Gerade diese Allgegenwärtigkeit führt dazu, dass wir Immobilien als wirtschaftliche Größe häufig unterschätzen. Erst einschneidende Ereignisse wie Naturkatastrophen machen bewusst, welch fundamentale Bedeutung dauerhaft belastbare Bausubstanz hat.
Für steuerliche Gestaltungsüberlegungen genügt jedoch nicht allein der Blick auf die physische Beständigkeit. Entscheidend ist vielmehr, unter welchem rechtlichen Mantel Immobilien gehalten werden. Denn die steuerlichen Konsequenzen unterscheiden sich erheblich, je nachdem ob Objekte im Privatvermögen, innerhalb einer Immobilien-GmbH oder im Rahmen einer deutschen Familienstiftung geführt werden. Ziel dieses Beitrags ist es, diese drei Modelle miteinander zu vergleichen und herauszuarbeiten, welche Struktur unter welchen Umständen die größten Vorteile bietet.
Immobilien im Privatvermögen – steuerliche Chancen und Grenzen
Die private Anschaffung und Vermietung von Immobilien gilt vielen Anlegern als klassischer Einstieg in den Vermögensaufbau. Steuerlich besonders reizvoll ist dabei die Möglichkeit eines vollständig steuerfreien Verkaufs. Dies ist stets gegeben, wenn das Objekt zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde und die Voraussetzungen des § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG erfüllt sind. Die Befreiung kann entweder auf einer dauerhaften Selbstnutzung seit Anschaffung beruhen oder darauf, dass das Objekt im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren als eigener Wohnsitz diente. Der Gesetzgeber knüpft die Ausnahme somit nicht an eine bestimmte Monatsanzahl, sondern an die kalenderjahrbezogene Nutzung.
Auch ohne Eigennutzung kann der Verkauf steuerfrei sein. Die sogenannte Zehn-Jahres-Frist eröffnet eine weitere Möglichkeit der steuerneutralen Veräußerung. Wer ein Objekt langfristig vermietet und erst nach Ablauf dieser Frist verkauft, realisiert den erzielten Wertzuwachs ohne Belastung durch die Einkommensteuer. Dies ist ein wesentlicher Vorteil gegenüber anderen Vermögensarten, deren Wertsteigerungen regelmäßig steuerpflichtig sind.
Auf der Einnahmeseite zeigen sich jedoch auch strukturelle Nachteile. Mieterträge unterliegen dem persönlichen Einkommensteuertarif, der bei hohen Gesamteinkünften beträchtlich ausfallen kann. Zwar mindern Abschreibungen und Finanzierungskosten den steuerpflichtigen Überschuss, bei bereits gut verdienenden Steuerpflichtigen führt dies jedoch häufig nur zu einer Abmilderung der Steuerlast, nicht zu einer deutlichen Entlastung. Immerhin lassen sich entstehende Verluste aus der Vermietung mit anderen Einkünften verrechnen, was insbesondere in frühen Jahren der Finanzierung häufig steuerliche Effekte erzeugt.
Die Immobilien-GmbH – niedrige Ertragsteuern bei strikter Struktur
Wer Immobilien langfristig als Einkunftsquelle etablieren möchte und dabei einen neutraleren Steuersatz anstrebt, stößt schnell auf das Modell der Immobilien-GmbH. Als Kapitalgesellschaft unterliegt sie nicht der progressiven Einkommensteuer, sondern der Körperschaftsteuer mit aktuell 15 Prozent. Auch wenn zusätzlich Gewerbesteuer anfällt, ist die Belastung in vielen Fällen dennoch günstiger als im Privatbereich. Dies gilt umso mehr, als der Gesetzgeber eine fortlaufende Senkung der Körperschaftsteuer ins Auge fasst.
Von ausschlaggebender Bedeutung ist die Möglichkeit der sogenannten erweiterten Grundstückskürzung nach § 9 Nummer 1 Satz 2 GewStG. Sie ermöglicht, die Gewerbesteuer vollständig zu eliminieren, sofern die Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und keinerlei gewerbliche Nebentätigkeiten erbringt. Der Gesetzgeber legt diese Voraussetzungen streng aus: Bereits die Vermietung beweglicher Gegenstände oder das Angebot von Nebenleistungen kann zur Versagung der Kürzung führen. Nur eng begrenzte Nebenaktivitäten – etwa die Einspeisung kleiner Strommengen aus einer PV-Anlage auf dem Dach – bleiben unschädlich.
