In der Beratungspraxis der MR.STEUER AG zeigt sich jedoch regelmäßig, wie groß das Potenzial legaler Steuergestaltungen ist – oftmals mit einem Einsparvolumen, das sich über die Jahre zu erheblichen Summen addiert. Fünf besonders wirksame Ansätze sollen exemplarisch darstellen, wie sich steuerliche Effizienz ohne erhöhtes Risiko erreichen lässt.
Die Bedeutung einer optimierten Kaufpreisaufteilung bei Grundstück und Gebäude
Jede Immobilientransaktion umfasst notwendigerweise sowohl den Grund und Boden als auch das darauf errichtete Gebäude. Steuerlich werden diese Komponenten jedoch unterschiedlich behandelt: Während der Grund und Boden nicht abgeschrieben werden darf, bildet das Gebäude den zentralen Ausgangspunkt der jährlichen Absetzung für Abnutzung. Umso erstaunlicher ist es, dass viele Kaufverträge keinerlei explizite Aufteilung enthalten und damit faktisch die Berechnung des Finanzamts übernehmen.
Die steuerliche Wirkung einer abweichenden, aber rechtlich zulässigen Aufteilung auf Gebäude und Grund kann erheblich sein. Die Verwaltung stellt hierfür zwar Rechentabellen zur Verfügung, deren Ergebnisse grundsätzlich akzeptiert werden. Der Bundesfinanzhof hat jedoch klargestellt, dass selbst Abweichungen von bis zu zwanzig Prozent gegenüber der behördlichen Berechnung weiterhin als hinreichend plausibel gelten und damit verbindlich sind. Eine Erhöhung des Gebäudeanteils steigert folglich langfristig die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung. Die dadurch entstehenden jährlichen Vorteile mögen bei kleineren Objekten gering erscheinen, erreichen aber bei größeren Investitionen ein beachtliches Ausmaß. Eine einmalige vertragliche Festlegung führt somit über Jahrzehnte zu einer verbesserten steuerlichen Position.
Die verkürzte Restnutzungsdauer als steuerlicher Hebel
Die typisierte Nutzungsdauer eines Gebäudes beträgt fünfzig Jahre, bei neueren Baujahren ein Drittel davon. Diese pauschalen Werte spielen im Steuerrecht eine zentrale Rolle, bleiben jedoch nicht zwingend. Ein qualifiziertes Gutachten kann nachweisen, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes deutlich kürzer ist. Bei älteren Immobilien, insbesondere vor 1980 errichteten Objekten, ergibt sich daraus häufig ein erhebliches Einsparpotenzial.
Wird die Restnutzungsdauer beispielsweise auf fünfzehn oder zwanzig Jahre festgelegt, führt dies zu einer erheblich schnelleren Abschreibung und damit zu einer beträchtlichen Reduktion der Steuerlast in den Folgejahren. Erfahrungsgemäß amortisieren sich die Kosten eines solchen Gutachtens sehr schnell, da die dadurch ausgelöste steuerliche Entlastung meist deutlich höher ausfällt als die Investition in die Bewertung selbst. Für Investoren, die gezielt ältere Immobilien erwerben, stellt dies daher eine besonders effektive Optimierungsmöglichkeit dar.
Liquidität und Steuervorteile durch die sogenannte Ehegattenschaukel
In zahlreichen Familien verbleiben Immobilien über Jahrzehnte im Eigentum derselben Person – oftmals aus emotionalen Gründen oder aus Sorge um steuerliche Nachteile. Dabei wird häufig übersehen, dass innerhalb der Ehe ein steuerfreier Verkauf möglich ist. Ein solcher Übertragungsvorgang kann mehrere strategische Vorteile bieten, die weit über die steuerlichen Aspekte hinausgehen.
Wird eine Immobilie von einem Ehegatten auf den anderen übertragen, entsteht zunächst die Möglichkeit einer erheblichen Liquiditätszufuhr. Der erwerbende Ehegatte finanziert den Kaufpreis durch ein Darlehen, mit dem der veräußernde Ehegatte ausgezahlt wird. Diese Liquidität steht der Familie anschließend unmittelbar zur Verfügung und kann für weitere Investitionen eingesetzt werden. Zusätzlich ergeben sich steuerliche Effekte aus der neuen Abschreibungsbasis, die sich nun am aktuellen Kaufpreis orientiert, sowie aus dem Zinsabzug des Darlehens. In bestimmten Konstellationen kann auch ein verzinsliches Darlehen zwischen den Ehegatten sinnvoll sein, da unterschiedliche Steuersätze auf Zinszahlungen und Zinserträge zu weiteren Optimierungsmöglichkeiten führen. Die Immobilie verbleibt dennoch wirtschaftlich in der Familie, während steuerliche und finanzielle Spielräume erweitert werden.
