Dabei eröffnet das Steuerrecht – richtig genutzt – Wege, mit denen Immobilien selbst in erheblicher Größenordnung erworben werden können, ohne dass eigenes Vermögen eingesetzt werden muss. Ein zentraler Baustein ist dabei das Angehörigendarlehen, das in Familien häufig ungenutzt bleibt, obwohl es erhebliche steuerliche Effekte zugunsten aller Beteiligten erzeugen kann.
Ein solches Darlehen kann nicht nur den Eigenkapitalbedarf beim Immobilienerwerb ersetzen, sondern bewirkt zugleich eine steuerlich förderliche Verlagerung von Einkünften innerhalb der Familie. Voraussetzung ist stets eine fremdübliche, rechtlich belastbare Gestaltung des Darlehensvertrags. Wird dieser Punkt beachtet, profitieren sowohl Investor als auch Darlehensgeber von erheblichen steuerlichen Vorteilen, die in Summe die Vermögensbildung über Immobilien maßgeblich beschleunigen können.
Der Hebeleffekt der Immobilienfinanzierung
Die Attraktivität von Immobilieninvestments beruht maßgeblich auf ihrer Hebelwirkung. Wer etwa eine Immobilie im Wert von 100.000 Euro erwirbt, benötigt üblicherweise nur einen Bruchteil dieses Betrags als Eigenkapital, typischerweise 10 Prozent des Kaufpreises und weitere etwa 10 Prozent für Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler. Schon mit 20.000 Euro lassen sich damit Immobilienwerte erschließen, die sich im Laufe der Jahre durch Mieteinnahmen amortisieren und Wertsteigerungen generieren. Rechnet der Mieter die Finanzierung ab und entwickelt sich der Markt günstig, entstehen Vermögenszuwächse, die ein Vielfaches des anfänglichen Kapitaleinsatzes betragen können.
Bemerkenswert ist jedoch, dass dieses notwendige Anfangskapital nicht zwingend aus eigenen Mitteln stammen muss. Gerade innerhalb der Familie besteht die Möglichkeit, diesen Betrag durch ein Angehörigendarlehen zu ersetzen.
Angehörigendarlehen als Ersatz für Eigenkapital
Gewährt ein Familienmitglied – etwa Ehepartner, Eltern oder Großeltern – dem Investor ein Darlehen über das benötigte Eigenkapital, kann dieses Kapital gegenüber der Bank als wirtschaftlich verfügbares Eigenkapital auftreten. Damit wird die Finanzierung des Immobilienprojekts überhaupt erst möglich oder günstiger. Entscheidend ist, dass das Darlehen rechtlich und steuerlich als vollwertig anerkannt wird. Dafür ist eine fremdübliche Ausgestaltung unverzichtbar.
Fremdüblichkeit bedeutet, dass die Konditionen des Vertrags solchen entsprechen müssen, wie sie auch zwischen unbekannten Dritten vereinbart würden. Dazu gehören klare Regelungen zu Laufzeit, Verzinsung, Tilgung und Sicherheiten. Auch die tatsächliche Durchführung – insbesondere die pünktliche Zinszahlung – muss so erfolgen, wie es bei einem Kreditinstitut üblich wäre. Genau hier steckt für viele Familien das größte Potenzial, denn ein wirtschaftlich angemessener Zinssatz führt zu steuerlich wirksamen Abzügen beim Darlehensnehmer und gleichzeitig zu günstigen steuerlichen Rahmenbedingungen beim Darlehensgeber.
Warum ein hoher Zinssatz steuerlich vorteilhaft sein kann
Gerade bei Konsumentenkrediten oder Dispositionskrediten liegen marktübliche Zinssätze häufig zwischen 9 und 15 Prozent. Ein Zinssatz im Bereich von 12 Prozent ist deshalb in vielen Fällen vertretbar und steuerlich anerkennungsfähig. Wird ein solcher Zinssatz im Angehörigendarlehen vereinbart, entstehen daraus für die Familie kombinierte steuerliche Vorteile.