Die Vorteile im laufenden Betrieb stehen einem strukturellen Nachteil gegenüber: Eine Immobilien-GmbH kann ihre Objekte niemals steuerfrei veräußern. Gewinne aus dem Verkauf sind stets körperschaftsteuerpflichtig. Zwar eröffnet § 6b EStG die Möglichkeit, durch Bildung einer Rücklage die Versteuerung aufzuschieben, sofern zeitnah reinvestiert wird. Eine vollständige Steuerfreiheit, wie sie im Privatvermögen möglich ist, lässt sich damit jedoch nicht erreichen.
Zugute kommt der GmbH wiederum, dass Verluste aus einem Objekt mit Gewinnen aus anderen Immobilien innerhalb derselben Gesellschaft verrechnet werden können. Dieser interne Risikoausgleich ist steuerlich effizient, entfällt jedoch, sobald die Gesellschaft ihre gewerbesteuerliche Privilegierung verlieren würde.
Immobilien in der Familienstiftung – steuerliche Hybridposition mit besonderen Perspektiven
Die Familienstiftung nimmt im Vergleich eine Sonderstellung ein. Als selbstständige juristische Person unterliegt sie ebenso der Körperschaftsteuer wie einer Immobilien-GmbH. Gleichzeitig kann sie – bei Erfüllung der Voraussetzungen – ebenfalls die erweiterte Grundstückskürzung beantragen. Auf Ebene der Mieteinnahmen unterscheiden sich Stiftung und GmbH daher kaum.
Die entscheidende Abweichung entsteht erst beim Verkauf von Immobilien. Eine Stiftung ist keine Kapitalgesellschaft im Sinne des Körperschaftsteuerrechts. Gewinne aus der Veräußerung werden daher nach einkommensteuerlichen Grundsätzen ermittelt. Damit eröffnet sich der Weg zu einer steuerfreien Veräußerung nach Ablauf der Spekulationsfrist – ein Privileg, das die Immobilien-GmbH nicht kennt. Diese Kombination aus niedriger laufender Besteuerung und potenziell steuerfreier Realisation macht die Familienstiftung zu einem hochinteressanten Instrument für langfristig orientierte Vermögensstrukturen.
Nicht übersehen werden darf jedoch die sogenannte Erbersatzsteuer. Alle dreißig Jahre fingiert das Gesetz einen Erbfall und erhebt auf das Stiftungsvermögen Erbschaftsteuer. Diese wiederkehrende Belastung ist ein strukturelles Hintergrundrisiko, das sorgfältig in die Planung einzubeziehen ist.
Gesamtwürdigung – welche Struktur führt steuerlich zum Optimum?
Ein klarer Sieger lässt sich pauschal nicht bestimmen. Jede Struktur entfaltet ihre Vorteile erst im Zusammenspiel mit den wirtschaftlichen Zielsetzungen des Eigentümers. Wer insbesondere auf langfristige Wertsteigerungen setzt und wenig laufenden Ertrag erwartet, profitiert häufig vom Halten im Privatvermögen. Der steuerfreie Verkauf nach zehn Jahren bleibt ein starkes Argument. Bei Objekten mit hohen und stabilen Mieterträgen kann die Immobilien-GmbH ihre Stärke ausspielen, da die niedrigere Körperschaftsteuerbelastung zu einer deutlich höheren Innenfinanzierungskraft führt.
Die Familienstiftung wiederum kombiniert Elemente beider Welten. Sie kann laufende Erträge niedrig besteuern und zugleich Wertsteigerungen steuerfrei realisieren. Für große Familienvermögen, die generationenübergreifend strukturiert werden sollen, stellt sie oftmals den strategisch stärksten Ansatz dar. Allerdings ist ihre Gründung anspruchsvoller und setzt eine dauerhafte Verwaltung voraus.
Individuelle Gestaltung als Schlüssel zur steueroptimalen Immobilienstrategie
Die steuerliche Strukturierung von Immobilienvermögen ist ein hochkomplexes Thema, das stets die individuelle Lebens- und Vermögenssituation berücksichtigen muss. Die Wahl der geeigneten Rechtsform wirkt sich nicht nur auf die laufende Steuerbelastung, sondern auch auf Finanzierungsmöglichkeiten, Haftungsfragen und langfristige Vermögensnachfolge aus. Wer frühzeitig die richtigen Weichen stellt, schafft sich erheblichen finanziellen Spielraum und verbessert seine strategische Position am Immobilienmarkt nachhaltig.