch der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 16. September 2015 klargestellt, dass diese Werte nicht bindend sind, wenn eine plausiblere und realitätsnähere Aufteilung vorliegt. Wird der Gebäudeanteil im Rahmen des rechtlich Zulässigen leicht erhöht, führt dies über Jahrzehnte zu höheren Abschreibungen – und somit zu einer dauerhaft niedrigeren Steuerlast.
Entscheidend ist, dass die Aufteilung nachvollziehbar bleibt und sich innerhalb eines realistischen Spektrums bewegt. Eine gut begründete Verschiebung führt regelmäßig zu erheblichen Steuervorteilen, die über die gesamte Nutzungsdauer wirken.
Fremdfinanzierung strategisch nutzen: Gestaltungsmöglichkeiten bei Darlehen
Viele Anleger unterschätzen den steuerlichen Hebel, der in der Finanzierung selbst liegt. Wer eine Immobilie vollständig mit Eigenkapital finanziert, verschenkt in der Regel Potenzial. Zinsaufwendungen sind als Werbungskosten abziehbar und senken unmittelbar die steuerlichen Erträge.
Hier setzt ein besonders wirksames Gestaltungsmittel an: familiäre Darlehen. Werden Finanzierungsmittel beispielsweise von Ehegatten, Eltern oder erwachsenen Kindern zur Verfügung gestellt – und zwar zu marktüblichen Konditionen –, können die Zinszahlungen beim Vermieter steuerlich geltend gemacht werden. Der Empfänger der Zinsen versteuert diese hingegen regelmäßig mit dem Abgeltungsteuersatz von 25 Prozent, oft sogar deutlich darunter, wenn seine übrigen Einkünfte gering sind.
Dieses sogenannte Steuersatzgefälle führt zu einem Netto-Vorteil innerhalb der Familie, ohne dass fremde Dritte beteiligt werden müssen. Voraussetzung ist eine sauber gestaltete vertragliche Grundlage, die den Fremdvergleich standhält.
Die 15-Prozent-Grenze rechtssicher umgehen: Gestaltungsspielräume beim Beginn der „anschaffungsnahen Aufwendungen“
Ein besonders häufiges Hindernis bei Sanierungen ist die sogenannte 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten. Wird sie innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb überschritten, müssen die entsprechenden Aufwendungen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden – ein erheblicher Nachteil für Investoren, die die sofortige steuerliche Wirkung benötigen.
Der Bundesfinanzhof hat jedoch klargestellt, dass diese Dreijahresfrist erst mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten beginnt. Dieser Zeitpunkt muss nicht identisch mit der Kaufpreiszahlung sein und kann im notariellen Kaufvertrag flexibel vereinbart werden.
Wird der Übergang bewusst später festgelegt, entsteht ein zusätzlicher Zeitraum zwischen Beurkundung und dem tatsächlichen wirtschaftlichen Eigentumswechsel. Sanierungen, die in diesem Intervall durchgeführt werden, fallen nicht unter die 15-Prozent-Regelung.
Diese Möglichkeit setzt gegenseitiges Vertrauen zwischen Käufer und Verkäufer voraus, ist jedoch ein äußerst wirksames Werkzeug, um die steuerliche Sofortwirkung umfangreicher Modernisierungen zu sichern.
Gewinne richtig verorten: Wann eine Struktur wie die vermögensverwaltende GmbH sinnvoll ist
Während die genannten Maßnahmen darauf abzielen, Immobilien im Privatvermögen steuerlich zu optimieren, gibt es ab einem bestimmten Punkt eine grundsätzlich andere strategische Entscheidung: Die Frage, ob hohe laufende Gewinne weiterhin privat besteuert oder in eine Struktur mit deutlich niedrigeren Steuersätzen verlagert werden sollten.
Das deutsche Steuerrecht bevorzugt unternehmerische Tätigkeiten durch erheblich reduzierte Steuersätze. Während private Mieteinkünfte dem persönlichen Einkommensteuersatz unterliegen – häufig bei 42 Prozent –, betragen die Belastungen in einer vermögensverwaltenden GmbH lediglich 15 Prozent Körperschaftsteuer, da in dieser speziellen Struktur keine Gewerbesteuer anfällt.
Damit wird klar: Verluste gehören ins Privatvermögen, Gewinne gehören in eine Struktur mit niedrigem Steuersatz. Spätestens wenn eine Immobilie regelmäßig erhebliche Überschüsse erwirtschaftet, sollte geprüft werden, ob ein Wechsel in eine GmbH zu erheblichen steuerlichen Entlastungen führt. Dies ist kein Modell für jeden Anleger, jedoch ein entscheidender Hebel für Investoren, die systematisch Vermögen aufbauen möchten.
Fazit: Systematisch denken, langfristig profitieren
Wer Immobilien professionell nutzt, sollte nicht nur den Markt, sondern auch das Steuerrecht verstehen. Die fünf dargestellten Bereiche – erhöhte Abschreibung durch Gutachten, optimierte Kaufpreisaufteilung, strategische Finanzierung, gezielte Gestaltung bei Sanierungen und der Einsatz unternehmerischer Strukturen – bilden das Fundament einer durchdachten steuerlichen Strategie.
Richtig eingesetzt, ermöglichen sie es, steuerliche Belastungen erheblich zu reduzieren, den Cashflow zu stärken und Immobilieninvestitionen nachhaltig rentabel zu gestalten.