Zahlt der Investor beispielsweise jährlich 2.400 Euro Zinsen für ein Darlehen von 20.000 Euro, können diese Zinsen vollständig als Werbungskosten im Rahmen der Vermietungseinkünfte abgezogen werden. Befindet sich der Darlehensnehmer im Spitzensteuersatz, führt dieser Abzug zu einer Steuerentlastung von 42 Prozent, also 1.008 Euro pro Jahr.
Auf Ebene des Darlehensgebers werden dieselben Zinsen als Kapitaleinkünfte besteuert. Hier greift jedoch in der Regel die Abgeltungsteuer von lediglich 25 Prozent. Zudem kann der gemeinsame Sparer-Pauschbetrag von Ehegatten genutzt werden, sodass zunächst bis zu 2.000 Euro Kapitalerträge steuerfrei bleiben. Selbst wenn dieser Freibetrag ausgeschöpft ist, ergibt sich im Ergebnis eine deutlich niedrigere steuerliche Belastung als beim Darlehensnehmer der steuerliche Vorteil. Dieses „Steuersatzgefälle“ ist der Kern des Modells und führt in vielen Familien zu einer jährlichen Nettosteuerentlastung im mittleren dreistelligen Bereich – allein aufgrund der internen Finanzierung.
Anerkennung durch Finanzverwaltung und Rechtsprechung
Immer wieder stellt sich die Frage, ob das Finanzamt solche Gestaltungen anerkennt. Die Antwort lautet: ja, sofern der Vertrag tatsächlich fremdüblich ist und die vereinbarten Zahlungen durchgeführt werden. Grundlage hierfür ist nicht nur die gefestigte Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, sondern auch der verfassungsrechtliche Schutz der Ehe nach Artikel 6 des Grundgesetzes. Eine steuerliche Schlechterstellung von Ehegatten gegenüber fremden Dritten wäre unzulässig. Daher gilt: Was unter Fremden gültig wäre, muss auch in der Ehe Bestand haben.
Besondere Bedeutung kommt hierbei dem Fehlen eines Beherrschungsverhältnisses zu. Verdienen beide Ehegatten eigenständig und agieren wirtschaftlich unabhängig, spricht dies zusätzlich dafür, dass der Vertrag ernsthaft gewollt und steuerlich anzuerkennen ist.
Möglichkeiten des Einsatzes von Angehörigendarlehen im Immobilienbereich
Das Angehörigendarlehen eignet sich nicht nur zur Finanzierung von Kaufnebenkosten. Es kann ebenso verwendet werden, um Renovierungen, Modernisierungen oder umfangreiche Sanierungsarbeiten zu finanzieren und dabei einen zusätzlichen Werbungskostenabzug zu schaffen.
Die größte Wirkung entfaltet dieses Modell jedoch im Rahmen eines sogenannten Verkäuferdarlehens bei internen Verkäufen zwischen Ehegatten. Läuft die zehnjährige Spekulationsfrist einer Immobilie ab, kann sie steuerfrei an den Ehepartner veräußert werden. Der Kaufpreis wird dabei nicht von einer Bank finanziert, sondern durch ein Verkäuferdarlehen des Verkäufers gestundet, wiederum zu einem hohen, aber marktüblich begründbaren Zinssatz. Auf diese Weise lassen sich Abschreibungsvolumen erneuern und steuerliche Effekte über viele Jahre hinweg optimieren.
Fazit: Vermögensaufbau in der Familie steueroptimiert gestalten
Familien, die Immobilien als Baustein ihres Vermögensaufbaus nutzen wollen, verfügen mit dem Angehörigendarlehen über ein außerordentlich wirksames Instrument. Es ermöglicht Investments ohne eigenes Kapital, führt zu erheblichen steuerlichen Vorteilen und beschleunigt die Vermögensbildung für alle Beteiligten. Voraussetzung bleibt stets eine rechtlich und steuerlich saubere Gestaltung. Wird diese gewährleistet, profitieren Familien von einer anerkannten und überaus effektiven Gestaltungsmöglichkeit, die seit Jahren erfolgreich in der Praxis eingesetzt wird.