Steuerfreie Veräußerungen im Privatvermögen – auch ohne lange Haltefristen
Der steuerfreie Verkauf einer Immobilie im Privatvermögen wird gemeinhin mit der Zehnjahresfrist des § 23 EStG in Verbindung gebracht. Weniger bekannt ist jedoch die Ausnahme für selbstgenutzte Wohnimmobilien. Wird ein Objekt ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, entfällt die Haltefrist vollständig. Ein Verkauf kann daher auch nach sehr kurzer Zeit steuerfrei erfolgen.
Dies eröffnet gerade bei Objekten mit hohem Entwicklungspotenzial interessante Gestaltungsspielräume. Voraussetzung ist, dass die tatsächliche Selbstnutzung nachweisbar ist, die Rechtsprechung jedoch ausdrücklich keine Anmeldung des Wohnsitzes verlangt. Entscheidend ist, dass Fakten geschaffen werden, die plausibel belegen, dass das Objekt als eigener Wohnraum dienen sollte. In der Praxis umfasst dies typischerweise einen tatsächlichen Aufenthalt, Verbrauchsdaten oder postalische Nachweise. Dennoch ist diese Gestaltungsform mit Bedacht zu wählen, da eine übermäßige Häufung solcher Veräußerungen das Risiko einer Einordnung als gewerblicher Grundstückshandel erhöht.
Die 300-Wohneinheiten-Grenze als selten genutzte Begünstigung im Erbschaftsteuerrecht
Die steuerlich wohl außergewöhnlichste Möglichkeit findet sich im Bereich der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Grundsätzlich sind vermietete Immobilien im Betriebsvermögen erbschaftsteuerlich nicht begünstigt, da sie als sogenanntes Verwaltungsvermögen gelten. Eine bemerkenswerte Ausnahme ergibt sich jedoch aus der Verwaltungsauffassung: Befinden sich mindestens dreihundert Wohneinheiten im Betriebsvermögen eines Unternehmens, gelten diese als begünstigtes Betriebsvermögen – trotz der grundsätzlichen gesetzlichen Regelung.
Diese Ausnahmeregelung findet sich lediglich in den Richtlinien der Finanzverwaltung und beruht auf dem Prinzip der Selbstbindung der Verwaltung. Das bedeutet, dass sich Steuerpflichtige auf diese Verwaltungspraxis berufen dürfen, selbst wenn sie gesetzlich nicht ausdrücklich normiert ist. Die Folge: Größere Immobilienportfolios können im Rahmen von Unternehmensstrukturen steuerfrei auf die nächste Generation übertragen werden. Voraussetzung ist, dass die Einheiten den Wohnungsbegriff erfüllen, der bereits bei sehr kleinen abgeschlossenen Räumen als erfüllt gilt. Diese außergewöhnliche Gestaltungsmöglichkeit dürfte angesichts ihrer nicht gesetzlich abgesicherten Grundlage zwar nicht dauerhaft Bestand haben, steht Investoren jedoch derzeit noch offen.
Fazit: Steuerliche Gestaltung ist eine strategische Kernkompetenz im Immobilienvermögen
Die dargestellten Beispiele zeigen eindrucksvoll, wie vielfältig die steuerlichen Stellschrauben sind, die Immobilieninvestoren nutzen können. Oft handelt es sich um Maßnahmen mit geringem einmaligem Aufwand, deren Wirkung sich über viele Jahre positiv entfaltet. Entscheidend ist dabei, steuerliche Fragen frühzeitig zu berücksichtigen und Gestaltungsoptionen rechtzeitig zu prüfen.
Die MR.STEUER AG begleitet Investoren, Unternehmer und private Eigentümer bei der Identifikation und Umsetzung solcher Möglichkeiten – mit dem Ziel, Vermögen langfristig zu sichern und steuerlich optimal zu strukturieren.
Wenn Sie eine Ihrer Immobilienstrategien steuerlich prüfen lassen möchten oder konkrete Gestaltungsüberlegungen haben, unterstützen wir Sie sehr gern.