Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Anschaffungskosten, Erhaltungsaufwand und anschaffungsnahen Herstellungskosten. Letztere sind ein steuerliches Sonderkonstrukt und unterliegen abweichenden Regeln: Sie dürfen nicht sofort abgezogen werden, sondern müssen über viele Jahre abgeschrieben werden. Die gesetzliche Grundlage findet sich in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.
Kriterien:
- Die Maßnahmen erfolgen innerhalb von drei Jahren nach Erwerb,
- Die Aufwendungen übersteigen 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Umsatzsteuer)
Für die Frage, ob diese Schwelle überschritten ist, zählen folgende Aufwendungen:
- Sanierungen und Instandhaltungen,
- Reparaturen verdeckter Mängel (die beim Kauf nicht erkennbar waren),
- Maßnahmen zur Modernisierung oder Verbesserung,
- Malerarbeiten, Bodenverlegung, neue Fenster – sofern sie nicht regelmäßig wiederkehren.
Nicht berücksichtigt werden routinemäßige Erhaltungsarbeiten wie z. B. Wartung der Heizungsanlage, Reinigung von Dachrinnen oder die Behebung von Kleinschäden.
Merksatz: Alle wesentlichen Bau- oder Renovierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung können zur Überschreitung der Grenze führen.
Die Drei-Jahres-Frist beginnt mit dem Tag, an dem der Käufer wirtschaftlicher Eigentümer des Gebäudes wird – also zumeist mit Übergabe von Besitz, Nutzen und Lasten. Ab diesem Zeitpunkt ist der Fristbeginn taggenau zu berechnen.
Wird die 15 %-Grenze überschritten, sind alle erfassten Aufwendungen, als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu behandeln – und damit über die Nutzungsdauer des Gebäudes abzuschreiben. Ein Sofortabzug ist dann nicht mehr möglich, selbst wenn es sich wirtschaftlich um reine Instandhaltung handelt.
Liegt die Summe unter der Grenze, können die Kosten hingegen im Jahr ihrer Entstehung steuerlich voll abgesetzt werden – was sich unmittelbar steuermindernd auswirkt.
Kauft jemand eine Immobilie zu einem deutlich reduzierten Preis – etwa innerhalb der Familie – spricht man von einem teilentgeltlichen Erwerb. In diesem Fall ist nur der entgeltlich bezahlte Anteil des Gebäudes für die Prüfung der 15 %-Grenze maßgeblich.
Beispiel: Ein Onkel verkauft seinem Neffen ein vermietetes Mehrfamilienhaus für 180.000 €, obwohl der Marktwert bei 300.000 € liegt. Der entgeltliche Anteil beträgt somit 60 %.
Sanierungskosten in Höhe von 24.000 € fallen im ersten Jahr an. 60 % dieser Kosten (also 14.400 €) betreffen den entgeltlich erworbenen Teil und müssen geprüft werden. Wird damit die 15 %-Grenze von 27.000 € (15 % von 180.000 €) nicht überschritten, ist ein Sofortabzug möglich.
Wird eine Immobilie teils selbst bewohnt und teils vermietet, muss eine anteilige Zuordnung der Anschaffungskosten und Aufwendungen erfolgen – jeweils bezogen auf die Nutzung.
Beispiel: Ein Zweifamilienhaus wird für 250.000 € gekauft. Eine Wohnung wird selbst genutzt, die andere vermietet. Die anteiligen Anschaffungskosten für den vermieteten Teil betragen also 125.000 €.
In den ersten zwei Jahren werden 17.000 € für neue Fenster investiert. Diese Maßnahme betrifft beide Wohnungen gleichermaßen. 50 % der Kosten – also 8.500 € – sind dem vermieteten Teil zuzurechnen. Damit wird die 15 %-Grenze (18.750 €) nicht überschritten.
Wird im Folgejahr zusätzlich das Badezimmer der vermieteten Einheit für 12.000 € erneuert, steigt die Gesamtsumme auf 20.500 € – die Grenze ist überschritten, und alle Aufwendungen müssen abgeschrieben werden.
Wer seine steuerliche Belastung optimieren möchte, hat verschiedene Möglichkeiten:
- Maßnahmen auf mehrere Jahre aufteilen, um die 15 %-Grenze nicht zu überschreiten,
- Sanierungen erst nach Ablauf der Drei-Jahres-Frist durchführen,
- Baumaßnahmen vor dem Kauf umsetzen lassen – diese gelten nicht als anschaffungsnah, sondern können als vorweggenommene Werbungskosten sofort abgesetzt werden.
Die Gesetzesregelung (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) bezieht sich ausdrücklich nur auf Maßnahmen nach dem Eigentumserwerb, also in der Regel nach Nutzen, Lasten und Gefahrenübergang.